Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy
Nơi trao gửi niềm tin công lý
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015
Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia (bên nhận thế chấp), mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Thế chấp nhà đất là một hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó bên có tài sản (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán (thường là vay vốn tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng).
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025), Luật Nhà ở 2023 và Luật Công chứng 2024, việc thế chấp nhà đất phải được lập thành văn bản, được công chứng và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc thực hiện đúng quy trình, đầy đủ thủ tục sẽ bảo đảm tính pháp lý và giúp các bên hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện giao dịch.
Trong thực tiễn, thế chấp nhà đất là việc người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở dùng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc cả hai để bảo đảm cho khoản vay hoặc nghĩa vụ tài chính tại ngân hàng, tổ chức tín dụng hoặc cá nhân khác. Nếu bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ (thường là không trả nợ đúng hạn), bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật (ví dụ: bán đấu giá, khởi kiện yêu cầu phát mãi tài sản...).
- Dịch vụ tư vấn thế chấp nhà đất được triển khai dựa trên các văn bản pháp luật sau:
Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 317 đến Điều 335 (quy định về thế chấp tài sản);
Luật Đất đai 2024 – Điều 45, 46, 147 (về quyền thế chấp quyền sử dụng đất);
Luật Nhà ở 2023 – Điều 160, 161 (về thế chấp nhà ở);
Luật Công chứng 2024 (hiệu lực từ 01/7/2025);
Nghị định hướng dẫn đăng ký thế chấp và xóa thế chấp tài sản;
Các văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Thế chấp nhà đất là hình thức bảo đảm nghĩa vụ dân sự bằng tài sản có giá trị lớn, được pháp luật công nhận và bảo vệ. Việc thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở giúp bên vay có cơ hội tiếp cận nguồn vốn tín dụng hợp pháp, phục vụ mục đích tiêu dùng, kinh doanh hoặc đầu tư. Đồng thời, nó tạo sự an tâm cho bên cho vay trong việc thu hồi nợ, qua đó thúc đẩy hoạt động tín dụng phát triển ổn định. Khi được công chứng và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giao dịch thế chấp còn góp phần bảo đảm tính minh bạch, hạn chế rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi của các bên. Bên cạnh đó, việc sử dụng tài sản thế chấp hợp pháp cũng giúp chủ sở hữu phát huy giá trị kinh tế của nhà đất mà vẫn duy trì quyền sử dụng trong thời hạn thế chấp.
-Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở chỉ được thực hiện thế chấp nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
+Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ hoặc sổ hồng);
+Đất/nhà không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, không nằm trong quy hoạch treo hoặc bị thu hồi;
+Tài sản còn thời hạn sử dụng, thời hạn sở hữu;
+Người thực hiện giao dịch là chủ thể hợp pháp, có đủ năng lực hành vi dân sự;
+Trường hợp tài sản thuộc đồng sở hữu hoặc là tài sản chung của vợ chồng thì phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu;
+Phải thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai.
Bước 1: Tư vấn, đánh giá điều kiện pháp lý của tài sản
Luật sư tư vấn sẽ kiểm tra hiện trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở), rà soát giấy tờ, đánh giá khả năng được thế chấp và khả năng vay vốn.
Bước 2: Soạn thảo hợp đồng và chuẩn bị hồ sơ
-Hồ sơ thường bao gồm:
+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở;
+Giấy tờ thân thân của bên thế chấp và bên nhận thế chấp;
+Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (nếu có);
+Hợp đồng thế chấp tài sản;
+Giấy đề nghị đăng ký thế chấp;
+Văn bản ủy quyền (nếu có).
Bước 3: Công chứng hợp đồng thế chấp
Hợp đồng thế chấp nhà đất phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền (thường tại nơi có bất động sản). Luật Công chứng 2024 yêu cầu hợp đồng công chứng trong thời gian tối đa 2 ngày làm việc (trường hợp đơn giản).
Bước 4: Đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai (Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; Hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại quận/huyện nơi có bất động sản.)
Sau khi công chứng, hợp đồng thế chấp phải được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản để có giá trị pháp lý đối kháng với bên thứ ba.
Bước 5: Bàn giao hồ sơ cho ngân hàng giải ngân
Sau khi nhận được giấy xác nhận đã đăng ký thế chấp, ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục giải ngân cho bên vay theo thỏa thuận.
Bước 6: Xóa đăng ký thế chấp sau khi hoàn tất nghĩa vụ
Khi khoản vay được thanh toán đầy đủ, bên thế chấp cần thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
-Nếu bất động sản là tài sản chung thì cần sự đồng ý bằng văn bản của tất cả đồng sở hữu;
-Trong quá trình thế chấp, nếu muốn chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn tài sản… thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng);
-Giấy chứng nhận bản chính sẽ được ngân hàng giữ cho đến khi nghĩa vụ được hoàn thành;
-Nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, tài sản thế chấp có thể bị xử lý thông qua bán đấu giá;
-Không được thế chấp tài sản mà không có giấy tờ hợp lệ, tài sản không rõ nguồn -gốc, hoặc đang bị kê biên.
Tham khảo Tư vấn thủ tục xóa đăng ký thế chấp trên sổ đỏ 2025 mới nhất
Để việc thế chấp nhà đất diễn ra thuận lợi, hợp pháp và tránh rủi ro, người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở nên lưu ý một số kinh nghiệm thực tiễn sau:
-Kiểm tra pháp lý tài sản kỹ lưỡng trước khi giao dịch: Đảm bảo tài sản có đầy đủ giấy tờ, không tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch hoặc kê biên thi hành án.
-Công chứng và đăng ký thế chấp đúng trình tự: Hợp đồng thế chấp phải được công chứng hợp pháp và đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai thì mới có giá trị đối kháng với bên thứ ba. Tránh trường hợp chỉ ký hợp đồng mà không đăng ký.
-Hiểu rõ nghĩa vụ khi thế chấp: Khi đã thế chấp, tài sản sẽ bị hạn chế một số quyền như chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn... nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
-Không ký khống hoặc ký trước nội dung chưa rõ: Trường hợp đi vay từ tổ chức tín dụng không rõ ràng, tuyệt đối không ký vào giấy tờ có điều khoản chưa được giải thích kỹ hoặc chưa hiểu rõ.
-Giữ đầy đủ hồ sơ, chứng từ: Giấy tờ công chứng, hợp đồng thế chấp, xác nhận đăng ký và các văn bản liên quan cần được lưu giữ đầy đủ để đối chiếu khi có tranh chấp hoặc xóa thế chấp.
-Tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký kết: Với các giao dịch có giá trị lớn và ràng buộc pháp lý cao như thế chấp nhà đất, việc được luật sư tư vấn và rà soát trước khi thực hiện là hết sức cần thiết.
Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp luật dân sự, đất đai và ngân hàng, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ thực hiện thủ tục thế chấp nhà đất một cách toàn diện, tuân thủ đúng các quy định pháp luật mới nhất như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Công chứng 2024. Dưới đây là các công việc cụ thể mà Văn phòng thực hiện:
- Tư vấn điều kiện pháp lý đối với tài sản thế chấp
Kiểm tra tính pháp lý của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
Xác định tài sản có đủ điều kiện để thế chấp theo quy định pháp luật hiện hành;
Đánh giá tình trạng tranh chấp, kê biên, quy hoạch, thời hạn sử dụng đất hoặc thời hạn sở hữu nhà ở;
Tư vấn về quyền hạn của người sử dụng đất, đồng sở hữu, tài sản chung của vợ chồng.
-Tư vấn cho chủ thể tham gia giao dịch
Kiểm tra tư cách pháp lý của bên thế chấp: cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp;
Tư vấn trường hợp có người đồng sở hữu, vợ/chồng, người giám hộ, người đại diện theo pháp luật;
Soạn thảo văn bản thỏa thuận, giấy ủy quyền nếu cần thiết.
- Soạn thảo hợp đồng và hồ sơ đăng ký thế chấp
Soạn thảo hợp đồng thế chấp tài sản đảm bảo đúng quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng;
Hướng dẫn chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, giấy tờ hôn nhân, chứng minh thu nhập (nếu có yêu cầu từ ngân hàng);
Kiểm tra tính chính xác, đầy đủ của toàn bộ hồ sơ trước khi tiến hành công chứng và đăng ký.
-Hỗ trợ công chứng hợp đồng thế chấp
Hướng dẫn đặt lịch và chuẩn bị hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng;
Hỗ trợ khách hàng giải thích nội dung hợp đồng, quyền và nghĩa vụ phát sinh;
Tham gia buổi công chứng (nếu được ủy quyền) để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.
- Đại diện nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai
Trực tiếp nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cấp tỉnh nơi có tài sản;
Theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ và nhận kết quả;
Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi chú nội dung thế chấp và bàn giao lại cho khách hàng.
- Hỗ trợ xóa đăng ký thế chấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ
Soạn thảo đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp;
Làm việc với ngân hàng để lấy xác nhận đã tất toán nghĩa vụ bảo đảm;
Nộp hồ sơ và hoàn tất thủ tục xóa thế chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
- Tư vấn và hỗ trợ pháp lý khi phát sinh tranh chấp
Đại diện theo ủy quyền trong việc làm việc với ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng;
Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng khi có tranh chấp về nghĩa vụ trả nợ, xử lý tài sản bảo đảm, quyền sở hữu tài sản thế chấp;
Tham gia tố tụng nếu vụ việc được đưa ra Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.
>>> Chi phí thuê luật sư tư vấn pháp lý
Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến Dịch vụ tư vấn thế chấp nhà đất theo quy định mới nhất, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 0909160684 để nhận được sự Dịch vụ tư vấn thế chấp nhà đất theo quy định mới nhất và được hỗ trợ kịp thời.
Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.
Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ Dịch vụ tư vấn thế chấp nhà đất theo quy định mới nhất, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0978845617, và Email [info@luatsuhcm.com]
Chúng tôi hiểu rằng, vấn đề pháp lý Dịch vụ tư vấn thế chấp nhà đất theo quy định mới nhất có thể ảnh hưởng lớn đến cuộc sống và công việc, thời gian, chi phí của bạn. Hãy để đội ngũ Luật sư của chúng tôi đồng hành và hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả và chuyên nghiệp nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, thấu hiểu và đồng hành cùng Quý khách hàng trên mỗi bước đường pháp lý.
Tham khảo thêm về Luật sư đất đai chuyên nghiệp tại Tp.HCM
Chúng tôi trên mạng xã hội