Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy
Nơi trao gửi niềm tin công lý
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản hiện chưa tồn tại tại thời điểm giao dịch nhưng sẽ được tạo lập, xây dựng hoặc sở hữu trong một thời gian nhất định sau đó. Theo quy định tại Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, trong đó tài sản hình thành trong tương lai được coi là một loại tài sản hợp pháp để giao dịch nếu đáp ứng điều kiện theo pháp luật.
Ví dụ tiêu biểu của tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
Nhà ở hình thành trong tương lai (căn hộ chung cư đang xây dựng).
Dự án bất động sản, nhà xưởng đang xây dựng.
Hàng hóa đang trong quá trình sản xuất.
Quyền tài sản phát sinh trong tương lai (quyền thu lợi từ dự án, lợi tức từ cổ phần…).
Việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật, tiêu biểu:
Bộ luật Dân sự năm 2015 (quy định chung về giao dịch dân sự và hợp đồng).
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (đặc biệt với nhà ở hình thành trong tương lai).
Luật Nhà ở năm 2023.
Luật Thương mại 2005 (nếu là giao dịch thương mại).
Các văn bản hướng dẫn như Nghị định 02/2022/NĐ-CP về kinh doanh bất động sản.
Không phải mọi tài sản hình thành trong tương lai đều được tự do mua bán. Để được giao dịch hợp pháp, tài sản cần đảm bảo:
-Có đủ điều kiện pháp lý: Tài sản phải thuộc đối tượng được phép giao dịch theo quy định pháp luật.
-Chủ thể có quyền định đoạt: Người bán cần chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền khai thác tài sản sẽ hình thành.
-Tài sản được xác định rõ ràng: Mô tả đầy đủ đặc điểm, tính chất, thời điểm hình thành, tiến độ hoàn thiện.
-Phải được đăng ký (nếu pháp luật yêu cầu): Ví dụ, nhà ở hình thành trong tương lai cần được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận bán trước khi giao dịch.
-Đối với nhà ở hình thành trong tương lai:
+Chủ đầu tư phải có bảo lãnh từ ngân hàng thương mại (theo Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).
+Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với đất.
+Có văn bản nghiệm thu phần móng.
+Được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán.
-Hợp đồng phải được lập thành văn bản. Nội dung hợp đồng cần có:
+Thông tin về các bên.
+Thông tin về tài sản: Mô tả chi tiết tài sản, tình trạng pháp lý, tiến độ hoàn thành.
+Giá bán và phương thức thanh toán.
+Tiến độ giao tài sản, quyền sở hữu.
+Cam kết về bảo lãnh, bảo hành (nếu có).
+Xử lý vi phạm hợp đồng, chấm dứt hợp đồng.
Đối với bất động sản, hợp đồng thường phải công chứng, chứng thực và/hoặc đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để có hiệu lực pháp lý và đảm bảo quyền lợi cho các bên.
-Giao dịch tài sản chưa tồn tại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Một số rủi ro thường gặp:
+Không được bàn giao tài sản đúng hạn hoặc tài sản không hoàn thiện theo thỏa thuận.
+Chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, dẫn đến dự án bị đình trệ hoặc phá sản.
+Thiếu bảo lãnh ngân hàng, người mua không được hoàn tiền nếu dự án không triển khai.
+Tài sản bị thế chấp hoặc tranh chấp mà người mua không biết.
+Không thực hiện đăng ký hợp đồng, mất quyền khởi kiện hoặc gặp khó khăn khi phát sinh tranh chấp.
Mặc dù pháp luật đã cho phép giao dịch tài sản hình thành trong tương lai, nhưng trên thực tế vẫn phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Các tranh chấp thường gặp bao gồm:
-Tranh chấp về tiến độ bàn giao tài sản :Bên bán không bàn giao đúng thời hạn như cam kết trong hợp đồng.
Các lý do thường gặp:
+Chủ đầu tư thiếu vốn triển khai dự án
+Chậm hoàn tất thủ tục pháp lý (giấy phép xây dựng, nghiệm thu móng...)
+Dự án bị vướng quy hoạch, giải phóng mặt bằng chậm
+Người mua khó đòi lại tiền đã thanh toán hoặc khó buộc bên bán tiếp tục thực hiện nghĩa vụ nếu hợp đồng không quy định rõ chế tài.
- Tranh chấp về chất lượng, thiết kế và diện tích tài sản bàn giao
Tài sản được bàn giao không đúng như mô tả hoặc cam kết trong hợp đồng, ví dụ:
+Thiết kế căn hộ bị thay đổi, không đúng bản vẽ ban đầu.
+Vật liệu, thiết bị kém chất lượng hơn so với thỏa thuận
+Diện tích sử dụng thực tế bị thiếu hụt so với hợp đồng
+Người mua gặp khó khăn khi khiếu nại do thiếu bằng chứng hoặc hợp đồng không quy định rõ tiêu chuẩn kỹ thuật.
-Tranh chấp do tài sản bị đem thế chấp hoặc chuyển nhượng cho bên thứ ba
+Chủ đầu tư mang tài sản đã bán đi thế chấp ngân hàng mà không thông báo cho người mua.
+Tài sản bị chuyển nhượng nhiều lần, dẫn đến tranh chấp quyền sở hữu.
+Người mua có thể bị mất quyền nhận tài sản hoặc bị kéo vào tranh chấp phức tạp tại Tòa án hoặc với bên thứ ba.
-Tranh chấp do hợp đồng mua bán bị tuyên vô hiệu
+Hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm pháp luật, chẳng hạn:
+Chủ đầu tư không có quyền chuyển nhượng
+Hợp đồng không được công chứng theo quy định bắt buộc
- Giải quyết tranh chấp: Phức tạp và tốn kém
Các phương thức giải quyết bao gồm:
+Thương lượng, hòa giải giữa các bên
+Trọng tài thương mại (nếu có thỏa thuận trọng tài trong hợp đồng)
+Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền
-Các khó khăn thường gặp:
+Chứng minh thiệt hại thực tế do vi phạm hợp đồng
+Xác định rõ trách nhiệm pháp lý của từng bên trong giao dịch
+Thời gian giải quyết kéo dài, chi phí pháp lý cao
-Đối tượng cần đặc biệt lưu ý:
Cá nhân, hộ gia đình lần đầu thực hiện giao dịch mua bán bất động sản.
Người mua nhà ở hình thành trong tương lai (chưa hoàn thiện móng, chưa có giấy chứng nhận).
-Rủi ro thường gặp:
Ký hợp đồng khi dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn theo quy định pháp luật.
Tin tưởng vào quảng cáo, môi giới không trung thực.
Mất tiền đặt cọc hoặc thanh toán mà không được nhận tài sản.
Tranh chấp kéo dài do hợp đồng vô hiệu hoặc dự án không thể tiếp tục thực hiện.
+Kiểm tra pháp lý của chủ đầu tư và dự án
+ Đọc kỹ hợp đồng mua bán
Kiểm tra chi tiết các điều khoản về: Tiến độ thanh toán và các mốc thanh toán cụ thể. Thời gian bàn giao nhà/căn hộ và điều kiện bàn giao. Chất lượng công trình, thiết bị, vật liệu sử dụng. Xử lý vi phạm hợp đồng: mức phạt khi chậm thanh toán, chậm bàn giao. Trách nhiệm các bên khi có sự kiện bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh, thay đổi pháp luật, v.v.).Ưu tiên lựa chọn các hợp đồng được soạn sẵn theo mẫu của Bộ Xây dựng hoặc được luật sư thẩm định.
+ Lưu ý khi vay vốn ngân hàng để mua tài sản
+Lưu trữ hồ sơ giao dịch và cập nhật thông tin dự án
Khi chủ thể giao dịch là doanh nghiệp, giao dịch tài sản hình thành trong tương lai thường mang tính chất đầu tư, thương mại và quy mô lớn, nên rủi ro và hệ quả pháp lý cũng phức tạp hơn. Vì vậy, doanh nghiệp cần thận trọng từ khâu thẩm định pháp lý, cơ cấu hợp đồng đến chiến lược tài chính liên quan đến tài sản.
Thứ nhất, doanh nghiệp cần kiểm tra điều kiện pháp lý đầy đủ của tài sản: đã có giấy phép xây dựng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, được phép bán cho tổ chức/doanh nghiệp hay chưa. Với một số dự án (nhất là bất động sản khu công nghiệp), việc chuyển nhượng còn phải được sự đồng ý của cơ quan chức năng hoặc có điều kiện hạn chế.
Thứ hai, doanh nghiệp nên lựa chọn hình thức giao dịch phù hợp với chiến lược đầu tư: mua đứt – bán đoạn, góp vốn bằng tài sản hình thành trong tương lai, hay chuyển nhượng có điều kiện hoãn thi hành. Việc này giúp kiểm soát dòng tiền, giảm thiểu thuế và đảm bảo linh hoạt trong điều kiện pháp lý còn thay đổi.
Doanh nghiệp cũng cần lưu ý đến các nghĩa vụ pháp lý phát sinh: công bố thông tin cho cổ đông, kê khai thuế chuyển nhượng, hoặc ký hợp đồng lại với khách hàng thứ cấp nếu có hoạt động sang nhượng. Trường hợp phát sinh tranh chấp giữa nhiều bên như chủ đầu tư – ngân hàng – nhà đầu tư thứ cấp, doanh nghiệp cần có kế hoạch xử lý rủi ro sớm, tránh bị đình trệ hoạt động kinh doanh.
Cuối cùng, nên thiết lập quy trình nội bộ thẩm định pháp lý tài sản và kiểm soát hợp đồng chặt chẽ – đây là yếu tố then chốt để phòng tránh thiệt hại tài chính và pháp lý, đặc biệt trong môi trường kinh doanh nhiều biến động như hiện nay.
Giao dịch tài sản hình thành trong tương lai – đặc biệt là bất động sản – là loại giao dịch có tính phức tạp cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý, tài chính và kỹ thuật. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh những tranh chấp không đáng có, việc có luật sư tư vấn ngay từ đầu là vô cùng quan trọng. Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy với đội ngũ luật sư nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh – thương mại và bất động sản, cung cấp đầy đủ các dịch vụ tư vấn chuyên sâu nhằm hỗ trợ khách hàng tham gia giao dịch an toàn, hiệu quả.
Cụ thể, công việc tư vấn của Văn phòng bao gồm:
-Tư vấn xác định điều kiện pháp lý của tài sản: Rà soát tính hợp pháp của tài sản dự kiến mua bán, kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án, quyền sở hữu, tình trạng tranh chấp, bảo lãnh ngân hàng (nếu là bất động sản).
-Tư vấn năng lực pháp lý của bên bán/chủ đầu tư: Kiểm tra xem chủ thể có đủ điều kiện và quyền định đoạt tài sản hay không, có đang bị hạn chế giao dịch, đang bị xử lý nợ xấu, cưỡng chế thi hành án hoặc vướng tranh chấp nào không.
-Soạn thảo và rà soát hợp đồng mua bán: Phân tích, chỉnh sửa, bổ sung các điều khoản trong hợp đồng mua bán để bảo vệ tối đa quyền lợi của khách hàng: điều khoản về mô tả tài sản, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, tiến độ thanh toán, phạt vi phạm, xử lý trường hợp bên bán chậm giao tài sản hoặc bàn giao sai thỏa thuận.
-Tư vấn nghĩa vụ tài chính và thủ tục thuế liên quan đến giao dịch: Hướng dẫn khách hàng thực hiện đúng các nghĩa vụ về thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, đồng thời hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ hợp lệ.
-Đại diện làm việc với bên còn lại (chủ đầu tư hoặc người bán): Đàm phán các điều khoản chưa hợp lý trong hợp đồng; làm việc với ngân hàng trong trường hợp tài sản có bảo lãnh hoặc liên quan đến tài sản thế chấp.
-Hỗ trợ công chứng, đăng ký hợp đồng, và các thủ tục hành chính khác: Đảm bảo giao dịch được hoàn tất đúng quy trình và có giá trị pháp lý đầy đủ.
-Giải quyết tranh chấp phát sinh (nếu có): Trong trường hợp bên bán vi phạm cam kết, luật sư sẽ đại diện khách hàng thương lượng, khởi kiện, yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc buộc thực hiện đúng hợp đồng tại Tòa án.
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy là đơn vị đã có bề dày hoạt động, với đội ngũ Luật sư được đào tạo bài bản, chính quy và có chuyên môn sâu trong việc Tư vấn mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Với đội ngũ Luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong các hoạt động thực tiễn, cung cấp các dịch vụ pháp lý và đặc biệt là kinh nghiệm thực tế về Tư vấn mua bán tài sản hình thành trong tương lai và các vấn đề liên quan, chúng tôi đã cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất về Tư vấn mua bán tài sản hình thành trong tương lai và mang lại sự hài lòng cho nhiều khách hàng.
Ngoài vấn đề chuyên môn, chúng tôi luôn thực hiện dịch vụ Tư vấn mua bán tài sản hình thành trong tương lai với tinh thần, trách nhiệm và sự tận tâm cao nhất, xây dựng niềm tin, sự an tâm và an toàn pháp lý cho khách hàng.
Đồng thời, chúng tôi luôn ý thức tuân thủ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề Luật sư trong quá trình thực hiện Tư vấn mua bán tài sản hình thành trong tương lai trong mối quan hệ với khách hàng, đồng nghiệp và các cơ quan Nhà nước, các cá nhận có liên quan trong quá trình thực hiện Tư vấn mua bán tài sản hình thành trong tương lai.
Chúng tôi cam kết và trách nhiệm bảo mật tất cả các khoản mục, điều kiện của hợp đồng/thỏa thuận nào được thiết lập, ký kết và tất cả giấy tờ, tài liệu, thông tin mà Văn phòng Luật sư có được từ Tư vấn mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Văn phòng Luật sư cam kết không công bố hay truyền đạt các vấn đề liên quan đến hợp đồng và công việc này đến Bên thứ ba nào khác mà không có sự đồng ý bằng văn bản của khách hàng, trừ trường hợp cơ quan Nhà nước yêu cầu.
Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến Tư vấn mua bán tài sản hình thành trong tương lai, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 0909160684 để nhận được sự Tư vấn mua bán tài sản hình thành trong tương lai và được hỗ trợ kịp thời.
Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.
Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ Tư vấn mua bán tài sản hình thành trong tương lai, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0978845617, và Email [info@luatsuhcm.com]
Chúng tôi hiểu rằng, vấn đề pháp lý Tư vấn mua bán tài sản hình thành trong tương lai có thể ảnh hưởng lớn đến cuộc sống và công việc, thời gian, chi phí của bạn. Hãy để đội ngũ Luật sư của chúng tôi đồng hành và hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả và chuyên nghiệp nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, thấu hiểu và đồng hành cùng Quý khách hàng trên mỗi bước đường pháp lý.
Chúng tôi trên mạng xã hội