Tư vấn về mức bồi thường khi nhà đất bị thu hồi ở tp.hcm

Chủ nhật - 27/04/2025 23:21

Khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ các dự án, người dân có đất bị thu hồi sẽ chịu ảnh hưởng đáng kể, đặc biệt là về mức bồi thường. Tại TP.HCM, nơi giá đất biến động và mỗi khu vực có quy định riêng. Việc hiểu rõ các yếu tố quyết định mức bồi thường là rất quan trọng. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về cách xác định mức bồi thường, điều kiện được bồi thường đầy đủ và các lưu ý pháp lý mới nhất, bao gồm Quyết định 11/2024/QĐ-UBND của UBND TP.HCM.

Tư vấn về mức bồi thường khi nhà đất bị thu hồi ở tp.hcm

Mục lục

1. Cách tính tiền bồi thương khi nhà nước thu hồi đất

Quy định về xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 và NĐ 71/2024/NĐ-CP.
Theo điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được sử dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
a. Căn cứ xác định giá đất cụ thể:
Theo Điều 30 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định dựa trên Điều 158 Luật Đất đai 2024 và các Điều 4, 5, 6, 7 của Nghị định 71; Kết quả tổng hợp và phân tích: Giá đất trên thị trường, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như vị trí, mục đích sử dụng, hạ tầng, v.v.
b. Phương pháp xác định giá đất cụ thể là phương pháp hệ số điều chỉnh
Theo điểm d khoản 6 Điều 158, phương pháp này áp dụng cho: Nhiều thửa đất liền kề, cùng mục đích sử dụng, có giá trong bảng giá đất nhưng không đủ điều kiện so sánh trên thị trường
c. Cách tính giá đền bù đất bị thu hồi
Công thức 1: Tính giá đền bù đất/m²

Giá đền bù đất = Giá đất trong bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh giá đất

- Giá đất trong bảng giá đất:
+ Do UBND tỉnh xây dựng, HĐND tỉnh thông qua
+ Điều chỉnh hằng năm, áp dụng từ 01/01/2026
+ Không còn căn cứ vào giá tối thiểu – tối đa do Chính phủ ban hành như trước
- Hệ số điều chỉnh giá đất: được xác định theo công thức:

Hệ số = Giá đất thị trường / Giá đất trong bảng giá đất

Xác định riêng cho từng loại đất, vị trí, khu vực
Công thức 2: Tính tổng tiền đền bù

Tổng tiền đền bù (VNĐ) = Giá đền bù đất/m² × Tổng diện tích bị thu hồi

Giá đất cụ thể là cơ sở chính để tính tiền đền bù khi bị thu hồi đất. Từ năm 2026, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh hàng năm thay vì 5 năm/lần. Việc xác định giá đền bù sẽ bám sát giá thị trường hơn, đảm bảo quyền lợi cho người dân. Phương pháp hệ số điều chỉnh là công cụ linh hoạt khi không thể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
>> Luật sư tư vấn bồi thường giải phóng mặt bằng

2. Mức bồi thường khi nhà đất bị thu hồi ở TP HCM

2.1 Hệ số điều chỉnh giá đất ở TP HCM

Theo quyết định số 11/2024 QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn thành phố hồ chí minh năm 2024 tại điều 3 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất tại các quận huyện theo từng loại đất.
Đối với đất phi nông nghiệp ở TP HCM
a) Đất ở

STT	QUẬN/HUYỆN	KHUNG HỆ SỐ (K) ĐỐI VỚI ĐẤT Ở
1	Quận 1	4 - 5
2	Quận 3	4 - 5
3	Quận 4	4 - 16
4	Quận 5	4,5 - 6,5
5	Quận 6	3 - 9,5
6	Quận 7	6 - 15
7	Quận 8	5 - 20
8	Quận 10	5 - 11
9	Quận 11	6 - 9
10	Quận 12	10 - 17
11	Quận Phú Nhuận	5 - 8
12	Quận Tân Phú	5 - 18
13	Quận Tân Bình	6 - 14
14	Quận Bình Thạnh	3 - 7
15	Quận Gò Vấp	7 - 25
16	Quận Bình Tân	6 - 18
17	Huyện Bình Chánh	6 - 28
18	Huyện Nhà Bè	10 - 29
19	Huyện Cần Giờ	5 - 20
20	Huyện Hóc Môn	10 - 25
21	Huyện Củ Chi	13 - 30
22	Thành phố Thủ Đức	6 - 30

b) Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Đất thương mại, dịch vụ: tính bằng 80% giá đất ở liền kề.
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; Đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp: tính bằng 60% giá đất ở liền kề.
Đất nghĩa trang, nghĩa địa: tính bằng 60% giá đất ở liền kề.
Đất giáo dục, y tế: tính bằng 60% giá đất ở liền kề.
Đất tôn giáo: tính bằng 60% giá đất ở liền kề.
c) Các vị trí đất ở:
Vị trí 1: đất có vị trí mặt tiền đường áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt giáp với đường được quy định trong bảng giá đất.
Vị trí 2: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 5m trở lên thì tính bằng 0,5 của vị trí 1.
Vị trí 3: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với hẻm có độ rộng từ 3 đến dưới 5m thì tính bằng 0,8 của vị trí 2.
Vị trí 4: áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có những vị trí còn lại tính bằng 0,8 của vị trí 3.
Đối với đất nông nghiệp ở TP HCM

STT	QUẬN/HUYỆN	KHUNG HỆ SỐ (K) ĐỐI VỚI ĐẤT NÔNG NGHIỆP
1	Quận 1	20 - 35
2	Quận 3	20 - 35
3	Quận 4	20 - 35
4	Quận 5	20 - 35
5	Quận 6	20 - 35
6	Quận 7	20 - 35
7	Quận 8	15 - 35
8	Quận 10	20 - 35
9	Quận 11	20 - 35
10	Quận 12	15 - 30
11	Quận Phú Nhuận	25 - 30
12	Quận Tân Phú	30 - 35
13	Quận Tân Bình	20 - 35
14	Quận Bình Thạnh	20 - 35
15	Quận Gò Vấp	20 - 35
16	Quận Bình Tân	15 - 25
17	Huyện Bình Chánh	15 - 35
18	Huyện Nhà Bè	10 - 28
19	Huyện Cần Giờ	5 - 20
20	Huyện Hóc Môn	10 - 20
21	Huyện Củ Chi	10 - 25
22	Thành phố Thủ Đức	15 - 30

2.2 Bảng giá đất trên địa bàn TP HCM

Quy định về Bảng giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020 - 2024 ban hành kèm theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020 của Ủy ban nhân dân Thành phố tại điều 3 và điều 4.
Tại khoản 2 điều 3 quy định chi tiết về bảng giá các loại đất nông nghiệp:
a) Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác (Bảng 1):
Đơn vị tính: đồng/m²

Vị trí	Khu vực I	Khu vực II	Khu vực III
Vị trí 1	250000	200000	160000
Vị trí 2	200000	160000	128000
Vị trí 3	160000	128000	102400

b) Bảng giá đất trồng cây lâu năm (Bảng 2):
Đơn vị tính: đồng/m²

Vị trí	Khu vực I	Khu vực II	Khu vực III
Vị trí 1	300000	240000	192000
Vị trí 2	240000	192000	153600
Vị trí 3	192000	153600	122900

c) Bảng giá đất rừng sản xuất (Bảng 3):
Đơn vị tính: đồng/m²

Vị trí	Đơn giá
Vị trí 1	190000
Vị trí 2	152000
Vị trí 3	121600

* Đối với đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng tính bằng 80% giá đất rừng sản xuất
d) Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản (Bảng 4):
Đơn vị tính: đồng/m²

Vị trí	Khu vực I	Khu vực II	Khu vực III
Vị trí 1	2	200000	160000
Vị trí 2	20000050000	160000	128000
Vị trí 3	160000	128000	102400

đ) Bảng giá đất làm muối (Bảng 5):
Đơn vị tính: đồng/m

Vị trí	Đơn giá
Vị trí 1	135000
Vị trí 2	108000
Vị trí 3	86400

e) Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường được tính bằng 150% đất nông nghiệp cùng khu vực của cùng loại đất
Tại khoản 1 điều 4 quy định về phân loại đối với đất phi nông nghiệp
a) Đối với 19 quận trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thì áp dụng khung giá đất của đô thị đặc biệt theo quy định của Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất
b) Đối với thị trấn của 05 huyện trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thì áp dụng theo khung giá đất của đô thị loại V
c) Đối với các xã thuộc 05 huyện áp dụng theo khung giá đất của xã đồng bằng
Tại khoản 3 điều 4 quy định về bảng giá các loại đất phi nông nghiệp.
Vậy nên tùy theo vị trí, loại đất, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý và chính sách tại thời điểm thu hồi mà mức giá đất bồi thường ở TP.HCM sẽ khác nhau đáng kể. Chỉ cần một yếu tố thay đổi như đất có sổ đỏ hay chưa, nằm trong hẻm hay mặt tiền, đang sử dụng đúng mục đích hay không, cũng có thể ảnh hưởng đến hàng trăm triệu đồng tiền bồi thường. Do đó, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và được hỗ trợ tối đa, người dân nên chủ động liên hệ với luật sư hoặc đơn vị tư vấn pháp lý có kinh nghiệm trong lĩnh vực thu hồi đất. Luật sư sẽ giúp phân tích trường hợp cụ thể, kiểm tra tính pháp lý của thửa đất, xác định đúng mức bồi thường và hỗ trợ khiếu nại nếu cần thiết.

>> Tham khảo: Bồi thường giải phóng mặt bằng cho nhà đất chưa có giấy chứng nhận

3. Dịch vụ tư vấn về mức bồi thường khi nhà đất bị thu hồi ở tp.hcm

Văn phòng luật sư Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ tư vấn về mức bồi thường khi nhà đất bị thu hồi ở TP.HCM bao gồm:

Tư vấn chi tiết các quy định pháp luật liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Đánh giá pháp lý đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để xác định mức bồi thường phù hợp.
Tư vấn và hỗ trợ xác định hệ số điều chỉnh giá đất, loại đất, vị trí đất và các yếu tố ảnh hưởng đến mức giá bồi thường.
Tư vấn về hướng thương lượng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo mức bồi thường thỏa đáng.
Soạn thảo, chuẩn bị hồ sơ, đơn thư, khiếu nại trong trường hợp có tranh chấp hoặc không đồng ý với quyết định bồi thường.
Tư vấn thủ tục nhận tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc bố trí nơi ở mới theo quy định pháp luật.
Cập nhật thông tin pháp lý mới nhất liên quan đến giá đất, quyết định của UBND và các văn bản hướng dẫn thực hiện.

>> Tham khảo bài viết: "Phí thuê tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai"

4. Thông tin liên hệ Văn phòng luật sư Tô Đình Huy

Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến mức bồi thường khi nhà đất bị thu hồi ở tp.hcm, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 0909160684 LS. Phụng, 0978845617 LS. Huy để nhận được sự tư vấn về mức bồi thường khi nhà đất bị thu hồi ở tp.hcm với mức phí phù hợp và được hỗ trợ kịp thời.
Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.
Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ tư vấn mức bồi thường khi nhà đất bị thu hồi ở tp.hcm, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0909160684 LS. Phụng, 0978845617 LS. Huy, và Email: info@luatsuhcm.com.

Tags: mức bồi thường khi nhà đất bị thu hồi ở tp.hcm, Cách tính tiền bồi thương khi nhà nước thu hồi đất tại TP HCM, Hệ số điều chỉnh giá đất các quận ở TP HCM, Bảng giá đất các quận huyện trên địa bàn TP HCM