Cho thuê nhà là cho thuê tài sản hay kinh doanh dịch vụ lưu trú?

1. Khi nào cho thuê nhà là cho thuê tài sản?

- Căn cứ quy định tại Điều 472 BLDS 2015 về hợp đồng thuê tài sản, như sau:

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

⇒ Nhà ở là một loại tài sản hợp pháp, do đó việc cho thuê nhà về nguyên tắc được xác định là cho thuê tài sản, phát sinh quan hệ dân sự giữa các bên.

- Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền sau đây:

a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm;

c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

d) Bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và các quyền khác theo quy định của pháp luật; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho đối tượng không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

Trường hợp Luật Đất đai có quy định khác về quyền của chủ sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thực hiện theo quy định đó;

đ) Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu chung, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;

e) Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;

g) Được bảo hộ quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 7 của Luật này;

h) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở;

i) Quyền khác theo quy định của pháp luật.

…

⇒ Pháp luật không đặt điều kiện bắt buộc phải đăng ký kinh doanh trong mọi trường hợp cho thuê nhà. Điều này, chứng tỏ hoạt động cho thuê được nhìn nhận là cho thuê tài sản, không mặc nhiên là hoạt động dịch vụ.

- Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC thì hoạt động cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú…

Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn cho thuê lại nhà công trình

2. Khi nào cho thuê nhà bị coi là kinh doanh dịch vụ lưu trú?

- Căn cứ quy định tại khoản 22 Điều 3 Nghị định 96/2016/NĐ-CP quy định về kinh doanh dịch vụ lưu trú như sau:

Điều 3. Ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện về an ninh, trật tự và phạm vi quản lý

[…] 22. Kinh doanh dịch vụ lưu trú, gồm: Các cơ sở lưu trú theo quy định của Luật du lịch và các hình thức dịch vụ cho thuê lưu trú khác (nghỉ theo giờ và nghỉ qua đêm) hoạt động trên đất liền hoặc trên các phương tiện tàu thủy lưu trú du lịch.

…

- Căn cứ quy định tại Điều 48 Luật Du lịch 2017 về các laoij cơ sở lưu trú du lịch gồm:

Điều 48. Các loại cơ sở lưu trú du lịch

1. Khách sạn.

2. Biệt thự du lịch.

3. Căn hộ du lịch.

4. Tàu thủy lưu trú du lịch.

5. Nhà nghỉ du lịch.

6. Nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê.

7. Bãi cắm trại du lịch.

8. Các cơ sở lưu trú du lịch khác.

- Căn cứ quy định tại Điều 49 Luật Du lịch 2017 về điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch như sau:

• Có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật;

• Đáp ứng điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, an toàn thực phẩm theo quy định của pháp luật;

• Đáp ứng điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch.

⇒ Như vậy, hoạt động cho thuê nhà có thể bị coi là kinh doanh dịch vụ lưu trú khi xuất hiện đồng thời hoặc chủ yếu các dấu hiệu sau:

+ Cho thuê ngắn hạn (theo ngày, theo giờ)

+ Đối tượng thuê luân phiên, không ổn định

+ Có dịch vụ đi kèm, như:

• Dọn phòng, thay ga giường

• Lễ tân, check-in – check-out

• Quản lý vận hành như khách sạn

+ Mục đích thuê chủ yếu để lưu trú tạm thời

Ví dụ: Kinh doanh homestay, Cho thuê Airbnb theo ngày, Nhà nghỉ, khách sạn mini,…

3. So sánh cho thuê tài sản và kinh doanh dịch vụ lưu trú

Tiêu chí	Cho thuê tài sản	Kinh doanh dịch vụ lưu trú
Thời hạn thuê	Trung – dài hạn	Ngắn hạn
Đối tượng thuê	Ổn định	Thay đổi liên tục
Dịch vụ kèm theo	Không	Có
Căn cứ pháp luật	BLDS, Luật Nhà ở	Luật Du lịch
Bản chất pháp lý	Quan hệ dân sự	Hoạt động dịch vụ

4. Những lưu ý khi cho thuê nhà

Việc xác định sai loại hình cho thuê nhà có thể dẫn đến nhiều hệ quả pháp lý, tiêu biểu như:

- Rủi ro về thuế: kê khai sai loại hình hoạt động, bị truy thu thuế, áp thuế suất…

- Rủi ro về điều kiện kinh doanh: không đăng ký ngành nghề lưu trú, không đáp ứng điều kiện về an ninh, PCCC, bị xử phạt hành chính, buộc ngừng hoạt động…

- Rủi ro trong quản lý cư dân: không khai báo lưu trú cho khách, vi phạm quy định về quản lý cư trú, an ninh trật tự…

⇒ Việc phân biệt đúng hai loại hình này không chỉ giúp chủ nhà tuân thủ pháp luật, mà còn hạn chế tối đa các rủi ro về thuế, xử phạt và tranh chấp phát sinh.

Tham khảo thêm: Luật sư tư hoạt động cho thuê

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Cho thuê nhà là cho thuê tài sản hay kinh doanh dịch vụ lưu trú? nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Cho thuê nhà là cho thuê tài sản hay kinh doanh dịch vụ lưu trú? chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.