Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy
Nơi trao gửi niềm tin công lý
Kê khai giá trị chuyển nhượng nhà đất là việc các bên tham gia hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất phải kê khai chính xác giá trị giao dịch thực tế trong hợp đồng chuyển nhượng. Đây là cơ sở quan trọng để các cơ quan có thẩm quyền tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cũng như các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến giao dịch chuyển nhượng.
Khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất, các bên có nghĩa vụ khai báo giá trị giao dịch trong hợp đồng chuyển nhượng để cơ quan thuế làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân (đối với bên bán) và lệ phí trước bạ (đối với bên mua). Việc kê khai đúng giá trị theo giá thị trường hoặc giá thực tế giao dịch sẽ tạo nên sự minh bạch về nguồn gốc tài sản và đảm bảo công tác quản lý nhà nước về đất đai, tài sản được thực hiện một cách chính xác, hiệu quả.
Kê khai giá trị chuyển nhượng là việc người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng hoặc các bên liên quan thể hiện đúng giá trị thực của tài sản khi làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, vì lợi ích cá nhân hoặc doanh nghiệp, họ đã cố tình khai thấp hoặc khai cao hơn giá trị thực tế, nhằm trốn thuế, giảm nghĩa vụ tài chính hoặc trục lợi kinh tế bất chính. Hành vi kê khai sai giá trị chuyển nhượng là hành vi của các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất, trong đó giá trị được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng (đã công chứng) và hồ sơ kê khai thuế không phản ánh đúng giá trị thực tế mà các bên đã thỏa thuận và thực hiện.
Việc kê khai sai giá trị chuyển nhượng sẽ gây ra hàng loạt hệ lụy khó lường. Đầu tiên là rủi ro pháp lý, nếu bị cơ quan thuế phát hiện, người kê khai sai giá trị chuyển nhượng sẽ phải đối mặt với việc bị truy thu thuế, phạt tiền hành chính thậm chí là chịu trách nhiệm hình sự nếu hành vi gian lận nghiêm trọng. Thứ hai là các hợp đồng, giao dịch kê khai sai có nguy cơ bị coi là vô hiệu, làm chậm hoặc rối loạn quá trình chuyển nhượng, dẫn đến mất thời gian, chi phí và uy tín cho cả hai bên. Cuối cùng, nó làm mất cân đối thị trường bất động sản hoặc thị trường tài sản nói chung do thông tin không minh bạch, ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể tham gia khác.
Việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất là một giao dịch dân sự phổ biến và quan trọng có giá trị lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản. Theo quy định của pháp luật đất đai và các văn bản liên quan, khi các bên tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với đất, việc lập hợp đồng chuyển nhượng phải ghi rõ giá trị chuyển nhượng thực tế của tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại không ít trường hợp các bên vi phạm nguyên tắc kê khai trung thực giá trị chuyển nhượng nhà đất trên hợp đồng. Thậm chí, có những hành vi cố tình kê khai sai nhằm đạt được một số mục đích nhất định như sau:
Trốn thuế, giảm nghĩa vụ tài chính: Đây là mục đích phổ biến nhất khi người mua và người bán kê khai thấp hơn giá trị thực để giảm số tiền phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Vì thuế thường tính theo phần trăm của giá trị chuyển nhượng, vi phạm này gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
Che giấu tài sản thực tế: Kê khai sai giá trị giúp bên chuyển nhượng che giấu giá trị thật của tài sản nhằm mục đích bảo vệ tài sản khi có tranh chấp, phân chia thừa kế, bảo đảm nghĩa vụ dân sự hoặc trong các vụ kiện tụng.
Tránh bị can thiệp liên quan đến tài sản: Một số cá nhân kê khai giá trị thấp để tránh sự đo đạc, thẩm định giá hay sự quan tâm chú ý từ phía các cơ quan quản lý nhà nước, giúp thủ tục nhanh gọn hơn.
Tạo điều kiện cho các giao dịch giả mạo, hợp đồng khống: Việc kê khai sai giá trị còn dùng trong các thủ đoạn chuyển tài sản, rửa tiền, lập hồ sơ giả nhằm mục đích phi pháp dưới vỏ bọc hợp đồng mua bán nhà đất.
Lợi ích ngắn hạn trong đàm phán: Bên bán thường kê khai thấp để thu hút người mua hoặc giúp người mua được hỗ trợ vay vốn ngân hàng dễ dàng, thủ tục thuận lợi.
Kê khai sai giá trị chuyển nhượng nhà đất trên hợp đồng là hành vi phổ biến nhưng tác hại rất lớn đối với các bên tham gia giao dịch cũng như với hoạt động quản lý Nhà nước. hực tiễn tư vấn và xử lý vụ việc của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy, các hành vi kê khai sai giá trị chuyển nhượng thường gặp có thể kể đến:
- Kê khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn thực tế trên hợp đồng
Đây là hành vi phổ biến và dễ nhận biết nhất. Ví dụ, một căn nhà có giá bán thực tế là 3 tỷ đồng, các bên thỏa thuận nhưng trên hợp đồng chỉ kê khai giá là 2 tỷ đồng. Hành vi này nhằm mục đích giảm thuế thu nhập cá nhân, giảm lệ phí trước bạ, phí công chứng.
- Không ghi giá trị chuyển nhượng hoặc để trống phần giá trị trên hợp đồng
Một số hợp đồng được soạn thảo với phần giá trị chuyển nhượng bị bỏ trống hoặc để dấu chấm, gạch ngang nhằm tránh kê khai giá cụ thể, khiến cơ quan thuế không xác định được giá trị tài sản. Khi làm thủ tục đăng ký sang tên, trả phí, các bên sẽ tự thỏa thuận ngoài hợp đồng với giá thực tế. Hành vi này rất dễ bị xem là làm giả hồ sơ.
- Ghi giá trị chuyển nhượng bằng trị giá ghi nhận trong sổ sách kế toán hoặc giấy tờ thẩm định thấp hơn giá thị trường
Trong các giao dịch liên quan đến doanh nghiệp, người ta thường ghi giá trị chuyển nhượng theo giá trị ghi nhận trên sổ sách hoặc theo các giấy tờ thẩm định (như báo giá thẩm định tài sản) nhưng thấp hơn nhiều so với giá thị trường để giảm thiểu nghĩa vụ thuế doanh nghiệp.
- Thỏa thuận chia làm nhiều hợp đồng nhỏ hơn
Thay vì ký một hợp đồng chuyển nhượng nhà đất lớn, các bên ký nhiều hợp đồng nhỏ với giá trị thấp hơn thực tế nhằm phân tán khoản thuế và chi phí phải đóng. Ví dụ bán một căn nhà giá 5 tỷ đồng nhưng làm 3 hợp đồng lần lượt 1.5 tỷ, 2 tỷ, 1.5 tỷ đồng.
- Sử dụng hợp đồng giả hoặc hợp đồng giả mạo
Các bên ký các hợp đồng không đúng với giá trị thực tế, dùng hợp đồng giả để đăng ký hoặc làm hồ sơ nhằm che giấu giá trị thực tài sản.
Kê khai sai giá trị chuyển nhượng nhà đất về bản chất là hành vi không trung thực trong việc ghi nhận thông tin trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản. hành vi này có tính chất lừa dối, vi phạm nghiêm trọng các nguyên tắc, quy định pháp luật về giao dịch dân sự, thuế và quản lý nhà nước về đất đai.
Hành vi kê khai sai giá trị chuyển nhượng nhà đất có thể bị cơ quan quản lý nhà nước xử phạt theo quy định tại Nghị định 125/2020/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực thuế, hóa đơn và quản lý thuế
Phạt tiền từ 2 triệu đến 20 triệu đồng đối với hành vi khai sai dẫn đến thiếu thuế phải nộp.
Phạt tiền gấp đôi số thuế trốn, đồng thời phải nộp đủ số thuế còn thiếu.
Buộc chỉnh sửa, khai lại hồ sơ thuế nếu phát hiện sai sót.
Ngoài ra, tùy theo mức độ, có thể bị đình chỉ hoạt động, thu hồi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hay các hình thức xử lý khác.
Hợp đồng chuyển nhượng mà các bên kê khai sai giá trị thực có thể bị coi là hợp đồng vô hiệu hoặc bị hủy bỏ theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 vì vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật hoặc có sự gian lận, trục lợi. Nếu hợp đồng hợp pháp bị phát hiện kê khai sai, các bên có thể phải điều chỉnh, lập lại hợp đồng mới theo giá trị thực tế để đảm bảo thực thi và giải quyết tranh chấp khi xảy ra.
Khi kê khai sai giá trị chuyển nhượng, người chuyển nhượng và bên mua sẽ phải chịu trách nhiệm bổ sung nộp phần thuế, phí còn thiếu. Phần chênh lệch giữa giá trị kê khai và giá thực tế sẽ bị tính thu nhập chịu thuế bổ sung, và nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng, lệ phí trước bạ theo đúng quy trình. Nếu không hoàn thành nghĩa vụ này, bên vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật thuế, bị truy thu thuế, phạt tiền chậm nộp và có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu trường hợp nghiêm trọng.
Trong trường hợp kê khai sai giá trị chuyển nhượng nhà đất nhằm mục đích trốn thuế hoặc có hành vi gian dối gây thiệt hại cho nhà nước, người thực hiện có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế (Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017) hoặc các tội danh liên quan như lừa đảo, gian lận thương mại. Mức hình phạt có thể bao gồm phạt tiền lớn, phạt tù, tịch thu tài sản, cấm đảm nhiệm chức vụ nhất định trong thời gian quy định.
>>> Tham khảo bài viết: "Giải quyết tranh chấp hợp đồng vô hiệu do giả tạo tại Tòa phúc thẩm"
Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề “Kê khai sai giá trị chuyển nhượng nhà đất trên hợp đồng bị xử lý như thế nào?” nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.
Chúng tôi trên mạng xã hội