Bản án số 48/2024/DS-ST ngày 31/7/2024 của TAND thị xã L và Bản án số 18/2025/DS-PT ngày 22/01/2025 của TAND tỉnh B đã xét xử vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp đất đai” giữa nguyên đơn là ông Lê Xuân Đ, bà Lê Thị C với bị đơn là ông Hứa Minh Q, bà Nguyễn Thị C1.
Vụ việc là tranh chấp quyền sử dụng đất diện tích 353,8 m2 (mặt tiền ngang 7m đường Quốc lộ 55 tại xã T, thị xã L) phát sinh từ việc mua bán đất bằng giấy viết tay vào năm 1996 khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi nhận chuyển nhượng một phần khu đất, nguyên đơn không làm thủ tục tách thửa được; toàn bộ diện tích đất 1.953 m2 sau đó được cấp giấy chứng nhận đứng tên chủ cũ, rồi lần lượt được chuyển nhượng hợp pháp qua bên thứ ba và sang tên cho vợ chồng bị đơn vào năm 2019. Đến tháng 5/2019, khi bị đơn san ủi toàn bộ cây trồng cùng tường rào trên đất, nguyên đơn trình báo chính quyền địa phương thì mới phát hiện phần đất của mình nằm trọn trong giấy chứng nhận của bị đơn. Dù nguyên đơn đã nhiều lần liên hệ yêu cầu tách thửa để trả lại đất nhưng bị đơn không đồng ý. Do đó nguyên đơn khởi kiện yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất, tuyên vô hiệu một phần các hợp đồng chuyển nhượng tiếp sau và buộc bị đơn trả lại đất. Tòa án cấp sơ thẩm đã bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Tòa án cấp phúc thẩm xác định bản giao dịch viết tay năm 1996 vi phạm nghiêm trọng về hình thức và điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Bộ luật Dân sự năm 1993, trong khi các hợp đồng chuyển nhượng sau này của bên thứ ba và bị đơn đều tuân thủ đúng trình tự luật định và hợp pháp. Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
👉 Tham khảo thêm: Tư vấn làm sổ hồng đất mua giấy tay qua nhiều đời chủ
Năm 1996, ông Lê Xuân Đ và bà Lê Thị C mua một lô đất ngang 7m mặt tiền Quốc lộ 55 (diện tích thực tế 353,8m² tại xã T, thị xã L) từ ông Trần Cảnh N bằng giấy viết tay với giá 09 chỉ vàng 24K khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận. Đến ngày 05/11/1997, ông N và bà C2 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C0964445 cho toàn bộ khu đất 1.953m² bao gồm cả phần đất đã bán cho ông Đ. Do không đủ diện tích tách thửa theo quy định lúc bấy giờ, sổ đỏ được giao cho một người mua khác cùng thửa giữ. Đến năm 2008, ông N và bà C2 ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ 1.953m² cho bà Ngô Thị L mà không trừ phần đất của ông Đ. Sau đó, vào ngày 15/01/2019, bà L tiếp tục chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 1.953m² cho vợ chồng ông Hứa Minh Q và bà Nguyễn Thị C1. Khi ông Q và bà C1 san ủi, rào đất để sử dụng, ông Đ và bà Chanh khởi kiện yêu cầu công nhận quyền sử dụng diện tích 353,8m², tuyên vô hiệu một phần các hợp đồng chuyển nhượng năm 2008, 2019 và buộc ông Q, bà C1 tách thửa trả lại đất.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 48/2024/DS-ST ngày 31/7/2024, Tòa án nhân dân thị xã L đã tuyên bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đại diện theo ủy quyền của ông Đ và bà Chanh sau đó kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Tại Bản án phúc thẩm số 18/2025/DS-PT ngày 22/01/2025, Tòa án nhân dân tỉnh B nhận định việc chuyển nhượng năm 1996 giữa ông N và ông Đ không tuân thủ quy định tại Điều 30 Luật Đất đai năm 1993 và Điều 707 Bộ luật Dân sự năm 1993 do đất chưa có giấy chứng nhận, chỉ viết giấy tay, không có công chứng/chứng thực và không đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, các bên không có thỏa thuận xác định ranh giới cụ thể, nguyên đơn không có tài liệu chứng minh đã làm thủ tục xin tách thửa và kết quả thẩm định thực tế cho thấy diện tích 353,8m² là đất trống, không có tài sản hay cây trồng của nguyên đơn. Ngược lại, các hợp đồng chuyển nhượng giữa ông N/bà C2 cho bà L (năm 2008) và từ bà L sang ông Q/bà C1 (năm 2019) đều dựa trên giấy chứng nhận hợp pháp, tuân thủ đúng trình tự công chứng, chứng thực và đăng ký sang tên theo luật định. Do đó, Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và quyết định giữ nguyên toàn bộ bản án sơ thẩm.
Vấn đề pháp lý cốt lõi của vụ án là xác định giá trị pháp lý của giao dịch chuyển nhượng xác lập năm 1996 giữa nguyên đơn với chủ đất ban đầu, từ đó làm căn cứ xem xét hiệu lực của các giao dịch chuyển nhượng kế tiếp đối với bên thứ ba nhận chuyển nhượng ngay tình. Do giao dịch ban đầu diễn ra khi đất chưa có giấy chứng nhận, việc đánh giá điều kiện có hiệu lực của hợp đồng phải căn cứ chặt chẽ vào quy định pháp luật đất đai và dân sự tại thời điểm xác lập giao dịch.
Theo quy định tại Điều 30 Luật Đất đai năm 1993, người sử dụng đất không được chuyển quyền sử dụng đất khi đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp. Đồng thời, Điều 707 Bộ luật Dân sự năm 1993 và hướng dẫn tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, và phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Tại thời điểm mua bán (ngày 06/11/1996), phần đất của ông N chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc mua bán giữa hai bên chỉ lập bằng giấy viết tay, không có công chứng hay chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi mua bán, nguyên đơn không thực hiện thủ tục đăng ký biến động hay tách thửa theo quy định.
Do vi phạm cả về điều kiện chuyển nhượng lẫn hình thức bắt buộc, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 1996 giữa ông Đ và ông N bị vô hiệu theo quy định pháp luật.
Nguyên đơn cho rằng sau khi nhận chuyển nhượng đã sử dụng đất ổn định, trồng trọt từ năm 1996 đến năm 2019. Tuy nhiên, qua quá trình giải quyết vụ án, Toà án đã thực hiện xem xét thẩm định và kết quả Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 25/8/2022 của Tòa án ghi nhận diện tích 353,8 m² đang tranh chấp là đất trống, không có tài sản hay hoa màu của nguyên đơn. Ngoài ra khi lập giấy bán đất, các bên không có văn bản thỏa thuận ranh giới cụ thể, không cắm mốc giới trên thực địa để phân định phần đất 7 m mặt tiền trong tổng thể khu đất.
Nguyên đơn khai rằng năm 1997 đã liên hệ xin tách thửa và Ủy ban nhân dân huyện Hàm Tân trả lời chưa có quy định pháp luật cho phép tách thửa phần diện tích nhỏ. Nhưng Nguyên đơn không cung cấp được bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào chứng minh đã nộp hồ sơ xin tách thửa tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc thiếu tài liệu chứng minh quá trình quản lý, sử dụng thực tế và biến động đất đai khiến yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất của nguyên đơn không có căn cứ chấp nhận.
Toàn bộ thửa đất 1.953 m² đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đứng tên chủ đất cũ vào năm 1997. Các hợp đồng chuyển nhượng tiếp sau (từ ông N, bà C2 sang bà L năm 2008 và từ bà L sang vợ chồng ông Q, bà C1 năm 2019) đều được lập thành văn bản, công chứng/chứng thực và thực hiện thủ tục chỉnh lý sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật. Vợ chồng bị đơn (ông Q, bà C1) nhận chuyển nhượng thửa đất dựa trên sự tin tưởng vào thông tin ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng thực địa thống nhất, đã thanh toán đủ tiền và hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
Căn cứ nguyên tắc bảo vệ người thứ ba ngay tình khi tham gia giao dịch dân sự, hợp đồng chuyển nhượng giữa bà L và vợ chồng ông Q, bà C1 hoàn toàn hợp pháp và có hiệu lực. Yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên vô hiệu một phần các hợp đồng chuyển nhượng công chứng này là không có cơ sở.
- Bản án sơ thẩm giải quyết đúng pháp luật: Tòa án nhân dân thị xã L đã đánh giá chính xác tính chất vô hiệu của giao dịch viết tay năm 1996, tính hợp pháp của các hợp đồng chuyển nhượng sau đó và bác toàn bộ các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
- Phán quyết của Tòa án cấp phúc thẩm là khách quan, chuẩn xác: Tòa án nhân dân tỉnh B không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên toàn bộ bản án sơ thẩm. Việc không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu ở cấp phúc thẩm là đúng thủ tục tố tụng dân sự, do cấp sơ thẩm chưa xem xét và nội dung này nằm ngoài phạm vi kháng cáo của đương sự.
👉 Tham khảo thêm: Luật sư giỏi về giải quyết tranh chấp đất đai
Vụ án trên là bài học pháp lý thực tiễn về rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay khi đất chưa đủ điều kiện giao dịch theo luật định. Việc mua bán đất chỉ bằng giấy tay, không công chứng, chứng thực và không đăng ký biến động đất đai khiến giao dịch bị vô hiệu về mặt hình thức lẫn điều kiện có hiệu lực. Dù bên chuyển nhượng thừa nhận việc bán đất, quyền lợi của người mua bằng giấy tay vẫn không thể được bảo hộ nếu quyền sử dụng đất hợp pháp sau đó đã được cấp chứng nhận và chuyển nhượng cho bên thứ ba ngay tình theo đúng trình tự pháp luật.
Phán quyết giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh B thể hiện tính nghiêm minh của pháp luật đất đai và bảo đảm nguyên tắc công khai, tin cậy của hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất. Qua đó, người sử dụng đất cần lưu ý khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải tuân thủ nghiêm ngặt điều kiện về giấy chứng nhận, hình thức văn bản công chứng, chứng thực và tiến hành đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm xác lập quyền sở hữu hợp pháp, tránh nguy cơ mất trắng tài sản khi phát sinh tranh chấp.
Chúng tôi trên mạng xã hội