Quy định mới về đất đai có hiệu lực từ 1-7-2014

Thứ nhất, Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như: Quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân. 

Thứ hai, Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp. Cụ thể, nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm. Luật cũng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn. Cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp). 

Thứ ba, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành. Bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. 

Thứ tư, Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo. 
Thứ năm, một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2013 là quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện. Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Thứ sáu, Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. 
Thứ bảy, điểm đặc biệt trong Luật đất đai sửa đổi, bổ sung lần này lã đã bổ sung các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát , theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân. 

Thứ tám, Luật đất đai 2013 quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp ; hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất đối với sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. 

Thứ chín, Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện.
Thứ mười, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể. Luật cũng bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Đặc biệt, quy định mới này đảm bảo quyền lợi của người sử dụng khi thu hồi đất
Theo Luật đất đai 2013, từ 1-7, nhà nước chỉ thu hồi đất với các sự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được HĐND cấp tỉnh xem xét qua chủ trương thu hồi đất, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất.
Luật cũng quy định chế tài mạnh đối với việc chậm đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng, quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà nhà nước phải thu hồi. Điểm mới của Luật đất đai 2013 là giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm mà áp dụng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Để Luật đất đai có thể thi hành ngay từ ngày 1-7, Chính phủ đã ban hành nhiều nghị định hướng dẫn như các Nghị định 43/2014/NĐ-CP, 44/2014/NĐ-CP, 45/2014/NĐ-CP, 46/2014/NĐ-CP và 47/2014/NĐ-CP để hướng dẫn.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định ngoại lệ cấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu (dưới 30m²) – Điều 29. Theo đó, thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh, không tranh chấp, thì chủ sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP giúp tháo gỡ một số vướng mắc trong thủ tục hành chính
Theo đó, Nghị định quy định bổ sung một số thủ tục tạo điều kiện bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng, trong đó bao gồm: thủ tục chuyển từ hình thức nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
 Nghị định bổ sung thành phần hồ sơ là các giấy tờ về quyền sử dụng đất khác do Chính phủ quy định để phù hợp với thực tế, tạo điều kiện cho việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Đây là điểm mới được đánh giá là có tính khả thi cao, giải quyết những ách tắt về mặt hành chính trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ trước đến nay.
Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; thủ tục xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề…
Về hình thức thủ tục, Nghị định bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử để làm cơ sở pháp lý cho thực hiện trong điều kiện công nghệ thông tin đang ngày càng phát triển. Quy định tự động hóa này còn giúp giảm được khả năng tiêu cực trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cán bộ, công chức.
Về trình tự thực hiện thủ tục, Nghị định bãi bỏ một số công việc không cần thiết như: bãi bỏ việc UBND xã xem xét xác nhận tranh chấp sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất; bãi bỏ thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 2 Điều 36 của Luật hiện hành.
Nghị định cũng bãi bỏ một số giấy tờ không cần thiết hoặc gây thêm phức tạp trong hồ sơ thực hiện một số thủ tục như thủ tục cấp giấy chứng nhận cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất; bãi bỏ văn bản đề nghị của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo, có xác nhận của UBND cấp xã về nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo. Tùy vào từng trường hợp mà yêu cầu các giấy tờ phù hợp với thực tế, tránh gây rắc rối cho người dân trong quá trình xin và cấp giấy chứng nhận.
Quy định này giảm phiền hà cho người dân, cụ thể là Nghị định quy định việc tổ chức tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa để bảo đảm thực hiện thống nhất trong cả nước theo cơ chế một cửa của Chính phủ; giảm thời gian thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận; chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện các quyền: giảm 5 ngày so với quy định hiện hành; đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu giảm được 5 ngày, chỉ còn không quá 30 ngày; đăng ký cấp giấy chứng nhận bổ sung đối với tài sản cũng giảm 5 ngày, chỉ còn không quá 20 ngày; đăng ký biến động trong một số trường hợp khác chỉ còn không quá 10 ngày.
Liên quan đến việc xử lý đối với trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê trước ngày 1/7/2014 mà không sử dụng đất hoặc tiến độ sử dụng đất chậm, Nghị định quy định, trường hợp đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về hành vi vi phạm này trước ngày 1/7/2014 nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì UBND cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định tại điểm i Điều 64 của Luật Đất đai 2013; thời gian gia hạn được tính từ ngày 1/7/2014.
Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất trước ngày 1/7/2014 thì thực hiện theo quyết định đã ban hành và xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất thu hồi theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định về giá đất
Giá đất sẽ được áp dụng từ ngày 01/7/2014 theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Nghị định 44 ra đời thay thế hàng loạt các quy định liên quan tới xác định giá đất như Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/ 2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 /7/2007; bãi bỏ nội dung về giá đất quy định tại Khoản 6 Điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013./.
Các nội dung chính của Nghị định 44 quy định về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất.
Phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:
-              So sánh trực tiếp;
-              Chiết trừ;
-              Thu nhập;
-              Thặng dư;
-              Hệ số điều chỉnh giá đất.
Để áp dụng phương pháp định giá đất, Nghị định 44 yêu cầu các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất  phải bảo đảm khách quan, trung thực. Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá. Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.
Khung giá đất sẽ do Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần. Bộ Tài chính có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất. Nghị định 44 chỉ rõ khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. Nội dung điều chỉnh khung giá đất gồm: điều chỉnh mức giá tối thiểu, tối đa của một loại đất hoặc một số loại đất hoặc tất cả các loại đất trong khung giá đất; điều chỉnh khung giá đất tại một vùng kinh tế hoặc một số vùng kinh tế hoặc tất cả các vùng kinh tế; tại một loại đô thị hoặc một số loại đô thị hoặc tất cả các loại đô thị. Các quy định cụ thể về căn cứ xây dựng khung giá đất; nội dung khung giá đất; trình tự, thủ tục xây dựng khung giá đất và quy định điều chỉnh khung giá đất đã được quy định tại Nghị định này.
Nghị định 44 quy định bảng giá đất cụ thể của từng địa phương do Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Việc xây dựng bảng giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá định quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại Nghị định này, khung giá đất do Chính phủ quy định; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất. Nghị định cũng đã đưa ra các quy định cụ thể về nội dung bảng giá đất; trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất; xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khi xây dựng bảng giá đất và quy định về điều chỉnh bảng giá đất.
 Theo Nghị định này, việc xác định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. Căn cứ vào nhu cầu định giá đất cụ thể tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và tổ chức thực hiện kế hoạch đã được phê duyệt. Việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.
Hoạt động tư vấn xác định giá đất cũng đã được quy định cụ thể tại Nghị định 44. Theo đó, tổ chức được hoạt động tư vấn xác định giá đất khi có đủ các điều kiện sau: Có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giá bất động sản; Có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định tại Nghị định này. Các điều kiện cụ thể đối với cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất cũng đã được quy định cụ thể.
Điểm mới của Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về chính sách thu tiền sử dụng đất
Ngày 15/5/2014, Chính Phủ đã ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về chính sách thu tiền sử dụng đất, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 và thay thế cho các Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 và Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP có một số điểm mới cơ bản như sau:
1. Thống nhất một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, không có sự phân biệt giữa tổ chức trong nước và nước ngoài. Đồng thời, xóa bỏ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất ở theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.
2. Đơn giản hóa thủ tục xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất trên cơ sở các phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định và giá trị thửa đất hoặc khu đất được giao phù hợp với đối tượng sử dụng đất, cụ thể:
a) Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức giao đất ở thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất.
b) Đối với thửa đất hoặc khu đất giao đất cho tổ chức không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức mà diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, được tính bằng giá đất tại Bảng giá nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất. Đối với các trường hợp có mức giá trị lớn hơn mức nêu trên và đối với trường hợp xác định giá khởi điểm đấu giá khi giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá thì giá đất tính thu tiền thuê đất được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.
Việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất khắc phục được tồn tại, hạn chế trong việc xác định giá đất khi tính nghĩa vụ tài chính về đất đai trong thời gian qua nhất là đối với cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân; góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí vật chất cho toàn xã hội.
3. Thời điểm xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục đích sang đất ở là thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất hoặc có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, sẽ không còn việc xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như hiện hành.
4. Nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể huy động đủ nguồn vốn để nộp tiền sử dụng đất, nhất là đối với những dự án có giá trị quyền sử dụng đất lớn, tại Nghị định này quy định việc nộp tiền sử dụng đất được chia làm 02 lần, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo thu tiền sử dụng đất của cơ quan thuế và phải nộp tiếp 50% trong vòng 60 ngày tiếp theo. Theo quy định hiện hành, người được nhà nước giao đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được Thông báo của cơ quan thuế.
5. Để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân trả nợ tiền sử dụng đất trước hạn, tại Nghị định này có quy định hỗ trợ một khoản tiền nếu thanh toán nợ trước hạn (2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn). Điều này đem lại lợi ích cho người dân (sớm được hưởng đầy đủ quyền của người sử dụng đất) vừa có lợi cho Nhà nước (sớm có kinh phí để đầu tư phát triển) và tránh tình trạng nợ đọng tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như hiện nay. Ngoài ra, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993, không có giấy tờ, đã được cấp GCN nhưng còn nợ tiền sử dụng đất, nếu nộp hồ sơ hợp lệ xin thanh toán nợ tiền sử dụng đất kể từ ngày Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức, nộp 50% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
6. Theo tinh thần của Luật Đất đai 2013 thì nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo quỹ đất "sạch" để giao đất cho nhà đầu tư chủ yếu thông qua hình thức đấu giá; thu hẹp hơn các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá. UBND cấp tỉnh thành lập quỹ phát triển đất và Quỹ này có nhiệm vụ ứng vốn cho tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch. Tuy nhiên, để đảm bảo tính khả thi, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định cho phép nhà đầu tư tự nguyện ứng tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo phương án được phê duyệt trong một số trường hợp. Quy định này giúp nhà đầu tư rút ngắn được thời gian tiếp cận cơ sở để đầu tư dự án thay vì đợi quy trình kéo dài của Nhà nước.
7. Mở rộng phạm vi thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn chiếm, vi phạm quy hoạch, được cấp trái thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014 (tại thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực không thừa nhận việc cấp GCN cho các trường hợp này); bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất để tạo khoản thu cho ngân sách Nhà nước trên cơ sở thực tế sử dụng đất đối với các trường hợp sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên mượn đất để ở trước ngày 01/7/2004;
b) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bán thanh lý, hóa giá công trình xây dựng trên đất (không phải là nhà ở) trước ngày 01/7/2004.
8. Tại Nghị định này quy định thu bổ sung đối với trường hợp đang sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất nếu người sử dụng đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài chính đất đai (nếu có) thì phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước có một số điểm thay đổi cơ bản, quan trọng như sau:
Thứ nhất, đơn giá thuê đất hàng năm đã được điều chỉnh từ mức chung là 1,5% giá đất xuống còn 1%, mức tối đa là 3% áp dụng đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ; mức tối thiểu là 0,5% áp dụng đối với đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư. Theo đó, UBND cấp tỉnh quy định mức tỷ lệ % cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất mà không quy định “khung” mức tỷ lệ (%) giá đất để tính thu tiền thuê đất đối với mỗi mục đích sử dụng đất. Đây là quy định khá mở đảm bảo giá đất sát với thực tế từng khu vực, hạn chế trường hợp “tự do” xác định tỷ lệ giá đất của các cơ quan nhà nước và cũng giúp tránh được nhiều tranh chấp về giá đất khi thu tiền sử dụng đất.
Thứ hai, đơn giản hóa việc xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất. Theo đó,  áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để:
-              Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên;
-              Xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá;
-              Xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
-              Xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê;
-              Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại. 
·                    Ngoại lệ: Riêng đối với xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá đất được xác định theo hệ số điều chỉnh giá đất mà không phụ thuộc vào giá trị thửa đất hoặc khu đất cho thuê.
         Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương, Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và quy hoạch; hàng năm, Sở Tài chính chủ trì xây dựng và trình UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất. Như vậy, không phải trong mọi trường hợp tiền thuê đất, thuê mặt nước cố định khi tính theo bảng giá đất trong từng giai đoạn 5 năm mà sẽ thay đổi theo hệ số điều chỉnh giá đất dựa trên giá thị trường hàng năm do UBND cấp tỉnh ban hành.
Thứ ba, cải cách thủ tục hành chính trong xác định và điều chỉnh đơn giá thuê đất. Cơ quan thuế căn cứ vào hồ sơ địa chính, giá đất tính thu tiền thuê đất, mức tỷ lệ (%), hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện xác định đơn giá thuê đất và thông báo số tiền thuê đất phải nộp cho người sử dụng đất khi nhà nước cho thuê đất hoặc điều chỉnh đơn giá thuê đất khi hết chu kỳ ổn định 05 năm theo quy định. Đối với đất xây dựng công trình ngầm, đất có mặt nước, Sở Tài chính chủ trì xây dựng, trình UBND cấp tỉnh ban hành mức thu tiền thuê đối với từng loại đất này, trên cơ sở đó cơ quan thuế thực hiện xác định đơn giá và số tiền thuê đất phải nộp.
Thứ tư, tăng cường trách nhiệm, nghĩa vụ của các đối tượng được nhà nước cho thuê đất nhưng được miễn, giảm tiền thuê đất. Theo đó, nếu trong quá trình quản lý, sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước có nguyên nhân từ phía người thuê đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai thì phải thực hiện hoàn trả ngân sách Nhà nước số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và tiền chậm nộp tính trên số tiền thuê đất được miễn, giảm theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Ngoài ra, đối với hoạt động khai thác khoáng sản sẽ không được hưởng ưu đãi đầu tư về miễn, giảm tiền thuê đất.
            Đối với trường hợp được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và đã nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp sau đó phải chuyển sang thuê đất nếu nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài chính đất đai (nếu có) thì phải nộp bổ sung tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.
Thứ năm, theo quy định của Luật Đất đai, Nhà nước sẽ chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá hoặc không đấu giá. Quỹ phát triển đất sẽ ứng vốn cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện và hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn. Do đó, tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định đối với trường hợp không được miễn, giảm tiền thuê đất thì việc hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện theo pháp luật về ngân sách nhà nước, người được nhà nước cho thuê đất chỉ phải trả tiền thuê đất theo quy định. Nhưng trong trường hợp người được nhà nước cho thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất thì phải hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng cho nhà nước và số tiền này được trừ vào số tiền thuê đất phải nộp. Ngoài ra, để phù hợp với thực tiễn, Nghị định cũng quy định xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư tự nguyện ứng tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sẽ được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp nhưng mức trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp. Đây là quy định tạo điều kiện cho nhà đầu tư có sẵn nguồn vốn rút ngắn được thời gian tiếp cận quyền sử dụng đất trong khâu chuẩn bị đầu tư, tránh việc phải chờ theo quy trình thu hồi của các cơ quan Nhà nước.     
Thứ sáu, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người được nhà nước cho thuê đất, tại Nghị định này đã cho phép đối với các dự án thuê đất, thuê mặt nước trước ngày 01/7/2014 và đang trong thời gian ổn định đơn giá thuê đất mà đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá quy định tại Nghị định này thì được điều chỉnh đơn giá theo Nghị định này kể từ ngày 01/01/2015. Đồng thời, cũng có quy định xử lý đối với các trường hợp được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/01/2006 mà có các nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất ghi tại Quyết định cho thuê đất, Giấy chứng nhận đầu tư, Hợp đồng cho thuê đất theo hướng đảm bảo cam kết của nhà nước và phù hợp với điều kiện thực tiễn.        
Thứ bảy, thời gian nộp tiền thuê đất đối với thuê đất trả tiền hàng năm, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đã được điều chỉnh, quy định phù hợp với yêu cầu của thực tiễn và tạo điều kiện thuận lợi cho người thuê đất thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Theo đó, đối với thuê đất hàng năm thì được nộp tiền thành 02 kỳ: kỳ thứ nhất nộp tối thiểu 50% trước ngày 31 tháng 5; kỳ thứ hai trước ngày 31 tháng 10 hàng năm. Đối với thuê đất trả tiền một lần thì người thuê đất phải nộp 50% trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo tiền thuê đất, thuê mặt nước; nộp đủ tiền thuê đất còn lại trong 60 ngày tiếp theo.
Thứ tám, xử lý dứt điểm một số vấn đề còn tồn tại như: trường hợp đang sử dụng đất vào sản xuất kinh doanh nhưng chưa có quyết định cho thuê đất và đang tạm nộp tiền thuê đất, hoặc đang tạm nộp tiền thuê đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa duyệt giá đất tính thu tiền thuê đất theo quy định; trường hợp công ty đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm trước ngày 01/01/2006 nhưng đã cho thuê lại đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê…
Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Ngày 15/5/2014, Chính phủ ban hành Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định 197/2004/NĐ-CP. Theo đó, có những điểm đáng chú ý sau:
Thứ nhất, quy định các trường hợp bồi thường cụ thể:
1. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:
- Chi phí san lấp mặt bằng;
-  Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
- Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
-  Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.
2. Bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp vượt hạn mức do nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
3. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi thu hồi đất do cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng
4. Bồi thường về đất khi thu hồi đất ở
5. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân
6. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở của tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh
7. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi thu hồi đất
8. Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ
9. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi thu hồi đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/ 2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
10. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất
11. Bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
12. Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
13. Bồi thường về đất đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất
14. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người
15. Bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư
16. Bồi thường về di chuyển mồ mả
Như vậy, điểm mới của Nghị định này là không dành một điều riêng để quy định về những trường hợp không được bồi thường như Nghị định 197/2004/NĐ-CP mà là liệt kê những trường hợp được bồi thường đối với từng loại cụ thể.
Đặc biệt chú ý, đối với trường hợp thu hồi đất ở không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì vẫn được bồi thường.
Thứ hai, quy định về hỗ trợ khi thu hồi:
1. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất
2. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
3. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở
4. Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở
5. Hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước
6. Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn
7. Hỗ trợ khác đối với người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định mới, Nhà nước sẽ hỗ trợ nhằm giúp ổn định đời sống và sản xuất khi thu hồi đất. Đối với cá nhân, hộ gia đình bị thu hồi từ 30 đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng, được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng (nếu không phải di chuyển chỗ ở) hoặc 12 tháng (nếu phải di chuyển chỗ ở); trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng. Đối với trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng, thời gian hỗ trợ là 12 tháng (nếu không phải di chuyển chỗ ở); 24 tháng (nếu phải di chuyển chỗ ở) hoặc tối đa 36 tháng (nếu phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn). Mức hỗ trợ trong thời gian nêu trên được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong một tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương. Riêng đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bị ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất, mức hỗ trợ ổn định sản xuất được tính bằng tiền, cao nhất bằng 30%/ năm thu nhập sau thuế theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kề trước đó.