Luật sư giải quyết tranh chấp tường chung, tường riêng

1. Tranh chấp tường chung, tường riêng là gì?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, tài sản có thể thuộc sở hữu riêng hoặc sở hữu chung. Trong đó, tường riêng chính là loại tường thuộc quyền sở hữu của một cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức và chỉ người đó có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt.

Nói cách khác, tường riêng là bức tường chỉ thuộc quyền sở hữu của một bên, được xây dựng hoàn toàn trên diện tích đất hợp pháp của chủ sở hữu, không chồng lấn hoặc gắn liền với phần đất của hộ liền kề. Người sở hữu tường riêng có quyền tự mình quyết định việc xây dựng, sửa chữa, cải tạo, phá dỡ mà không cần sự đồng ý của hàng xóm, miễn là việc này không gây ảnh hưởng, thiệt hại đến quyền lợi của bất động sản liền kề.

Tường chung theo cách hiểu thông thường là phần tường hoặc mốc giới được xây dựng trên ranh giới ngăn cách giữa các bất động sản liền kề, ví dụ như giữa nhà này với nhà kia. Đây là tài sản chung của các chủ sở hữu bất động sản liền kề, trừ khi có thỏa thuận khác. Mốc giới ngăn cách có thể là công trình nhân tạo (cột mốc, hàng rào, bức tường…) hoặc yếu tố tự nhiên (cây, kênh, mương…) được các bên thống nhất sử dụng làm ranh giới.

Theo Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về mốc giới ngăn cách bất động sản như sau:

• Chủ sở hữu chỉ được dựng mốc giới (cột mốc, hàng rào, tường ngăn, trồng cây) trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
• Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận dựng mốc giới trên ranh giới chung, khi đó công trình hoặc cây xanh được coi là sở hữu chung.
• Nếu mốc giới do một bên tạo dựng trên ranh giới và có sự đồng ý của bên liền kề thì cũng trở thành sở hữu chung, chi phí do bên tạo dựng chịu (trừ khi có thỏa thuận khác). Trường hợp bên kia không đồng ý và có lý do chính đáng thì người dựng mốc giới phải dỡ bỏ.
• Với tường chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được tự ý mở cửa sổ, lỗ thông khí, đục tường để đặt kết cấu xây dựng nếu chưa được sự đồng ý của bên còn lại.
• Nếu nhà xây riêng biệt nhưng tường sát nhau thì mỗi bên chỉ được xây dựng, đục tường trong phạm vi phần tường thuộc quyền sở hữu của mình.
• Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; lợi ích (hoa lợi) từ cây được chia đều, trừ khi có thỏa thuận khác.

Từ các quy định trên có thể rút ra:

• Về hình thức: Ranh giới bất động sản có thể được xác định thông qua việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây hoặc xây tường.
• Về nguyên tắc:

- Chỉ được dựng trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp.

- Nếu mốc giới nằm trên ranh giới và được các bên đồng ý thì thuộc sở hữu chung.

- Với mốc giới là cây, hoa lợi được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, tranh chấp tường chung, tường riêng là mâu thuẫn phát sinh khi một hoặc các bên chủ sở hữu bất động sản liền kề không thống nhất về quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc việc thay đổi, tác động đến tường chung. Bản chất của loại tranh chấp này là vấn đề tài sản chung và ranh giới bất động sản, nên việc giải quyết luôn ưu tiên dựa trên sự thỏa thuận. Nếu một bên muốn sửa chữa, tháo dỡ hoặc sử dụng tường chung thì phải có sự đồng ý của bên còn lại.

2. Khi xảy ra tranh chấp tường chung, tường riêng giải quyết như thế nào?

Thực tế, việc giải quyết tranh chấp tường chung,tường riêng thường khá phức tạp. Nguyên nhân chủ yếu do:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sơ đồ bản vẽ không thể hiện rõ ranh giới, tường chung.
• Sự không thống nhất giữa giấy tờ của các hộ liền kề, đặc biệt với giấy chứng nhận cấp đã lâu, có sự sai lệch diện tích thực tế.
• Việc thay đổi chủ sở hữu nhà đất qua nhiều lần chuyển nhượng khiến thỏa thuận cũ (về việc sử dụng tường chung) không được người chủ mới biết đến, dễ phát sinh mâu thuẫn, thậm chí có trường hợp tự ý phá bỏ tường, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của hộ liền kề.

Về bản chất, tranh chấp tường chung là một dạng tranh chấp ranh giới sử dụng đất. Do vậy, việc giải quyết được áp dụng theo thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.

Căn cứ Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024:

“Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.”

Theo đó, trình tự giải quyết được thực hiện như sau:

Bước 1. Tự hòa giải

Các bên tranh chấp tự gặp gỡ, thương lượng, thỏa thuận về quyền sử dụng, sửa chữa hoặc bảo quản tường chung.

Đây là bước quan trọng nhằm hạn chế căng thẳng và tiết kiệm thời gian, chi phí.

Bước 2. Hòa giải tại cơ sở (tổ hòa giải thôn, tổ dân phố)

Nếu tự thương lượng không thành, các bên có thể nhờ tổ hòa giải ở địa phương tham gia.

Kết quả hòa giải có thể được lập thành biên bản để làm cơ sở về sau.

Bước 3. Gửi đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã

Trường hợp vẫn không đạt được thỏa thuận, các bên gửi đơn yêu cầu hòa giải đến UBND xã/phường/thị trấn nơi có đất tranh chấp.

Sau khi tiếp nhận đơn, Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

Trong quá trình hòa giải, có thể mời đại diện các tổ chức xã hội hoặc cá nhân liên quan tham gia.

Bước 4. Tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã

Thời hạn giải quyết: không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu.

Kết quả hòa giải được lập thành biên bản, ghi rõ: hòa giải thành hoặc hòa giải không thành.

Biên bản có chữ ký của các bên, của Hội đồng hòa giải và được UBND xã xác nhận, sau đó gửi cho các bên tranh chấp, lưu tại UBND xã.

Bước 5. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Nếu hòa giải tại UBND xã không thành, các bên có quyền nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nơi có đất để được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Tòa án sẽ xem xét hồ sơ, chứng cứ, tiến hành thẩm định tại chỗ nếu cần, từ đó ra phán quyết buộc các bên phải thực hiện.
>>Xem thêm Luật sư giỏi về giải quyết tranh chấp đất đai

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp tường chung

Khi phát sinh tranh chấp tường chung, các bên có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:

3.1. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã

Nếu tranh chấp được đưa ra theo hình thức hòa giải thì UBND cấp xã là cơ quan có thẩm quyền tổ chức hòa giải ở giai đoạn ban đầu.

Đây là bước bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa án (đối với tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng đất), trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật định.

3.2. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân

Theo Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024:

“Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.”

Như vậy, đối với tranh chấp tường chung,tường riêng (vốn là tài sản gắn liền với đất), khi các bên có Giấy chứng nhận hợp lệ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định, thì Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết. Luật Đất đai 2024 đã làm rõ hơn các loại Giấy chứng nhận được chấp nhận, bao gồm cả những giấy tờ được cấp theo pháp luật đất đai qua các thời kỳ trước đây.

3.3. Thẩm quyền của Trọng tài thương mại

Một điểm mới đáng chú ý trong Luật Đất đai 2024 là việc bổ sung thẩm quyền cho Trọng tài thương mại tại Khoản 5 Điều 236. Cụ thể:

“Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.”

Trong trường hợp tranh chấp tường chung phát sinh từ quan hệ thương mại (ví dụ: giữa doanh nghiệp xây dựng – kinh doanh bất động sản và khách hàng, hoặc giữa các pháp nhân có hoạt động thương mại liên quan đến đất đai), thì các bên có thể lựa chọn Trọng tài thương mại thay cho Tòa án. Việc bổ sung thẩm quyền này góp phần đa dạng hóa cơ chế giải quyết tranh chấp, phù hợp với thực tiễn ngày càng phức tạp trong lĩnh vực đất đai.

4. Công việc của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy trong giải quyết tranh chấp tường chung, tường riêng

Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến tường chung hoặc tường riêng, việc tìm đến sự hỗ trợ từ luật sư là cần thiết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên. Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy với kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực đất đai – dân sự sẽ thực hiện nhiều công việc chuyên môn, cụ thể như sau:

Tiếp nhận và phân tích hồ sơ tranh chấp

• Lắng nghe, tiếp nhận thông tin từ khách hàng về quá trình xây dựng, sử dụng tường.
• Thu thập và nghiên cứu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, bản vẽ, sơ đồ thửa đất, biên bản thỏa thuận (nếu có).
• Đánh giá tính chất sở hữu của bức tường (tường chung hay tường riêng) dựa trên căn cứ pháp luật và chứng cứ.
• Xác định nguyên nhân tranh chấp, mức độ ảnh hưởng, và quyền lợi mà khách hàng cần bảo vệ.

Tư vấn pháp lý chi tiết cho khách hàng

• Giải thích rõ quy định pháp luật liên quan trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024, Luật Xây dựng.
• Phân tích quyền và nghĩa vụ của khách hàng trong từng trường hợp (tường chung, tường riêng).
• Đưa ra giải pháp xử lý: thương lượng, hòa giải tại UBND xã/phường, hoặc khởi kiện tại Tòa án.
• Dự liệu các tình huống có thể xảy ra và rủi ro pháp lý để khách hàng chủ động.

Đại diện tham gia hòa giải

• Tham gia cùng khách hàng trong quá trình hòa giải tại UBND cấp xã.
• Soạn thảo đơn yêu cầu hòa giải, biên bản ghi nhận ý kiến của khách hàng.
• Đưa ra lập luận pháp lý nhằm bảo vệ quan điểm, đảm bảo khách hàng không bị bất lợi.

Soạn thảo hồ sơ, đơn khởi kiện khi cần thiết

• Soạn đơn khởi kiện tranh chấp đất đai hoặc tranh chấp về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Chuẩn bị hồ sơ chứng cứ: giấy tờ nhà đất, hình ảnh hiện trạng tường, biên bản hòa giải không thành.
• Hướng dẫn khách hàng nộp hồ sơ đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Tham gia tố tụng tại Tòa án

• Đại diện hoặc bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong toàn bộ quá trình tố tụng.
• Đưa ra lập luận, chứng cứ chứng minh quyền sở hữu tường riêng hoặc đồng sở hữu đối với tường chung.
• Yêu cầu Tòa án buộc bên còn lại chấm dứt hành vi xâm phạm, khôi phục hiện trạng hoặc bồi thường thiệt hại.

Tư vấn, hỗ trợ sau khi có bản án/quyết định

• Giải thích kết quả vụ án, quyền kháng cáo (nếu cần).
• Hỗ trợ khách hàng trong thi hành án: yêu cầu cưỡng chế, buộc tháo dỡ, hoặc thực hiện nghĩa vụ theo bản án.
• Tư vấn giải pháp lâu dài để hạn chế tranh chấp tương tự phát sinh trong tương lai.

5. Vì sao khách hàng chọn Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy?

Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy là đơn vị đã có bề dày hoạt động, với đội ngũ Luật sư được đào tạo bài bản, chính quy và có chuyên môn sâu trong việc giải quyết tranh chấp tường chung, tường riêng. Với đội ngũ Luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong các hoạt động thực tiễn, cung cấp các dịch vụ pháp lý và đặc biệt là kinh nghiệm thực tế về giải quyết tranh chấp tường chung, tường riêng và các vấn đề liên quan, chúng tôi đã cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất về giải quyết tranh chấp tường chung, tường riêng và mang lại sự hài lòng cho nhiều khách hàng.

Ngoài vấn đề chuyên môn, chúng tôi luôn thực hiện dịch vụ giải quyết tranh chấp tường chung, tường riêng với tinh thần, trách nhiệm và sự tận tâm cao nhất, xây dựng niềm tin, sự an tâm và an toàn pháp lý cho khách hàng.

Đồng thời, chúng tôi luôn ý thức tuân thủ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề Luật sư trong quá trình thực hiện giải quyết tranh chấp tường chung, tường riêng trong mối quan hệ với khách hàng, đồng nghiệp và các cơ quan Nhà nước, các cá nhân có liên quan trong quá trình thực hiện giải quyết tranh chấp tường chung, tường riêng

Chúng tôi cam kết và trách nhiệm bảo mật tất cả các khoản mục, điều kiện của hợp đồng/thỏa thuận nào được thiết lập, ký kết và tất cả giấy tờ, tài liệu, thông tin mà Văn phòng Luật sư có được từ giải quyết tranh chấp tường chung, tường riêng. Văn phòng Luật sư cam kết không công bố hay truyền đạt các vấn đề liên quan đến hợp đồng và công việc này đến Bên thứ ba nào khác mà không có sự đồng ý bằng văn bản của khách hàng, trừ trường hợp cơ quan Nhà nước yêu cầu.
>>Tham khảo Chi phí thuê luật sư tư vấn pháp lý

6. Thông tin liên hệ của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến giải quyết tranh chấp tường chung, tường riêng, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline 0909160684 để nhận được sự giải quyết tranh chấp tường chung, tường riêng và được hỗ trợ kịp thời.

Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.

Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.

Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ giải quyết tranh chấp tường chung, tường riêng, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0978845617, và Email [info@luatsuhcm.com]

Chúng tôi hiểu rằng, vấn đề pháp lý giải quyết tranh chấp tường chung, tường riêng có thể ảnh hưởng lớn đến cuộc sống và công việc, thời gian, chi phí của bạn. Hãy để đội ngũ Luật sư của chúng tôi đồng hành và hỗ trợ bạn giải quyết các vấn đề pháp lý một cách hiệu quả và chuyên nghiệp nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, thấu hiểu và đồng hành cùng Quý khách hàng trên mỗi bước đường pháp lý.