Đất tăng thêm ngoài sổ hồng, yêu cầu công nhận như thế nào?

1. Đất tăng thêm ngoài sổ hồng được quy định như thế nào?

Đất tăng thêm ngoài sổ hồng là phần diện tích đất thực tế người sử dụng đất đang quản lý, sử dụng lớn hơn so với diện tích được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng).

Nguyên nhân dẫn đến việc tăng thêm diện tích:

+ Do đo đạc chưa chính xác

Nguyên nhân này được thể hiện qua việc ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng khi đo đạc lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp do đo đạc chưa chính xác là do đo thủ công nên diện tích thực tế và trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không giống nhau.

+ Do người sử dụng đất lấn, chiếm

Người sử dụng đất có hành vi lấn đất bằng việc tự chuyển dịch mốc giới; ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất. Còn chiếm đất là việc sử dụng đất không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

+ Do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế

Việc xác định rõ nguyên nhân không chỉ giúp xác định phần diện tích được công nhận hợp pháp mà còn là cơ sở quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xử lý bảo đảm tính minh bạch và đúng quy định pháp luật.

2. Điều kiện để được công nhận diện tích tăng thêm ngoài sổ hồng

Căn cứ theo Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về xử lý việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất có diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới như sau:

Trường hợp 1: Thửa đất gốc (chưa có diện tích tăng thêm) chỉ có các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024

Trường hợp này, thửa đất ban đầu mới có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (giấy tờ quy định tại Điều 137), chưa có sổ đỏ. Khi có phần diện tích tăng thêm, sẽ xem xét theo 3 khả năng:

+ Nếu phần đất tăng thêm cũng có giấy tờ quy định tại Điều 137, thì toàn bộ thửa đất (thửa gốc + phần tăng thêm) sẽ được xem xét cấp sổ theo nguyên tắc xác định loại đất và diện tích tại Điều 141 Luật Đất đai.

+ Nếu phần đất tăng thêm là do nhận chuyển nhượng một phần thửa đất khác đã có sổ, nhưng trước ngày 01/8/2024 chưa làm thủ tục sang tên, thì phần diện tích tăng thêm được công nhận theo nội dung đã ghi trong sổ đỏ của bên chuyển nhượng. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ chỉnh lý sổ đỏ của bên chuyển nhượng cho phù hợp.

+ Nếu phần đất tăng thêm không thuộc hai trường hợp trên, nhưng đáp ứng điều kiện cấp sổ theo Điều 138, 139 và 140 Luật Đất đai, thì thửa đất gốc được xác định theo Điều 141 và phần tăng thêm được xác định theo các điều kiện quy định tại Điều 138, 139 và 140.

Trường hợp 2: Thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận

Khi thửa đất gốc đã có sổ đỏ, cách giải quyết sẽ khác:

+ Nếu phần đất tăng thêm là do nhận chuyển nhượng một phần thửa đất khác đã có sổ, nhưng đến ngày 01/8/2024 vẫn chưa làm thủ tục sang tên, thì sẽ cấp sổ mới cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng. Đồng thời, cơ quan đăng ký đất đai sẽ chỉnh lý lại sổ đỏ của bên chuyển nhượng.

+ Nếu phần đất tăng thêm có giấy tờ theo Điều 137, thì loại đất và diện tích để cấp sổ cho thửa đất mới (gồm thửa gốc + phần tăng thêm) sẽ được xác định theo Điều 141 Luật Đất đai.

+ Nếu phần đất tăng thêm không thuộc hai trường hợp trên, nhưng đủ điều kiện cấp sổ theo Điều 138, 139 và 140, thì sẽ cấp sổ cho toàn bộ diện tích thực tế đang sử dụng. Phần diện tích gốc được xác định theo sổ đã cấp, còn phần tăng thêm sẽ xác định theo quy định tại Điều 138, 139 và 140.

Lưu ý: Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong 2 trường hợp trên không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, chuyển mục đích sử dụng đất, hợp thửa đất đối với diện tích tăng thêm.
>> Tham khảo: Luật sư đất đai chuyên nghiệp tại Tp.HCM 

3. Thủ tục yêu cầu công nhận phần dịch tích đất tăng thêm ngoài sổ hồng

Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) đối với thửa đất có diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới so với Giấy chứng nhận đã cấp như sau:

+ Trường hợp phần đất tăng thêm có được do nhận chuyển nhượng một phần thửa đất đã có sổ:

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại UBND cấp xã. Nếu không xác định được địa chỉ của bên chuyển nhượng, cơ quan đăng ký sẽ đăng tin ba lần trên phương tiện thông tin đại chúng, chi phí do người đề nghị cấp sổ chi trả. Sau 30 ngày kể từ lần thông báo hoặc đăng tin đầu tiên, nếu không có tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai; nếu không đủ điều kiện thì hồ sơ bị từ chối. Khi đủ điều kiện, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cấp sổ mới hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận hiện có. Việc trao sổ được thực hiện sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có). Nếu phát sinh tranh chấp, cơ quan đăng ký sẽ hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết.

+ Trường hợp phần diện tích tăng thêm chưa từng được cấp sổ:

Lúc này, hồ sơ sẽ được chuyển đến UBND cấp xã để kiểm tra thực tế sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, hiện trạng tài sản gắn liền với đất và nguồn gốc sử dụng (đối với đất không có giấy tờ). UBND cấp xã cũng phải kiểm tra sự phù hợp quy hoạch và niêm yết công khai kết quả trong 15 ngày. Sau khi hoàn tất, hồ sơ kèm kết quả được chuyển lại cho Văn phòng đăng ký đất đai để tiếp tục xử lý. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra mảnh trích đo bản đồ địa chính, thực hiện trích đo trong trường hợp cần thiết, lập phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính. Khi nghĩa vụ tài chính được hoàn tất (nếu có), cơ quan đăng ký đất đai sẽ cấp mới Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên sổ cũ và trao cho người sử dụng đất. Nếu có tranh chấp phát sinh, người dân sẽ được hướng dẫn thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đúng thẩm quyền.

Nếu thửa đất không được cập nhật đúng diện tích thực tế, chủ sử dụng đất có thể gặp khó khăn khi chuyển nhượng, thế chấp, tách thửa, xin giấy phép xây dựng hoặc khi Nhà nước thu hồi đất mà không được bồi thường phần diện tích tăng thêm. Do đó, việc thực hiện thủ tục này đúng quy định, đúng quy trình là yêu cầu bắt buộc đối với mọi trường hợp sử dụng đất có chênh lệch diện tích so với Giấy chứng nhận đã được cấp. Tuy nhiên, tùy từng nguyên nhân dẫn đến phần đất tăng thêm, hồ sơ và cách thức xử lý sẽ có sự khác nhau, đòi hỏi người sử dụng đất phải hiểu đúng quy định pháp luật để tránh bị từ chối hồ sơ hoặc kéo dài thời gian giải quyết. Trong bối cảnh pháp luật đất đai liên tục được sửa đổi, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy sẵn sàng hỗ trợ khách hàng rà soát hồ sơ, xác định điều kiện được công nhận và đại diện thực hiện toàn bộ thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất tăng thêm, giúp người dân yên tâm về tính pháp lý và tối đa hóa quyền lợi hợp pháp của mình.