Có bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc khi mua bán nhà đất không

1. Hợp đồng đặt cọc là gì?

Theo quy định tại Điều 328 BLDS 2015 về đặt cọc được định nghĩa như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

⇒ Như vậy, hợp đồng đặt cọc là một giao dịch bảo đảm, có tính chất phụ thuộc vào giao dịch chính (hợp đồng chuyển nhượng/mua bán) hoặc nhằm mục đích giao kết giao dịch chính.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn mua bán nhà đất qua zalo miễn phí

2. Hình thức giao kết hợp đồng đặt cọc

Theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 về công chứng, chứng thực hợp đồng , văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[…] 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

…

⇒ Các văn bản này chỉ bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở theo quy định pháp luật. BLDS chỉ quy định việc đặt cọc phải được lập thành văn bản nhưng tại Điều 328 hiện hành không còn quy định bắt buộc về mặt hình thức là phải lập thành văn bản hay công chứng.

⇒ Hiện nay, không có bất kỳ điều khoản nào trong các văn bản luật nêu trên bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng hoặc chứng thực để có hiệu lực.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

3. Quy định đối với bất động sane hình thành trong tương lai

Theo quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

[…] 5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

⇒ Theo quy định này thì thỏa thuận đặt cọc, phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Điều này nhằm minh bạch hóa thông tin và bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê mua.

4. Những lưu ý khi mua bán nhà đất và hợp đồng đặt cọc

Dù hình thức là không bắt buộc công chứng, nhưng việc công chứng hợp đồng đặt cọc luôn được khuyến nghị đối với các cá nhân chuyển nhượng – nhận chuyển nhượng nhà đất vì các lý do sau:

- Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ cao nhất theo Luật Công chứng 2024. Các sự kiện pháp lý trong văn bản công chứng không phải chứng minh trừ khi bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.

- Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản (có đang bị ngăn chặn, tranh chấp hay đã được bán cho người khác không) – Điều này bảo vệ bên đặt cọc khỏi các hành vi lừa đảo hoặc giao dịch trùng.

- Khi có tranh chấp, hợp đồng được công chứng giúp các cơ quan tố tụng dễ dàng xác định ý chí tự nguyện và năng lực hành vi dân sự của các bên tại thời điểm ký kết.

⇒ Pháp luật không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Hiệu lực của hợp đồng phụ thuộc vào sự thỏa thuận và tuân thủ các điều kiện chung của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý tuyệt đối, các bên nên thực hiện công chứng, chứng thực.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Có bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc khi mua bán nhà đất không? nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Có bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc khi mua bán nhà đất không? chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.