Mua bán nhà đất bằng vi bằng và những rủi ro pháp lý

1. Vi bằng là gì?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thì vi bằng được định nghĩa như sau:

“Điều 2. Giải thích từ ngữ

[…] 3. Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”

⇒ Vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ, tức là khi có tranh chấp, có thể dùng làm bằng chứng tại Tòa án; không thay thế cho văn bản công chứng, chứng thực.

Do đó, việc sử dụng vi bằng để ghi nhận hành vi như “giao tiền – nhận nhà đất” dễ khiến nhiều người nhầm tưởng rằng giao dịch đã hợp pháp, trong khi thực tế pháp luật không công nhận vi bằng như hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

2. Quy định pháp luật về mua bán nhà đất

Theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, như sau:

“Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[…] 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”

Bên cạnh đó, Điều 119 BLDS 2015 quy định về hình thức của giao dịch dân sự:

“Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”

Từ quy định trên, có thể thấy, theo quy định của Luật Đất đai 2024 và BLDS 2015 thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngoài ra, khi thực hiện giao dịch mà không tuân thủ hình thức thì giao dịch có thể bị vô hiệu.

Việc lập vi bằng không đáp ứng điều kiện về hình thức này. Khi các bên xác lập giao dịch chuyển nhượng nhà đất chỉ thông qua vi bằng mà không có Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng/chứng thực, giao dịch đó sẽ vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức.

Như vậy, dù có “vi bằng chuyển nhượng” hay “vi bằng mua bán”, luật không coi đó là hợp đồng có hiệu lực để sang tên, cấp sổ đỏ hay chuyển quyền sở hữu theo quy định.

>> Tham khảo thêm: Luật sư đất đai chuyên nghiệp tại Tp.HCM

3. Các rủi pháp lý khi mua bán nhà đất qua vi bằng

3.1 Không thể thực hiện thủ tục sang tên

- Pháp luật về đất đai hiện hành quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực. Đồng thời, hồ sơ sang tên sổ đỏ phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng/chứng thực.

- Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực mà chỉ ghi nhận các hành vi, sự kiện có thật theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức, cơ quan.

⇒ Việc mua nhà qua vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bất động sản đó sẽ vẫn đứng tên chủ cũ, bên mua không có quyền sử dụng đất dù đã trả đủ tiền cho bên bán. Người mua phải đối mặt nhiều rủi ro pháp lý khác như không được phép thế chấp, sang tên, sửa chữa, dễ phát sinh tranh chấp. Vậy nên nếu có ý định mua nhà đất qua vi bằng.

3.2 Giao dịch vô hiệu

- Như đã phân tích ở trên, giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị tuyên vô hiệu do không đáp ứng điều kiện về hình thức của giao dịch.

- Căn cứ theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015 thì hậu quả pháp lý đối với một giao dịch dân sự vô hiệu là:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 thì trường hợp ngoại lệ của giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

[…] 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Trong trường hợp này, Toà án sẽ xem xét và công nhận hiệu lực của giao dịch nếu:

• Mua bán nhà đất bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật;
• Các bên đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch;
• Yêu cầu công nhận của một hoặc các bên.

⇒ Trong trường hợp này, các bên được công nhận mà không cần công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3.3 Mất thời gian và chi phí kiện tụng

Nếu xảy ra tranh chấp, người mua phải theo kiện để đòi quyền lợi - nhưng vi bằng chỉ là chứng cứ, không đảm bảo thắng kiện, dẫn tới phiền toái, thiệt hại lâu dài.

4. Những lưu ý khi mua bán nhà đất

Để tránh rủi ro, người mua nhà đất nên:

- Chỉ giao dịch với nhà/đất có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý: nguồn gốc đất, quyền sử dụng, có đang thế chấp hay tranh chấp hay không, trước khi đặt cọc hoặc thanh toán.

- Cẩn trọng với việc mua qua vi bằng - hiểu rõ vi bằng chỉ là chứng cứ, không phải hợp đồng có hiệu lực; không nên tin vào lời tư vấn của người môi giới nếu không rõ ràng.

- Nếu có nhu cầu - nhờ Luật sư hoặc công chứng viên tư vấn, kiểm tra pháp lý chi tiết, tránh giao dịch vội vàng.

- Trong mọi trường hợp - ưu tiên tuân thủ đúng quy định pháp luật để bảo đảm quyền lợi lâu dài, tránh “tiện lợi trước mắt - rủi ro sau này.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn mua bán nhà đất qua zalo miễn phí

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Mua bán nhà đất bằng vi bằng và những rủi ro pháp lý nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Mua bán nhà đất bằng vi bằng và những rủi ro pháp lý chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.