Nhà đất có bằng khoán điền thổ có giao dịch được không?

1. “Bằng khoán điền thổ” là gì?

Bằng khoán điền thổ là một loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà đất được cấp thời Pháp thuộc tại Việt Nam, tồn tại trước khi Nhà nước Việt Nam ban hành hệ thống giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như hiện nay.

2. Đặc điểm bằng khoán điền thổ

- Được cấp bởi cơ quan địa chính thời Pháp: Nha địa chính Đông Dương hoặc ở Địa chính thuộc chính quyền Nam Kỳ cấp. Áp dụng chủ yếu tại Nam Bộ.

- Bằng khoán điền thổ thể hiện chi tiết về thửa đất, bao gồm: vị trí, ranh giới, diện tích được đo bằng hệ mét, số tờ bản đồ, số thửa, loại nhà, vật kiến trúc gắn liền với đất.

- Hình thức của bằng khoán điền thổ được in trên giấy khổ lớn, màu vàng/nâu nhạt, ngôn ngữ được thể hiện là Pháp – Việt, có con dấu của cơ quan địa chính, thường gồm nhiều tờ.

- Xác lập quyền sở hữu tư nhân khi thể hiện đầy đủ quyền sở hữu đối với đất đai của tư nhân, bao gồm: quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho… theo hệ thống pháp luật thuộc địa.

>> Tham khảo thêm: Văn phòng Luật sư chuyên về đất đai tại Tp.HCM

3. Bằng khoán điền thổ có giống Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, như sau:

Điều 137. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;

…

Theo đó, bằng khoán địa thổ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định thì được coi là một trong các giấy tờ hợp pháp để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, bằng khoán điền thổ không phải là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là Sổ đỏ/Sổ hồng) theo mẫu hiện hành của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Nó là căn cứ pháp lý để chứng minh nguồn gốc sử dụng đất ổn định, lâu dài.

4. Nhà đất có bằng khoán điền thổ có giao dịch được không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 về điều kiện giao dịch đất đai thì:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

…

Nhà dất có bằng khoán điền thô không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng, mua bán, tặng cho trực tiếp được. Hợp đồng chuyển nhượng đối với loại tài sản sẽ bị từ chối công chứng vì không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật hiện hành.

⇒ Để có thể tiến hành giao dịch thì chủ sở hữu cần thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Tham khảo thêm: Dịch vụ làm sổ hồng nhanh

5. Những điều cần lưu ý khi thực hiện giao dịch nhà đất bằng khoán điền thổ

Nhà đất chỉ có Bằng khoán điền thổ thường chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý phức tạp hơn so với đất đã có Sổ đỏ/Sổ hồng:

• Sai lệch diện tích: Diện tích ghi trên Bằng khoán (tính bằng thước, mẫu...) thường không khớp với bản đồ địa chính hiện đại. Nếu diện tích thực tế nhỏ hơn, giá trị tài sản giảm. Nếu lớn hơn, phần dư ra có thể bị coi là lấn chiếm.
• Chủ sở hữu đã mất: Bằng khoán thường do ông bà để lại. Nếu người đứng tên trên Bằng khoán đã mất, phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế trước. Thủ tục này rất phức tạp nếu con cháu đông, ở xa hoặc có tranh chấp.
• Vướng quy hoạch: Do giấy tờ quá cũ, thông tin quy hoạch trên đó không còn giá trị. Đất có thể đã nằm hoàn toàn trong quy hoạch công viên, đường xá mà người bán không biết (hoặc cố tình giấu).
• Mất hồ sơ gốc: Một số trường hợp Bằng khoán điền thổ nhưng trong sổ mục kê của cơ quan nhà nước không còn lưu trữ thông tin (lục bộ), dẫn đến việc cấp sổ mới rất khó khăn.

Vì vậy, khi thực hiện giao dịch Hãy yêu cầu chủ đất thực hiện thủ tục cấp đổi sang Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) theo quy định của Luật Đất đai 2024. Sau khi có Sổ hồng, hai bên mới tiến hành giao dịch mua bán để đảm bảo an toàn pháp lý tuyệt đối.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn mua bán nhà đất qua zalo miễn phí

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Nhà đất có bằng khoán điền thổ có giao dịch được không? nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Nhà đất có bằng khoán điền thổ có giao dịch được không? chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.