Thế chấp nhà đất chưa có sổ đỏ được không?

1. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai về điều kiện thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

…

⇒ Để thực hiện chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024.

• Đất không có tranh chấp.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

• Trong thời hạn sử dụng đất

• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định

>> Tham khảo thêm: Dịch vụ tư vấn thế chấp nhà đất theo quy định mới nhất

2. Điều kiện thế chấp nhà ở là gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1Điều 160 Luật Nhà ở 2024 về điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

…

⇒ Để thực hiện chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

• Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

3. Thế chấp nhà đất chưa có sổ được không?

- Theo quy định của pháp luật thì nhà đất chưa có sổ đỏ thì chưa được pháp luật công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp. Do đó, không đủ điều kiện để thế chấp tại Ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng.

- Căn cứ theo quy định tại khoản 24 Điều 13 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT về cách ghi thông tin biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận như sau:

Điều 13. Thông tin về biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

[…] 24. Trường hợp đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thể hiện: “Thế chấp bằng ... (ghi tên tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai) tại ... (ghi tên và thông tin của bên nhận thế chấp) theo hồ sơ số ... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”.

Trường hợp đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thể hiện: “Nội dung đăng ký thế chấp ngày ..../..../... có thay đổi ... (ghi cụ thể nội dung trước và sau khi có thay đổi) theo hồ sơ số ... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”.

Trường hợp xoá đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thể hiện: “Xoá nội dung đăng ký thế chấp ngày .../.../... theo hồ sơ số ... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”.

…

⇒ Trường hợp, thế chấp nhưng chưa có sổ đỏ thì Ngân hàng bắt buộc sẽ phải từ chối đối với các tài sản chưa có Giấy chứng nhận. Vì việc thế chấp cần được ghi nhận trong sổ đỏ.

⇒ Theo quy định trên, quyền sử dụng đất và nhà ở chỉ được thế chấp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý nhất định. Trong đó, điều kiện quan trọng nhất là cần có Giấy chứng nhận (sổ đỏ).

- Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp ngoại lệ:

• Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023.

• Trường hợp thừa kế thì người được nhận thừa kế được thực hiện quyền thế chấp khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

>> Tham khảo thêm: Luật sư đất đai chuyên nghiệp tại Tp.HCM

Kết luận: Nhà đất chưa có sổ đỏ không đủ điều kiện để thế chấp hợp pháp. Mọi giao dịch thế chấp trong trường hợp này đều tiềm ẩn rủi ro cao và có nguy cơ bị tuyên vô hiệu. Để đảm bảo quyền lợi, người sử dụng đất cần hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc lựa chọn giải pháp vay vốn phù hợp, đúng quy định pháp luật.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn thủ tục xóa đăng ký thế chấp trên sổ đỏ mới nhất

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Thế chấp nhà đất chưa có sổ đỏ được không? nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Thế chấp nhà đất chưa có sổ đỏ được không? chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.