Thế chấp quyền sử dụng đất chưa sang tên có hợp pháp không?

1. Khái niệm “chưa sang tên” trong giao dịch đất đai

“Chưa sang tên” được hiểu là trường hợp người đang quản lý, sử dụng đất chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình trên Giấy chứng nhận. Trường hợp này thường phát sinh khi:

- Đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.

- Mua bán bằng giấy tay, hợp đồng không công chứng/chứng thực.

- Được cho, tặng, thừa kế nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên.

Do đó, việc chưa sang tên dẫn đến câu hỏi: "Người chưa đứng tên có quyền thế chấp hay không?".

>> Tham khảo thêm: Dịch vụ tư vấn thế chấp nhà đất theo quy định mới nhất

2. Điều kiện thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 về việc thực hiện thế chấp như sau:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

…

3. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:

a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;

b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;

c) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.

…

⇒ Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Đặc biệt, về mặt chủ thể, người có quyền thế chấp phải là người đứng tên trên GCNQSDĐ hoặc người được ủy quyền hợp pháp.

⇒ Đây là cơ sở pháp lý để đánh giá tính hợp pháp của việc thế chấp quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên.

3. Thế chấp quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên có hợp pháp không?

Theo quy định tại Điều 401 BLDS 2015 về hiệu lực của hợp đồng như sau:

Điều 401. Hiệu lực của hợp đồng

1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

2. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 22 Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn về hiệu lực của hợp đồng bảo đảm như sau:

Điều 22. Hiệu lực của hợp đồng bảo đảm

1. Hợp đồng bảo đảm được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực.

2. Hợp đồng bảo đảm không thuộc khoản 1 Điều này có hiệu lực từ thời điểm do các bên thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được giao kết.

3. Trường hợp tài sản bảo đảm được rút bớt theo thỏa thuận thì phần nội dung hợp đồng bảo đảm liên quan đến tài sản được rút bớt không còn hiệu lực; tài sản bảo đảm được bổ sung hoặc thay thế thì việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm liên quan đến tài sản này thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

4. Biện pháp bảo đảm chưa phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không làm thay đổi hoặc không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng bảo đảm.

Như quy định trên, các quy định về giao dịch bảo đảm thì hiệu lực được quy định:

- Nếu bên thế chấp không phải là chủ sở hữu hợp pháp khi chưa thực hiện thủ tục sang tên, hợp đồng thế chấp có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể và đối tượng giao dịch. Do đó, không có quyền định đoạt tài sản.

- Cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm sẽ từ chối đăng ký thế chấp nếu thông tin người thế chấp không khớp với thông tin trên sổ địa chính và GCNQSDĐ.

⇒ Chỉ người sử dụng đất hợp pháp, được Nhà nước công nhận thông qua Giấy chứng nhận, mới có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, nếu người thế chấp chưa sang tên, chưa được ghi nhận quyền sử dụng đất, thì:

• Không có quyền định đoạt, bao gồm quyền thế chấp.

• Hợp đồng thế chấp có nguy cơ vô hiệu toàn bộ.

• Ngân hàng/tổ chức tín dụng không được đăng ký giao dịch bảo đảm.

Ngoài ra, đối với trường hợp chuyển nhượng nhưng chư thực hiện thủ tục đăng bộ, sang tên mặc dù hai bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng (thậm chí đã công chứng), nhưng quyền sử dụng đất chỉ phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

⇒ Vì vậy, trước khi hoàn tất thủ tục sang tên, bên nhận chuyển nhượng chưa thể thế chấp hợp pháp quyền sử dụng đất đó.

4. Rủi ro pháp lý khi thế chấp đất chưa sang tên

4.1 Rủi ro với bên nhận chấp

Trong trường hợp các bên xác lập việc thế chấp thông qua hợp đồng viết tay hoặc công chứng khi chưa sang tên:

- Giao dịch này không tạo ra hiệu lực đối kháng với người thứ ba.

- Nếu xảy ra tranh chấp hoặc xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận thế chấp sẽ không được pháp luật bảo vệ quyền ưu tiên thanh toán do biện pháp bảo đảm chưa được đăng ký hợp lệ.

4.2 Rủi ro đối với bên thế chấp

Đối với người thế chấp quyền sử dụng đất khi chưa sang tên sẽ xảy ra các trường hợp sau đây:

- Hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu.

- Không được giải ngân hoặc bị thu hồi khoản vay.

- Phát sinh tranh chấp dân sự kéo dài, tốn kém chi phí.

>> Tham khảo thêm: Luật sư đất đai chuyên nghiệp tại Tp.HCM

Trong thực tế, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ từ chối đăng ký thế chấp nếu người yêu cầu không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận. Tương tự, các ngân hàng thương mại chỉ chấp nhận tài sản thế chấp đã sang tên, trừ một số trường hợp đặc thù, như: thế chấp song song kèm cam kết, nhưng vẫn yêu cầu hoàn tất sang tên trước giải ngân chính thức.

Ngoài ra, thực tiễn xét xử, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do người không đứng tên trên Giấy chứng nhận ký kết là vô hiệu. Hệ quả là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, đồng thời phát sinh trách nhiệm bồi thường nếu có lỗi.

⇒ Để tránh rủi ro, các bên nên:

1. Hoàn tất thủ tục sang tên trước khi ký hợp đồng thế chấp.

2. Đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hợp pháp.

3. Thực hiện đăng ký biến động đất đai ngay sau khi mua bán.

4. Tham vấn luật sư đất đai trước các giao dịch giá trị lớn.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn thủ tục xóa đăng ký thế chấp trên sổ đỏ 2025 mới nhất

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Thế chấp quyền sử dụng đất chưa sang tên có hợp pháp không? nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Thế chấp quyền sử dụng đất chưa sang tên có hợp pháp không? chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.