Tư vấn tách thửa đất thổ cư tiết kiệm chi phí tại TP. HCM

1. Điều kiện tách thửa đất thổ cư tại TP.HCM mới nhất

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15, việc tách thửa đất thổ cư tại TP.HCM phải đáp ứng các điều kiện chung về pháp lý của thửa đất, tình trạng sử dụng đất, lối đi và diện tích tối thiểu. Đồng thời, điều kiện cụ thể tại TP.HCM được thực hiện theo quy định của UBND Thành phố.

Cụ thể, thửa đất muốn tách phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai;

• Còn trong thời hạn sử dụng đất;

• Không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;

• Có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, đồng thời bảo đảm cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý;

• Các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu đối với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh;

• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích theo quy định;

• Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án nhưng không đáp ứng điều kiện, diện tích hoặc kích thước tách thửa thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp thuộc quy định chuyển tiếp.

Đáng chú ý, theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15, điều kiện về lối đi được mở rộng theo hướng thửa đất có thể có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Đối với TP.HCM, quy định hiện hành còn đặt ra yêu cầu xem xét lối đi trên cơ sở hạ tầng thực tế tại địa phương, trong đó chú ý đến khả năng kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật, thoát nạn và phòng cháy, chữa cháy.

👉 Tham khảo thêm: VPLS Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ tách thửa ở các Quận tại TP. Hồ Chí Minh

2. Diện tích tối thiểu được tách thửa đất thổ cư

Theo khoản 1 Điều 4 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, thửa đất ở mới hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu tương ứng với từng khu vực. Diện tích được xác định sau khi đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, quy hoạch đường giao thông. Cụ thể:

Khu vực 1 gồm các phường: Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh, Bàn Cờ, Xuân Hòa, Nhiêu Lộc, Xóm Chiếu, Khánh Hội, Vĩnh Hội, Chợ Quán, An Đông, Chợ Lớn, Bình Tây, Bình Tiên, Bình Phú, Phú Lâm, Chánh Hưng, Phú Định, Diên Hồng, Vườn Lài, Hòa Hưng, Minh Phụng, Bình Thới, Hòa Bình, Phú Thọ, Gia Định, Bình Thạnh, Bình Lợi Trung, Thạnh Mỹ Tây, Bình Quới, Hạnh Thông, An Nhơn, Gò Vấp, An Hội Đông, Thông Tây Hội, An Hội Tây, Đức Nhuận, Cầu Kiệu, Phú Nhuận, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất, Tân Hòa, Bảy Hiền, Tân Bình, Tân Sơn, Tây Thạnh, Tân Sơn Nhì, Phú Thọ Hòa, Tân Phú, Phú Thạnh. Thửa đất ở sau khi tách phải có diện tích tối thiểu 36 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 3 m.

Khu vực 2 gồm các phường: Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Mỹ, Tân Hưng, Bình Đông, Đông Hưng Thuận, Trung Mỹ Tây, Tân Thới Hiệp, Thới An, An Phú Đông, An Lạc, Bình Tân, Tân Tạo, Bình Trị Đông, Bình Hưng Hòa, Hiệp Bình, Thủ Đức, Tam Bình, Linh Xuân, Tăng Nhơn Phú, Long Bình, Long Phước, Long Trường, Cát Lái, Bình Trưng, Phước Long, An Khánh. Thửa đất ở sau khi tách phải có diện tích tối thiểu 50 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m.

Khu vực 3 gồm các phường: Đông Hòa, Dĩ An, Tân Đông Hiệp, An Phú, Bình Hòa, Lái Thiêu, Thuận An, Thuận Giao, Thủ Dầu Một, Phú Lợi, Chánh Hiệp, Bình Dương, Hòa Lợi, Phú An, Tây Nam, Long Nguyên, Bến Cát, Chánh Phú Hòa, Vĩnh Tân, Bình Cơ, Tân Uyên, Tân Hiệp, Tân Khánh, Thới Hòa, Vũng Tàu, Tam Thắng, Rạch Dừa, Phước Thắng, Long Hương, Bà Rịa, Tam Long, Tân Hải, Tân Phước, Phú Mỹ, Tân Thành, Đặc khu Côn Đảo. Thửa đất ở sau khi tách phải có diện tích tối thiểu 60 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m.

Khu vực 4 gồm các xã: Vĩnh Lộc, Tân Vĩnh Lộc, Bình Lợi, Tân Nhựt, Bình Chánh, Hưng Long, Bình Hưng, Bình Khánh, An Thới Đông, Cần Giờ, Thạnh An, Củ Chi, Tân An Hội, Thái Mỹ, An Nhơn Tây, Nhuận Đức, Phú Hòa Đông, Bình Mỹ, Đông Thạnh, Hóc Môn, Xuân Thới Sơn, Bà Điểm, Nhà Bè, Hiệp Phước, Châu Pha, Long Hải, Long Điền, Phước Hải, Đất Đỏ, Nghĩa Thành, Ngãi Giao, Kim Long, Châu Đức, Bình Giã, Xuân Sơn, Hồ Tràm, Xuyên Mộc, Hòa Hội, Bàu Lâm, Hòa Hiệp, Bình Châu, Long Sơn. Thửa đất ở sau khi tách phải có diện tích tối thiểu 80 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m.

Khu vực 5 gồm các xã: Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Phước Hòa, Phước Thành, An Long, Trừ Văn Thố, Bàu Bàng, Long Hòa, Thanh An, Dầu Tiếng, Minh Thạnh. Thửa đất ở sau khi tách phải có diện tích tối thiểu 100 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m.

Như vậy, diện tích tối thiểu được tách thửa đất thổ cư tại TP.HCM được xác định từ 36 m² đến 100 m², tùy khu vực. Bên cạnh diện tích, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại cũng phải đáp ứng yêu cầu về chiều rộng, chiều sâu theo từng khu vực và các điều kiện tách thửa khác theo quy định pháp luật.

3. Trình tự, thủ tục tách thửa đất thổ cư tại TP.HCM

Thủ tục tách thửa đất thổ cư tại TP.HCM được thực hiện theo trình tự nhất định từ khâu chuẩn bị, nộp hồ sơ đến khi cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra điều kiện và cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất sau tách. Người sử dụng đất cần thực hiện đúng quy định để hạn chế việc hồ sơ bị yêu cầu bổ sung hoặc trả lại. Dưới đây là các bước thực hiện cụ thể:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Người yêu cầu cũng có thể nộp hồ sơ qua dịch vụ bưu chính, trực tuyến trên Cổng dịch vụ công hoặc tại địa điểm theo thỏa thuận với Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Khi nộp hồ sơ, người yêu cầu được lựa chọn nộp bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu, nộp bản chính hoặc bản sao đã được công chứng, chứng thực. Trường hợp nộp hồ sơ trực tuyến, giấy tờ phải được số hóa theo quy định.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ. Trường hợp hồ sơ được nộp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công thì hồ sơ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết.

Bước 3: Kiểm tra điều kiện tách thửa

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất và đối chiếu với Điều 220 Luật Đất đai 2024 để xác định điều kiện tách thửa.

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa hoặc Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất, thiếu kích thước các cạnh hoặc thông tin về diện tích, kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do.

Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện, trong thời hạn 05 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện tách thửa và các thông tin liên quan vào Đơn đề nghị tách thửa, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.

Bước 4: Đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận

Trường hợp tách thửa không thay đổi người sử dụng đất, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất sau khi tách.

Trường hợp tách thửa có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Bước 5: Nhận kết quả

Người sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận và kết quả giải quyết thủ tục theo thời gian ghi trên Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

Thời hạn giải quyết: Không quá 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; đối với các địa bàn thuộc trường hợp đặc thù theo quy định, thời hạn thực hiện không quá 22 ngày làm việc.

Người sử dụng đất cần thực hiện đúng từng bước và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khi tách thửa đất thổ cư tại TP.HCM. Việc đáp ứng điều kiện tách thửa ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế phát sinh yêu cầu bổ sung và rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ.

👉 Tham khảo thêm: VPLS chuyên các dịch vụ đất đai, nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh

4. Quy định về chi phí tách thửa đất thổ cư năm 2026

Chi phí tách thửa đất thổ cư tại TP.HCM năm 2026 phụ thuộc vào hồ sơ và việc tách thửa có phát sinh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hay không. Trường hợp chỉ thực hiện tách thửa, người sử dụng đất có thể phải nộp các khoản phí, lệ phí liên quan đến việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và thẩm định hồ sơ theo quy định của địa phương. Nếu tách thửa đồng thời chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì có thể phát sinh thêm thuế, lệ phí và phí công chứng tương ứng với giao dịch.

4.1. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận và các khoản lệ phí liên quan đến đăng ký biến động đất đai thuộc khoản thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương. Theo điểm đ khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức thu được phân biệt theo đối tượng, khu vực và nội dung công việc thực hiện.

Do đó, không có một mức lệ phí cấp Giấy chứng nhận áp dụng chung cho tất cả trường hợp tách thửa trên cả nước. Mức thu cụ thể khi tách thửa tại TP.HCM được xác định theo quy định về phí, lệ phí đang áp dụng trên địa bàn thành phố.

4.2. Phí thẩm định hồ sơ

Người thực hiện tách thửa có thể phải nộp phí thẩm định hồ sơ. Khoản phí này được xác định dựa trên các yếu tố như diện tích thửa đất, tính chất hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện thực tế của địa phương theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC.

Mức phí cụ thể tại TP.HCM phụ thuộc vào quy định của cơ quan có thẩm quyền và từng hồ sơ thực tế.

4.3. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ không phải khoản tiền đương nhiên phát sinh chỉ vì thực hiện tách thửa. Khoản này thường phát sinh khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ, chẳng hạn trong trường hợp có chuyển quyền và đăng ký sang tên.

Đối với nhà, đất, mức thu lệ phí trước bạ là 0,5% theo quy định về lệ phí trước bạ. Một số trường hợp nhận thừa kế, quà tặng hoặc chuyển giao tài sản giữa các quan hệ thân nhân theo quy định được miễn lệ phí trước bạ.

4.4. Thuế thu nhập cá nhân

Nếu tách thửa đồng thời thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có thể thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân. Đối với cá nhân cư trú, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng theo quy định của pháp luật thuế.

Một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng bất động sản giữa những người có quan hệ gia đình theo quy định được miễn thuế thu nhập cá nhân.

4.5. Phí công chứng, chứng thực

Trường hợp tách thửa gắn với hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, người thực hiện giao dịch có thể phải thanh toán phí công chứng hợp đồng. Mức phí công chứng được tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.

Chi phí tách thửa đất thổ cư năm 2026 không có một mức cố định cho mọi trường hợp. Người sử dụng đất cần căn cứ vào tình trạng hồ sơ, diện tích, việc có phát sinh chuyển nhượng hoặc tặng cho và quy định phí, lệ phí đang áp dụng tại TP.HCM để xác định chính xác các khoản phải nộp.

5. Làm thế nào để tách thửa đất thổ cư tiết kiệm chi phí?

Để tách thửa đất thổ cư tiết kiệm chi phí tại TP.HCM, người sử dụng đất nên kiểm tra trước điều kiện tách thửa, diện tích và kích thước thửa đất dự kiến hình thành. Đồng thời, việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, xác định đúng các khoản phí và lựa chọn phương án tách thửa phù hợp sẽ giúp hạn chế chi phí phát sinh. Cụ thể:

• Kiểm tra điều kiện tách thửa trước khi thực hiện: Xác định thửa đất có Giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên và đáp ứng điều kiện về lối đi, kết nối giao thông theo quy định.

• Kiểm tra diện tích và kích thước tối thiểu: Đối chiếu vị trí thửa đất với khu vực áp dụng theo Điều 4 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND để bảo đảm thửa đất mới và thửa đất còn lại đều đạt diện tích, chiều rộng và chiều sâu tối thiểu. Việc kiểm tra trước giúp tránh lập phương án tách thửa không đủ điều kiện.

• Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chính xác: Hồ sơ đúng thành phần và thông tin thống nhất với Giấy chứng nhận giúp hạn chế việc phải bổ sung, chỉnh sửa hoặc thực hiện lại hồ sơ, từ đó giảm thời gian và chi phí phát sinh.

• Xác định trước các khoản chi phí: Người sử dụng đất nên phân biệt chi phí của trường hợp chỉ tách thửa với trường hợp tách thửa đồng thời chuyển nhượng, tặng cho. Không phải mọi trường hợp tách thửa đều phát sinh thuế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ.

• Lựa chọn phương án tách thửa phù hợp: Trước khi lập bản vẽ, nên xác định số lượng thửa dự kiến và cách phân chia diện tích hợp lý, bảo đảm các thửa sau tách đáp ứng điều kiện pháp luật. Điều này giúp hạn chế việc phải điều chỉnh bản vẽ nhiều lần.

Muốn tiết kiệm chi phí khi tách thửa đất thổ cư, người sử dụng đất nên kiểm tra điều kiện và diện tích tối thiểu trước, chuẩn bị hồ sơ chính xác và xác định đầy đủ các khoản phí có thể phát sinh.

6. Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ tư vấn tách thửa đất thổ cư tiết kiệm chi phí tại TP.HCM

Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tách thửa đất thổ cư tại TP.HCM, gồm:

• Kiểm tra điều kiện tách thửa: Xem xét Giấy chứng nhận, diện tích, kích thước, hiện trạng và điều kiện về lối đi để đánh giá khả năng tách thửa.

• Tư vấn phương án tách thửa: Đề xuất cách phân chia diện tích phù hợp quy định, hạn chế phát sinh chi phí đo đạc, chỉnh sửa hoặc lập lại hồ sơ.

• Tư vấn chi phí: Xác định các khoản phí, lệ phí và nghĩa vụ tài chính có thể phát sinh trong từng trường hợp.

• Tư vấn hồ sơ, thủ tục: Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ, bản vẽ và các giấy tờ liên quan; hỗ trợ thực hiện thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền.

• Theo dõi quá trình giải quyết: Hỗ trợ kiểm tra tình trạng hồ sơ và xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện.

Với dịch vụ phù hợp, khách hàng có thể chủ động lựa chọn phương án tách thửa đúng quy định, kiểm soát chi phí và hạn chế những phát sinh không cần thiết.

👉 Tham khảo thêm: Tư vấn thủ tục tách thửa tại Văn phòng luật sư Tô Đình Huy

7. Vì sao chọn Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy để được tư vấn tách thửa?

Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy là lựa chọn phù hợp khi khách hàng cần tư vấn tách thửa đất thổ cư tại TP.HCM nhờ:

• Tư vấn đúng quy định: Kiểm tra điều kiện, diện tích và kích thước thửa đất theo quy định hiện hành.

• Phương án phù hợp: Đánh giá hồ sơ và đề xuất phương án tách thửa hạn chế chi phí phát sinh.

• Chi phí minh bạch: Tư vấn trước các khoản phí, lệ phí và nghĩa vụ tài chính có thể phát sinh.

• Hạn chế rủi ro: Kịp thời phát hiện những vấn đề về diện tích, ranh giới, giấy tờ hoặc điều kiện tách thửa trước khi nộp hồ sơ.

Lựa chọn Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy giúp khách hàng có phương án tách thửa phù hợp, kiểm soát chi phí và hạn chế sai sót trong quá trình thực hiện.

8. Thông tin liên hệ Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy 

📍 Địa chỉ văn phòng

Trụ sở chính: A-10-11 Centana Thủ Thiêm, số 36 Mai Chí Thọ, Phường Bình Trưng (Q.2 cũ), Tp.Hồ Chí Minh

Văn phòng giao dịch: Lầu 1, số 227A Xô Viết Nghệ Tĩnh, P. Gia Định, Tp.Hồ Chí Minh (Gần vòng xoay Hàng Xanh)

📞 Kênh tư vấn trực tuyến

💬 Hotline: 090.916.0684 (Tư vấn pháp luật nhanh)

📱 Zalo hỗ trợ: 097.884.5617 (Luật sư trực tuyến)

☎️ Điện thoại bàn: (028) 3899 1104

🕒 Thời gian làm việc

📅 Thứ 2 – Thứ 6: 08:00 – 21:00

❌ Thứ 7, Chủ nhật và Ngày lễ: Nghỉ

✉️ Kết nối số

📩 Email: info@luatsuhcm.com

🌐 Website: luatsuhcm.com

🛡️ CAM KẾT: Mọi thông tin trao đổi giữa khách hàng và Luật sư đều được bảo mật tuyệt đối theo quy định của pháp luật và quy tắc đạo đức nghề nghiệp.