Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

1. Giấy phép xây dựng là gì?

Theo khoản 21 Điều 3 Luật Xây dựng 2025, giấy phép xây dựng là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư trước khi thực hiện hoạt động xây dựng trong các trường hợp pháp luật quy định. Đây là căn cứ để chủ đầu tư xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình theo đúng quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật và quy định của pháp luật.

Việc có giấy phép xây dựng không chỉ bảo đảm tính hợp pháp của công trình mà còn là cơ sở để cơ quan nhà nước quản lý hoạt động xây dựng, kiểm tra việc tuân thủ quy hoạch, an toàn công trình và xử lý các trường hợp vi phạm theo quy định của pháp luật.

2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp sau:

• Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm; công trình xây dựng trên đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Công trình thuộc dự án đầu tư công do cơ quan, người có thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng.
• Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên hoặc công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, phù hợp với quy hoạch hoặc phương án tuyến đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được giao khu vực biển; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.
• Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo pháp luật về quảng cáo và công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.
• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định.
• Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m² và không thuộc các khu vực phải xin giấy phép xây dựng theo quy định.
• Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, với điều kiện không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, đồng thời bảo đảm yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường và kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Lưu ý: Theo khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, mặc dù được miễn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư của một số công trình vẫn phải gửi thông báo khởi công xây dựng hoặc gửi thông báo kèm hồ sơ theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước khi khởi công.
👉 Tham khảo thêm: Dịch vụ xin giấy phép xây dựng tại Thành phố Hồ Chí Minh 

3. Mức xử phạt đối với hành vi xây dựng không có giấy phép

Đối với các công trình thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư vẫn tổ chức thi công khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, tùy tính chất và loại công trình, cá nhân hoặc tổ chức vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.

Theo khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng được quy định như sau:

• Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng.
• Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không có giấy phép xây dựng.
• Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng mà không có giấy phép xây dựng.

Ngoài việc bị xử phạt bằng tiền, cá nhân hoặc tổ chức vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, bao gồm buộc phá dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng vi phạm theo quy định. Đối với công trình đang thi công, việc xử lý phải thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Lưu ý: Các mức phạt nêu trên áp dụng đối với tổ chức. Trường hợp cá nhân thực hiện cùng hành vi vi phạm thì mức phạt tiền bằng 1/2 mức phạt đối với tổ chức theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.
👉 Tham khảo thêm: Văn phòng Luật sư chuyên về đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh.

4. Quy định về cấp giấy phép xây dựng hiện nay như thế nào?

Theo Điều 44 Luật Xây dựng 2025, để được cấp giấy phép xây dựng, công trình phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, thiết kế đô thị riêng, quy chế quản lý kiến trúc hoặc quy hoạch chi tiết ngành theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
• Thiết kế xây dựng bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận; đáp ứng các quy định về bảo vệ môi trường, phòng cháy và chữa cháy, đồng thời bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Đối với giấy phép xây dựng có thời hạn, chỉ được cấp cho công trình nằm trong khu vực đã có quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa triển khai thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất.

Ngoài ra, Chính phủ sẽ quy định chi tiết về điều kiện, thẩm quyền, hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi, hủy và công khai giấy phép xây dựng.
👉 Tham khảo thêm: Dịch vụ hoàn công nhà ở riêng lẻ

5. Công trình được miễn giấy phép xây dựng có phải thông báo khởi công không?

Theo khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trước khi khởi công, chủ đầu tư đối với các công trình được miễn giấy phép xây dựng tại khoản 2 Điều 43 phải gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Tùy từng loại công trình, việc thông báo được thực hiện như sau:

• Chỉ gửi thông báo khởi công xây dựng đối với công trình quy định tại điểm b và điểm c khoản 2 Điều 43, gồm công trình thuộc dự án đầu tư công và công trình xây dựng theo tuyến.
• Gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng (không bao gồm đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng) đối với các công trình quy định tại điểm a, d, đ, e, g và h khoản 2 Điều 43.

Tuy nhiên, không phải thực hiện thông báo khởi công đối với công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm quy định tại điểm a khoản 2 Điều 43 và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy, việc được miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc được miễn nghĩa vụ thông báo khởi công. Chủ đầu tư cần xác định đúng trường hợp của công trình để thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định, tránh vi phạm pháp luật về xây dựng.
👉 Tham khảo thêm: Văn phòng Luật sư chuyên làm sổ hồng uy tín tại Thành phố Hồ Chí Minh 

6. Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ tư vấn về giấy phép xây dựng

Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý liên quan đến giấy phép xây dựng và các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, bao gồm:

• Tư vấn xác định công trình có thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật hay không.
• Tư vấn điều kiện, hồ sơ và thủ tục xin cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng.
• Hỗ trợ thực hiện thủ tục thông báo khởi công đối với công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định.
• Tư vấn xử lý các trường hợp xây dựng không phép, sai phép hoặc xây dựng không đúng nội dung giấy phép.
• Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan có thẩm quyền trong quá trình xin cấp giấy phép xây dựng, giải quyết khiếu nại, tranh chấp và các vấn đề pháp lý phát sinh trong hoạt động xây dựng.

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng, đất đai và hành chính, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy luôn đưa ra giải pháp phù hợp, giúp khách hàng thực hiện đúng quy định pháp luật, tiết kiệm thời gian và hạn chế rủi ro trong quá trình đầu tư, xây dựng.

7. Vì sao nên lựa chọn Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy?

Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng, đất đai và bất động sản, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy đã hỗ trợ, tư vấn và đại diện cho nhiều cá nhân, doanh nghiệp giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến giấy phép xây dựng, hợp đồng xây dựng, hoàn công công trình và tranh chấp trong hoạt động xây dựng. Đội ngũ luật sư luôn cập nhật kịp thời các quy định pháp luật mới, đưa ra giải pháp phù hợp với từng vụ việc, giúp khách hàng hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp.

Một số vụ việc tiêu biểu của Văn phòng gồm:

• Đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Công ty HMN trong tranh chấp hợp đồng xây dựng với Công ty DDSG liên quan đến dự án xây dựng nhà xưởng tại KCN Cần Giuộc, Long An.
• Tư vấn và đại diện cho một công ty hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng giải quyết tranh chấp hợp đồng thi công xây dựng với Công ty ĐT-XD Thành Hải tại Tòa án.
• Tư vấn, hỗ trợ Công ty CP tại tỉnh Lâm Đồng thực hiện thủ tục yêu cầu thu hồi quyết định cho thuê đất, tiếp tục được thuê đất và nhà hàng trên đất, đã được UBND tỉnh chấp thuận.
• Tư vấn, soạn thảo hợp đồng cho thuê nhà xưởng tại Hóc Môn, TP. Hồ Chí Minh.
• Tư vấn, đại diện thực hiện thủ tục hoàn công nhà xây dựng và giấy phép xây dựng có thời hạn cho khách hàng tại TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.

8. Thông tin liên hệ Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

📍 Địa chỉ văn phòng

Trụ sở chính: A-10-11 Centana Thủ Thiêm, số 36 Mai Chí Thọ, Phường Bình Trưng (Q.2 cũ), Tp.Hồ Chí Minh

Văn phòng giao dịch: Lầu 1, số 227A Xô Viết Nghệ Tĩnh, P. Gia Định, Tp.Hồ Chí Minh (Gần vòng xoay Hàng Xanh)

📞 Kênh tư vấn trực tuyến

💬 Hotline: 090.916.0684 (Tư vấn pháp luật nhanh)

📱 Zalo hỗ trợ: 097.884.5617 (Luật sư trực tuyến)

☎️ Điện thoại bàn: (028) 3899 1104

🕒 Thời gian làm việc

📅 Thứ 2 – Thứ 6: 08:00 – 21:00

❌ Thứ 7, Chủ nhật và Ngày lễ: Nghỉ

✉️ Kết nối số

📩 Email: info@luatsuhcm.com

🌐Website: luatsuhcm.com

🛡️ CAM KẾT: Mọi thông tin trao đổi giữa khách hàng và Luật sư đều được bảo mật tuyệt đối theo quy định của pháp luật và quy tắc đạo đức nghề nghiệp.