Các trường hợp được cấp đổi sổ đỏ từ ngày 1/7/2025

1. Những trường hợp được cấp đổi sổ đỏ từ ngày 1/7/2025 

Từ ngày 01/7/2025, Nghị định 151/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, hướng dẫn chi tiết về thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, trong đó có quy định cụ thể các trường hợp được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Nội dung này được đề cập tại Mục 7(C), Phần V, Phụ lục I ban hành kèm theo nghị định, nhằm tạo điều kiện cho người dân điều chỉnh, cập nhật thông tin sổ đỏ phù hợp với thực tế, pháp luật và hệ thống dữ liệu đất đai.
Dưới đây là 8 trường hợp cụ thể được phép cấp đổi sổ đỏ theo quy định mới:

1.1. Trường hợp sổ đỏ được cấp trước ngày 01/8/2024

Người dân đang sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cấp theo mẫu cũ trước ngày 01/8/2024 có quyền yêu cầu cấp đổi sang mẫu mới. Việc này không bắt buộc, nhưng rất được khuyến khích trong các trường hợp:

1.2. Sổ đỏ bị rách, nhòe, hư hỏng, không còn rõ nội dung

Người sử dụng đất có thể làm đơn đề nghị cấp đổi nếu Giấy chứng nhận hiện tại bị hư hỏng vật lý, chẳng hạn như:

→ Trong các trường hợp trên, người dân được phép đề nghị cấp đổi sổ mới để đảm bảo giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận khi sử dụng.
1.3. Một sổ đỏ ghi nhận nhiều thửa đất, nay muốn tách riêng từng sổ
Một số Giấy chứng nhận được cấp trước đây ghi nhận nhiều thửa đất liền kề hoặc không liền kề trong cùng một sổ đỏ. Trong trường hợp:

→ Người dân có quyền đề nghị cấp đổi, tách từng thửa thành một Giấy chứng nhận riêng biệt.

1.4. Ghi sai hoặc không phù hợp mục đích sử dụng đất theo quy định mới

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhiều quy định liên quan đến phân loại và mục đích sử dụng đất đã được sửa đổi. Trong trường hợp:

→ Chủ đất được làm thủ tục cấp đổi sổ đỏ để cập nhật nội dung phù hợp với luật mới.

1.5. Thông tin vị trí thửa đất trên sổ không khớp với thực tế

Trong một số trường hợp, thông tin thửa đất ghi trong Giấy chứng nhận như: tọa độ, hình thể, diện tích, số hiệu thửa, ranh giới… không còn phù hợp với bản đồ địa chính mới hoặc thực địa.
Nguyên nhân có thể do:

→ Khi có đủ tài liệu chứng minh và không có tranh chấp, người sử dụng đất được cấp đổi sổ đỏ theo bản đồ, số hiệu, ranh giới mới.

1.6. Trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng nhưng sổ chỉ đứng tên một người

Nhiều Giấy chứng nhận trước đây được cấp chỉ đứng tên vợ hoặc chồng, nhưng thực tế tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân nên được xác định là tài sản chung.
Theo quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình, trong trường hợp người còn lại có yêu cầu, các bên có thể làm đơn đề nghị cấp đổi sổ đỏ, để:

1.7. Sổ đỏ ghi tên “hộ gia đình”, muốn chuyển sang ghi tên các thành viên cụ thể

Trước đây, sổ đỏ có thể được cấp cho “hộ gia đình” sử dụng đất. Tuy nhiên, khi các thành viên trong hộ gia đình có nhu cầu:

→ Có thể làm thủ tục cấp đổi để ghi rõ tên các cá nhân theo đúng quy định về đồng sử dụng đất.

1.8. Đất có thay đổi về diện tích, kích thước sau đo đạc lại

Trường hợp cơ quan nhà nước hoặc người sử dụng đất thực hiện đo đạc bổ sung, đo đạc chỉnh lý hoặc lập bản đồ địa chính mới, dẫn đến thay đổi:

→ Người dân có thể làm thủ tục cấp đổi để đảm bảo thông tin trên sổ phù hợp với thực địa và bản đồ địa chính mới nhất.
Những lưu ý quan trọng khi thực hiện cấp đổi sổ đỏ:

Từ ngày 01/7/2025, việc cấp đổi sổ đỏ được pháp luật quy định rõ ràng, tạo điều kiện cho người dân chỉnh sửa thông tin, cập nhật mục đích sử dụng, khớp bản đồ địa chính, qua đó giúp tăng độ chính xác pháp lý, thuận tiện hơn khi giao dịch, thế chấp, chuyển nhượng và bảo vệ quyền lợi sử dụng đất. Người dân nên chủ động rà soát Giấy chứng nhận hiện có và thực hiện thủ tục cấp đổi khi thuộc các trường hợp nêu trên.

2.  Hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2025

Căn cứ Quyết định số 2304/QĐ-BTNMT ngày 23/6/2025 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng (gọi chung là sổ đỏ) cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đầy đủ gồm các giấy tờ sau:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

- Là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sổ hồng bản chính đang có hiệu lực.

Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất

3. Trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận từ ngày 01/7/2025

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại một trong các địa điểm sau trên địa bàn cấp tỉnh:

Cách nộp giấy tờ:

Lưu ý:
Nếu người dân nộp bản sao hoặc bản số hóa, thì khi nhận kết quả phải nộp lại bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm:

Bước 3: Xử lý hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra, khai thác thông tin liên quan đến nhân thân và tình trạng pháp lý

b) Kiểm tra hiện trạng và vị trí thửa đất

- Nếu vị trí thửa đất trên sổ đỏ cũ không trùng khớp với thực tế sử dụng, cơ quan sẽ kiểm tra thực địa, đối chiếu hồ sơ trước đó để xác định lại vị trí.

c) Kiểm tra, duyệt mảnh trích đo bản đồ

- Trường hợp người sử dụng đất yêu cầu đo lại diện tích, cơ quan có trách nhiệm kiểm tra, xác minh và ký duyệt trích đo địa chính.

d) Xử lý dữ liệu và cập nhật hồ sơ

e) Xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có)

- Gửi Phiếu chuyển thông tin (Mẫu số 19) đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất.

f) Cấp Giấy chứng nhận mới

Trường hợp đặc biệt: Sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng

- Nếu sổ đỏ cũ đang được bên nhận thế chấp (ngân hàng, tổ chức tín dụng) giữ, thì:

- Bên nhận thế chấp có trách nhiệm giao lại sổ đỏ cũ để nộp lại và lưu trữ theo quy định.

4. Cấp đổi sổ đỏ có bắt buộc không? Khi nào người dân nên chủ động thực hiện?

Cấp đổi sổ đỏ không bắt buộc với mọi trường hợp, nhưng trong một số tình huống cụ thể, việc cấp đổi là cần thiết và nên chủ động thực hiện để bảo đảm quyền lợi pháp lý, thuận tiện trong giao dịch. Theo quy định hiện hành từ ngày 01/7/2025, người dân không bị ép buộc phải cấp đổi nếu Giấy chứng nhận cũ vẫn còn giá trị và không phát sinh sai lệch. Tuy nhiên, việc chủ động cấp đổi nên được thực hiện trong các trường hợp sau:

Cấp đổi sổ đúng thời điểm giúp hạn chế phát sinh tranh chấp, đảm bảo thông tin thống nhất trên hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính và thuận lợi khi vay vốn, chuyển nhượng, thế chấp nhà đất.

5. Cấp đổi sổ đỏ từ ngày 1/7/2025 có ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất cũ không?

Không. Việc cấp đổi sổ đỏ chỉ là thủ tục hành chính để thay thế Giấy chứng nhận cũ bằng một Giấy chứng nhận mới, có cập nhật lại thông tin hoặc hình thức, nhưng không làm thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được công nhận trước đó.
Cụ thể:

Ngoài ra, cấp đổi sổ còn giúp tích hợp dữ liệu số hóa, cập nhật vào hệ thống quản lý đất đai quốc gia, tạo nền tảng minh bạch hóa thông tin sở hữu và thuận lợi hơn trong các giao dịch dân sự sau này như chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, thế chấp, chia tài sản.

6. Công việc của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

Từ ngày 01/7/2025, Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Quyết định 2304/QĐ-BTNMT chính thức có hiệu lực, quy định rõ các trường hợp được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Trong bối cảnh đó, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy triển khai dịch vụ tư vấn và thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ trọn gói, đảm bảo đúng quy định, nhanh gọn và tiết kiệm thời gian cho người dân, doanh nghiệp.

6.1 Phạm vi hỗ trợ

Văn phòng tiếp nhận và hỗ trợ các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, doanh nghiệp có nhu cầu cấp đổi sổ đỏ trong các trường hợp sau:

• Sổ đỏ cấp trước ngày 01/8/2024 muốn đổi sang mẫu mới theo tiêu chuẩn quản lý đất đai hiện hành.
• Sổ đỏ bị rách, mờ, nhàu nát, nhòe thông tin, không đủ điều kiện sử dụng trong giao dịch.
• Sổ đỏ ghi nhận nhiều thửa đất, nhưng người sử dụng đất muốn tách riêng từng sổ cho từng thửa.
• Sai thông tin mục đích sử dụng đất so với quy định mới tại Luật Đất đai 2024.
• Vị trí, diện tích thửa đất sai lệch thực tế, cần cấp đổi theo bản đồ địa chính mới.
• Sổ đỏ ghi tên một người, trong khi đất là tài sản chung vợ chồng → cần cấp đổi ghi đủ tên hai người.
• Sổ đỏ đứng tên “hộ gia đình”, nhưng các thành viên muốn đứng tên cụ thể theo phần quyền sử dụng.
• Thửa đất có thay đổi về số hiệu, diện tích, kích thước cạnh sau trích đo địa chính, những ranh giới không thay đổi.

6.2 Các công việc cụ thể mà Văn phòng thực hiện

- Tư vấn sơ bộ & xác định điều kiện cấp đổi

- Chuẩn bị và soạn thảo toàn bộ hồ sơ

- Thay mặt khách hàng liên hệ cơ quan nhà nước

- Phối hợp xác minh pháp lý

- Nhận kết quả và bàn giao cho khách hàng

7.  Mẫu thông tin liên hệ

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề các trường hợp được cấp đổi sổ đỏ từ ngày 1/7/2025 nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề các trường hợp được cấp đổi sổ đỏ từ ngày 1/7/2025 chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.]

Mẫu số 18. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
ĐƠN ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Kính gửi: ……………………. (1)

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý đất:
a) Tên(2): .....................................................................................................................
b) Giấy tờ nhân thân/pháp nhân(2): ...............................................................................
c) Địa chỉ(2): .................................................................................................................
d) Điện thoại liên hệ (nếu có): …………………………… Hộp thư điện tử (nếu có): ..........
2. Nội dung biến động(3):
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
3. Giấy tờ liên quan đến nội dung biến động nộp kèm theo đơn này gồm có(4):
(1) Giấy chứng nhận đã cấp;
(2) ..............................................................................................................................
(3) ..............................................................................................................................
Cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng sự thật và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Hướng dẫn kê khai đơn:
(1) Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì ghi “Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai……” nơi có đất.
Đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì ghi “Văn phòng đăng ký đất đai...” nơi có đất.
(2) Ghi thông tin như trên giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi thông tin của bên nhận chuyển quyền.
(3) Ghi nội dung biến động như: “nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho ..., cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất, cấp đổi Giấy chứng nhận ...”.
Trường hợp đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất thì ghi nội dung: “đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất” và thể hiện thông tin Giấy chứng nhận bị mất, gồm: số vào sổ cấp Giấy chứng nhận …………; Số phát hành Giấy chứng nhận (Số seri) ……………..”, trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có thông tin về Giấy chứng nhận đã cấp thì không kê khai nội dung tại mục này. Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính kiểm tra hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai để xác định các thông tin tại mục này, trong đó thông tin bắt buộc phải có là thông tin số vào sổ cấp Giấy chứng nhận hoặc số phát hành Giấy chứng nhận (Số seri).
Trường hợp có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận thì ghi “có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận”.
(4) Ghi các loại giấy tờ nộp kèm theo Đơn này.