1. Đất thuộc diện quy hoạch là gì?

1.1. Khái niệm đất quy hoạch

Căn cứ khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024 đưa ra định nghĩa về việc quy hoạch sử dụng đất như sau:

“36. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.”

Theo đó, đất thuộc diện quy hoạch chính là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương… Quy hoạch sử dụng đất được cụ thể hóa bằng kế hoạch sử dụng đất hằng năm, trong đó xác định danh mục các công trình, dự án sẽ được thực hiện trong năm kế hoạch.

Tuy nhiên, trên thực tế, có thể hiểu đất thuộc diện quy hoạch là đất thuộc kế hoạch để thực hiện các dự án, công trình công cộng, đường giao thông hoặc bị thu hồi vì mục đích về quốc phòng, an ninh. Hậu quả pháp lý của đất trong trường hợp này sẽ bị chuyển, sử dụng đất đúng mục đích hoặc bị Nhà nước thu hồi. 

👉 Tham khảo thêm: Hướng dẫn khai nhận di sản thừa kế tại Tp. Hồ Chí Minh

1.2. Quy hoạch có làm mất quyền sử dụng đất của người đang sử dụng không?

Quy hoạch đất là định hướng sử dụng đất trong tương lai của Nhà nước, việc công bố quy hoạch không làm mất đi quyền sử dụng đất. 

Theo Khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định: 

“4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Do đó, nếu quy hoạch sử dụng đất chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện hiện các quyền của người sử dụng đất. Bên cạnh đó, theo khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024, đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan. Quyền sử dụng đất chỉ chấm dứt trong trường hợp Nhà nước ra quyết định thu hồi đất. 

Vậy đất nằm trong quy hoạch không làm mất đi quyền sử dụng đất, tuy nhiên người sử dụng đất không được xây dựng hoặc đầu tư mới trên đất đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Đất đang thuộc diện quy hoạch có làm thủ tục thừa kế được không?

Căn cứ Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền thừa kế thì cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Bên cạnh đó, về thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người thừa kế, Điều 614 Bộ luật Dân sự quy định:

“ Điều 614. Thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người thừa kế

Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại.” 

Do đó, quyền của người thừa kế đối với thửa đất phát sinh theo quy định của pháp luật ngay từ thời điểm mở thừa kế, không phụ thuộc vào việc đã hoàn tất thủ tục công chứng hay đăng ký biến động hay chưa. Đối với đất thuộc diện quy hoạch, nếu Nhà nước thu hồi đất sau thời điểm mở thừa kế, người thừa kế là chủ thể kế thừa quyền sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gắn với thửa đất đó. Bên cạnh quyền, người thừa kế còn phải thực hiện nghĩa vụ tài sản của người chết để lại trong phạm vi giá trị di sản được hưởng theo Điều 615 BLDS 2015.

Luật Đất đai 2024 có quy định về người nhận sử dụng đất có quyền thừa kế quyền sử dụng đất. Người thừa kế có quyền được nhận quyền sử dụng đất theo điểm g Khoản 1 Điều 28, đáp ứng đủ các điều kiện thực hiện quyền được quy định tại Điều 45 Luật này như: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền; quyền sử dụng đất không bị kê biên hay áp dụng các biện pháp khác; đất trong thời hạn sử dụng; quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.

Đất nằm trong quy hoạch không phải là một điều kiện bị loại trừ tại Điều 45 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên cần hạn chế về việc xây dựng, trồng cây lâu năm để tránh ảnh hưởng đến việc quy hoạch đất theo Điều 76 Luật Đất đai 2024.

Vậy nên, trong trường hợp đất nằm trong diện quy hoạch vẫn có thể làm thủ tục thừa kế nếu đáp ứng các điều kiện thực hiện quyền được quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 và Nhà nước chưa ra quyết định thu hồi đất.
👉 Tham khảo thêm: Dịch vụ sang tên nhà đất do nhận thừa kế 

3. Hồ sơ cần chuẩn bị

Người thừa kế khi tiến hành khai nhận thừa kế đất thuộc diện đang quy hoạch cần chuẩn bị các hồ sơ sau: 

- Bản sao di chúc nếu thừa kế theo di chúc hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người yêu cầu công chứng nếu chia thừa kế theo pháp luật;

- Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết...

- Các giấy tờ nhân thân: Căn cước công dân/hộ chiếu… của người khai nhận di sản thừa kế;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu tài sản gắn liền với đất;

- Tài liệu chứng minh nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất và các chứng từ liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất;

- Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác thực hiện);

- Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 18 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

👉 Tham khảo thêm: Tư vấn thời hiệu khai nhận di sản thừa kế  

4. Trường hợp nào đất thuộc quy hoạch có thể gặp vướng mắc khi khai thừa kế?

Đất thuộc quy hoạch vẫn có thể thực hiện tục khai thừa kế. Việc đất nằm trong diện quy hoạch không đương nhiên làm mất quyền thừa kế. Tuy nhiên, cần phân biệt hai thủ tục:

- Công chứng văn bản thừa kế nhằm xác định người được hưởng di sản và phần quyền sử dụng đất mà họ được hưởng.

- Đăng ký biến động nhằm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất cho người nhận thừa kế.

Theo Điều 76 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của mình trong những trường hợp đất thuộc quy hoạch mà luật cho phép và theo Điều 45 của Luật Đất đai 2024 cũng quy định về điều kiện thực hiện quyền thừa kế sử dụng đất.

Do đó, không phải trường hợp nào đất thuộc diện quy hoạch cũng được thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Việc nhận thừa kế và thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất cần căn cứ vào tình trạng đất như thế nào. Cụ thể:

STT	Tình trạng đất	Hướng xử lý
1.	Đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi	Có thể thực hiện khai nhận thừa kế và đăng ký biến động nếu đủ điều kiện
2.	Đã có thông báo thu hồi nhưng chưa có quyết định thu hồi	Có thể thực hiện khai nhận thừa kế
3.	Đã có quyết định thu hồi đất	Hạn chế cấp Giấy chứng nhận theo điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024
4.	Đã thu hồi, phát sinh bồi thường	Thực hiện khai thừa kế và xác định di sản thừa kế để có thể nhận quyền hưởng khoản bồi thường, thay vì quyền sử dụng đất ban đầu.