1. Đất sổ chung là gì?

Đất sổ chung là trường hợp nhiều người cùng đứng tên trên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi đó, quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thuộc sở hữu chung của các chủ thể.

Căn cứ theo Điều 209 Bộ Luật Dân sự 2015 thì sở hữu chung này có thể tồn tại dưới các dạng như:

✨ Sở hữu chung theo phần (mỗi người có phần quyền xác định);

✨ Sở hữu chung hợp nhất (không xác định cụ thể phần của từng người).

Nguyên nhân phổ biến dẫn đến việc sử dụng sổ chung thường xuất phát từ việc:

✅ thửa đất không đủ điều kiện tách thửa theo quy định pháp luật,

✅ tài sản được tạo lập chung như anh em cùng mua đất hoặc gia đình cùng xây dựng nhà ở,

✅ Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho nhiều người cùng lúc.

Do đó, việc hiểu rõ bản chất của “sở hữu chung” có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở để xác định phạm vi quyền định đoạt của mỗi cá nhân, bao gồm cả quyền lập di chúc đối với phần tài sản của mình.

2. Cá nhân có quyền định đoạt đối với phần đất sổ chung hay không?

Khi quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung (thường gọi là đất sổ chung), mỗi chủ sở hữu chỉ có quyền đối với phần quyền sở hữu của mình trong khối tài sản chung, chứ không có toàn quyền định đoạt đối với toàn bộ thửa đất. Theo quy định tại Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, đối với sở hữu chung theo phần, mỗi chủ sở hữu có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình; tuy nhiên, việc khai thác, sử dụng tài sản chung vẫn phải dựa trên sự thỏa thuận giữa các đồng sở hữu nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên.

Đối với việc định đoạt tài sản chung, cần phân biệt rõ:

🔸 nếu là định đoạt toàn bộ tài sản chung, thì phải có sự thỏa thuận của tất cả các chủ sở hữu chung;

🔸 nếu một chủ sở hữu muốn định đoạt phần quyền của mình (như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp), thì về nguyên tắc được phép thực hiện nhưng phải tuân thủ quy định về quyền ưu tiên mua của các đồng sở hữu còn lại. Cụ thể, khi một chủ sở hữu bán phần quyền của mình, các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua trong thời hạn luật định với các điều kiện tương tự như đối với người thứ ba.

Như vậy, pháp luật đã thiết lập sự phân biệt rõ ràng giữa quyền định đoạt đối với phần quyền sở hữu riêng và quyền định đoạt đối với toàn bộ tài sản chung. Sự phân biệt này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là trong việc lập di chúc, bởi người lập di chúc chỉ có quyền định đoạt đối với phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, không thể định đoạt toàn bộ tài sản chung nếu không có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác.

👉 Tham khảo thêm: Tư vấn phân chia di sản thừa kế không có di chúc

3. Quyền lập di chúc đối với đất sổ chung và điều kiện để di chúc có hiệu lực

Đối với quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung, pháp luật cho phép mỗi đồng sở hữu được lập di chúc để định đoạt phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Tuy nhiên, quyền này bị giới hạn trong phạm vi phần quyền sở hữu của từng cá nhân trong khối tài sản chung.

✍️ Về điều kiện định đoạt phần tài sản sản trong khối tài sản chung

Căn cứ theo quy định về sở hữu chung tại Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, mỗi chủ sở hữu chỉ có quyền định đoạt đối với phần quyền sở hữu của mình, không có quyền đơn phương định đoạt toàn bộ tài sản chung. Do đó, trong trường hợp nhiều người cùng đứng tên trên một thửa đất, mỗi người chỉ có thể lập di chúc đối với phần quyền sử dụng đất của mình.

Ví dụ, một thửa đất có 03 người cùng đứng tên, mỗi người sở hữu 1/3 quyền sử dụng đất, thì mỗi người chỉ có quyền lập di chúc đối với phần 1/3 của mình. Trường hợp nội dung di chúc định đoạt vượt quá phạm vi quyền sở hữu (chẳng hạn định đoạt toàn bộ thửa đất), thì phần vượt quá sẽ không có hiệu lực, còn phần hợp pháp vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

✍️ Về điều kiện để di chúc hợp pháp

Căn cứ theo quy định tại Điều 625 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về năng lực của người lập di chúc, theo đó người lập di chúc phải minh mẫn, sáng suốt, không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép. Đồng thời, nội dung và hình thức của di chúc cũng phải phù hợp với quy định của pháp luật. Ngoài ra, theo khoản 3 Điều 643 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp di sản không còn hoặc chỉ còn một phần tại thời điểm mở thừa kế thì di chúc chỉ có hiệu lực đối với phần di sản còn lại.

4. Thủ tục nhận thừa kế đối với đất sổ chung

⚠️ Sau khi người để lại di sản qua đời, người thừa kế cần thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của pháp luật. Hồ sơ cơ bản bao gồm: di chúc (nếu có), giấy chứng tử, giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người thừa kế, cùng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên cơ sở văn bản công chứng, người thừa kế tiến hành đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật quyền sử dụng đất theo quy định.

⚠️ Đối với trường hợp tài sản là sở hữu chung của nhiều người, việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động thường đòi hỏi sự phối hợp và thống nhất của các đồng sở hữu còn lại. Trường hợp phát sinh tranh chấp liên quan đến quyền thừa kế hoặc phạm vi quyền sở hữu, các bên có thể yêu cầu giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

👉 Tham khảo thêm: Thủ tục, hồ sơ khai di sản thừa kế tại Tp.HCM

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề đất sổ chung có lập di chúc thừa kế riêng được không? nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề đất sổ chung có lập di chúc thừa kế riêng được không? chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.