Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư

1. Phương thức xác lập quyền sử dụng đất

Doanh nghiệp FDI có thể xác lập quyền sử dụng đất thông qua các con đường pháp lý sau:

• Nhà nước giao đất, cho thuê đất trực tiếp: Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (Điều 125, 126 Luật Đất đai 2024).

• Nhận chuyển nhượng vốn hoặc cổ phần: Đây là hình thức phổ biến thông qua hoạt động M&A. Doanh nghiệp FDI nhận quyền sử dụng đất thông qua việc mua lại phần vốn góp/cổ phần của doanh nghiệp đang sử dụng đất.

• Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp: Căn cứ theo Điều 202 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp FDI được thuê lại đất đã xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật để thực hiện dự án.

Tham khảo thêm: Dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên cho doanh nghiệp

2. Quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư

Doanh nghiệp FDI sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xác định là chủ thể kinh doanh thực hiện hoạt động đầu tư đồng thời là người sử dụng đất. Trong trường hợp này, doanh nghiệp được ghi nhận có những quyền cơ bản sau đây:

2.1 Quyền thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh

- Để thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam thì nhà đầu tư nước ngoài cần thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư và được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
- Doanh nghiệp FDI được quyền tự do, chủ động trong việc sử dụg đất để tiến hành các hoạt động đầu tư phù hợp với nội dung và mục đích của dự án đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận.
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Đầu tư 2020 như sau:

Điều 5. Chính sách về đầu tư kinh doanh
1. Nhà đầu tư có quyền thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong các ngành, nghề mà Luật này không cấm. Đối với ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện thì nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện đầu tư kinh doanh theo quy định của pháp luật.
…

Trừ một số ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài thì doanh nghiệp FDI được thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam ở hầu hết các lĩnh vực ngành, nghề với sự đa dạng về các hoạt động đầu tư.
- Những hoạt động đầu tư thông qua quyền sử dụng đất phổ biến hiện nay là:

• Sử dụng mặt đất là không gian để triển khai các hoạt động sản xuất kinh doanh và thương mại dịch vụ.

• Tiến hành các hoạt động khai thác tài nguyên, khoáng sản trong lòng đất.

• Thực hiện các hoạt động đầu tư phát triển trên đất nhằm tạo lập tài sản gắn liền với đất.

2.2 Quyền thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và quyền khác gắn quyền sử dụng đất 

Phạm vi quyền giao dịch của doanh nghiệp FDI phụ thuộc vào hình thức nhận quyền sử dụng đất dựa theo quy định tại Điều 41 Luật Đất đai và quyền này thường hạn chế hơn so với tổ chức kinh tế trong nước.

Dưới đây là bảng so sánh các quyền giao dịch tương ứng với hình thức trả tiền đất:

Hình thức sử dụng đất	Quyền đối với QSDĐ	Quyền đối với Tài sản gắn liền với đất
Giao đất có thu tiền hoặc Thuê đất trả tiền một lần	Được đầy đủ quyền: Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn.	Bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng tài sản (tương tự doanh nghiệp trong nước).
Thuê đất trả tiền hằng năm	Hạn chế: Chỉ được cho thuê lại QSDĐ đối với đất đã xây dựng hạ tầng (trong KCN, cụm CN, khu công nghệ cao).	Bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình.

Ngoài các giao dịch truyền thống, doanh nghiệp FDI còn có các quyền:

• Quyền thuê đất: Được bán hoặc cho thuê "quyền thuê" trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm.

• Không gian ngầm: Được chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại không gian dưới lòng đất (sau khi được cơ quan chức năng xác định).

Lưu ý: Riêng đối với tài sản gắn liền với đất do doanh nghiệp tự sở hữu, pháp luật cho phép doanh nghiệp FDI thực hiện các giao dịch (bán, thuê, thế chấp, góp vốn) hoàn toàn bình đẳng như doanh nghiệp trong nước, không phụ thuộc vào hình thức thuê đất.

2.3 Quyền được hưởng sự bảo hộ của Nhà nước và thực hiện các biện pháp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai

- Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của doanh nghiệp FDI trong mọi trường hợp. Khi bị xâm phạm, doanh nghiệp có quyền tự bảo vệ hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền can thiệp.

- Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, nếu phát sinh tranh chấp đất đai, doanh nghiệp có quyền tự do lựa chọn một trong bốn hình thức giải quyết sau:

1. Thương lượng (Tự thỏa thuận giữa các bên).

2. Hòa giải (Thông qua bên thứ ba làm trung gian).

3. Trọng tài thương mại (Áp dụng cho các tranh chấp mang tính thương mại).

4. Tòa án (Cơ quan xét xử tư pháp).

2.4 Quyền được thông tin, kiến nghị và tham gia quản lý nhà nước về đất đai và đầu tư

Quyền tham gia quản lý nhà nước của doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực đất đai và đầu tư. Có 3 nhóm quyền chính:

• Quyền tiếp cận thông tin: Được tìm hiểu và nắm bắt các thông tin chính thống về quy hoạch, chính sách và pháp luật.

• Quyền tham gia xây dựng chính sách: Được đóng góp ý kiến và giám sát quá trình hoàn thiện, thực thi các quy định pháp luật liên quan đến đất đai và đầu tư.

• Quyền kiến nghị và phản ánh: Được thảo luận, góp ý trực tiếp với cơ quan nhà nước về các vấn đề phát sinh trong công tác quản lý đất đai và hoạt động đầu tư.

Tham khảo thêm: Luật sư đại diện pháp lý cho doanh nghiệp

3. Nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư

Tương ứng với các quyền được thụ hưởng là các nghĩa vụ mà doanh nghiệp FDI cần phải thực hiện.

3.1 Nghĩa vụ tuân thủ trật tự quản lý nhà nước về đất đai và đầu tư

Nghĩa vụ của doanh nghiệp FDI khi sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư. Nguyên tắc cốt lõi là việc khai thác đất đai không được xâm phạm lợi ích quốc gia, công cộng hay quyền của người khác.

Các nghĩa vụ cụ thể bao gồm:

• Sử dụng đúng quy định: Sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới, tiến độ dự án, giới hạn về độ sâu lòng đất và chiều cao trên không.

• Bảo vệ tài nguyên & môi trường: Giữ gìn tài nguyên đất; có trách nhiệm cải tạo, phục hồi nếu gây ô nhiễm, thoái hóa đất và thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường.

• Tuân thủ quy hoạch xây dựng: Xây dựng công trình đúng quy hoạch, thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật; đảm bảo an toàn và chất lượng.

• Tôn trọng quyền lợi liên quan: Không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của các chủ thể xung quanh.

• Chấp hành pháp luật: Tuân thủ nghiêm túc các quyết định từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3.2 Nghĩa vụ tuân thủ về trình tự, thủ tục khi doanh nghiệp thực hiện các quyền

Trình tự, thủ tục pháp lý mà doanh nghiệp FDI phải tuân thủ để thực thi các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất.

Các nhóm thủ tục chính bao gồm:

• Về xây dựng và tài sản: Xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hình thành từ dự án.

• Về giao dịch và chuyển nhượng: Thực hiện đúng quy trình khi giao dịch QSDĐ, tài sản trên đất hoặc khi chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án bất động sản.

• Về bảo vệ quyền lợi: Tuân thủ trình tự khiếu nại, tố cáo; yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND hoặc khởi kiện tại Tòa án/Trọng tài thương mại.

• Về quản lý hành chính: Thực hiện quy trình tham gia đóng góp ý kiến, kiến nghị và phản ánh với cơ quan nhà nước.

3.3 Nghĩa vụ về tài chính

Các nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp FDI phải thực hiện đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất và triển khai dự án:

• Về đất đai: Nộp thuế sử dụng đất; nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất (bao gồm cả tiền nợ đọng hoặc tiền thuê hằng năm).

• Về xây dựng và đăng ký tài sản: Nộp lệ phí cấp phép xây dựng và lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

• Về hoạt động kinh doanh: Nộp thuế thu nhập doanh nghiệp phát sinh từ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Tham khảo thêm: Luật sư riêng cho doanh nghiệp, phí như thế nào là hợp lý

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.