Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ

Thứ ba - 24/02/2026 23:48
In ra
Đóng cửa sổ này

Đừng để những sai sót về trình tự hành chính làm ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư; hãy cùng Văn phòng luật sư Tô Đình Huy phân tích các quy định pháp luật để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất một cách minh bạch và đúng luật.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ

1. Chủ thể và hình thức sử dụng đất

- Căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024 thì tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc đối tượng người sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể này có sự phân hóa dựa trên hình thức giao đất hoặc thuê đất.

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu tiếp cận đất đai thông qua hình thức thuê đất (trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê) để thực hiện dự án đầu tư.

- Đối với dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể được giao đất có thu tiền sử dụng đất.

- Căn cứ pháp lý: Điều 28, Điều 120 Luật Đất đai 2024

Tham khảo thêm: Dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên cho doanh nghiệp

2. Quy định chung về phạm vi giao dịch QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

Phạm vi quyền của nhà đầu tư nước ngoài (bao gồm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài - FDI) được xác định dựa trên nguồn gốc sử dụng đất và hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Đối với đất thuê trả tiền tiền thuê đất hàng năm

+ Đây là hình thức phổ biến nhất nhưng phạm vi quyền giao dịch bị hạn chế nhất.

+ Căn cứ quy định tại Điều 34 Luật Đất đai 2024 thì phạm vi giao dịch được quy định như sau:

• Thế chấp: Chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Không được thế chấp QSDĐ.

• Bán tài sản: Được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất khi đáp ứng các điều kiện tại Điều 46 Luật Đất đai 2024. Người mua sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất.

• Cho thuê tài sản: Được cho thuê tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

• Góp vốn: Được góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất. Bên nhận góp vốn sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất đúng mục đích.

- Đối với đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

+ Ở hình thức này, nhà đầu tư có quyền năng gần tương đương với tổ chức kinh tế trong nước.

+ Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 33 Luật Đất đai 2024 thì phạm vi giao dịch được quy định như sau:

• Chuyển nhượng: Được chuyển nhượng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

• Cho thuê: Được cho thuê lại QSDĐ và tài sản gắn liền với đất (đối với trường hợp được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp).

• Thế chấp: Được thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam.

• Góp vốn: Được góp vốn bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

- Đối với đất thực hiện dự án nhà ở thương mại khi giao đất có thu tiền

+ Nhà đầu tư FDI thực hiện dự án nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê.

+ Căn cứ khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì phạm vi giao dịch được quy định như sau:

• Bán, cho thuê mua: Được bán, cho thuê mua nhà ở gắn liền với QSDĐ.

• Chuyển nhượng dự án: Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

• Thế chấp: Được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn thực hiện chính dự án đó.

3. Nội dung phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

3.1 Nhà đầu tư nước ngoài sở hữu không quá 50% vốn điều lệ

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhà đầu tư nước ngoài sở hữu không quá 50% vốn điều lệ thì điều kiện và thủ tục đầu tư được thực hiện theo quy định như nhà đầu tư trong nước.

Căn cứ pháp lý: khoản 2 Điều 23 Luật Đầu tư 2020

- Đối với đất thuê trả tiền tiền thuê đất hàng năm thì doanh nghiệp được thực hiện các giao dịch sau đây: khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024

• thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật

• bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện theo quy định

• góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất, người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại

• cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất

• cho thuê lại QSDĐ theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao

- Đối với đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì doanh nghiệp được thực hiện các giao dịch sau đây: khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai 2024

• chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

• cho thuê QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ; cho thuê lại QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

• tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch, để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

• thế chấp QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

• góp vốn bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN theo quy định của pháp luật

3.2 Nhà đầu tư nước ngoài sở hữu hơn 50% vốn điều lệ

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhà đầu tư nước ngoài sở hữu hơn 50% vốn điều lệ thì điều kiện và thủ tục đầu tư được thực hiện theo quy định như nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện đầu tư tại Việt Nam.

Căn cứ pháp lý: khoản 1 Điều 23 Luật Đầu tư 2020

- Đối với đất thuê trả tiền tiền thuê đất hàng năm: khoản 2 Điều 41 Luật Đất đai 2024

• thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

• góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;

• bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện theo quy định;

• cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;

• cho thuê lại QSDĐ theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao

- Đối với đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì doanh nghiệp được thực hiện các giao dịch sau đây: khoản 3 Điều 41 Luật Đất đai 2024

• chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn SDĐ;

• cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn SDĐ;

• thế chấp QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

• góp vốn bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

⇒ pháp luật hiện nay quy định về phạm vi các giao dịch QSDĐ và tài sản gắn liền với đất mà doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thực hiện có những sự khác biệt so với tổ chức kinh tế trong nước.

- SDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, tương ứng với từng hình thức nhận QSDĐ và phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp thực hiện, pháp luật hiện nay quy định phạm vi các giao dịch QSDĐ và tài sản gắn liền với đất mà doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thực hiện tương đương với phạm vi các giao dịch mà tổ chức kinh tế trong nước được thực hiện: Điều 43 Luật Đất đai 2024

Lưu ý:

- Đối với quyền thực hiện các giao dịch về không gian dưới lòng đất và khoảng không gian trên mặt đất, doanh nghiệp có vốn ĐTNN, được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại không gian dưới lòng đất sau khi được Nhà nước xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về kiến trúc: khoản 2 Điều 216 Luật Đất đai 2024

4. Điều kiện thực hiện giao dịch

- Điều kiện thực hiện các giao dịch QSDĐ: khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024

• có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận);

• đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

• QSDĐ không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

• trong thời hạn SDĐ;

• QSDĐ không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật

- Điều kiện thực hiện giao dịch về tài sản gắn liền với đất

- Luật Đất đai 2024 không quy định cụ thể về điều kiện giao dịch đối với tài sản gắn liền với đất trong trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần mà chỉ tập trung quy định điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện giao dịch bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm khi đồng thời đảm bảo các điều kiện giao dịch đối với QSDĐ quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và có đủ các điều kiện sau đây: điểm a khoản 3 Điều 45 và khoản 1 Điều 46 Luật Đất đai 2024

• tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;

• đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra

- Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung quy định mới về điều kiện bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất để phù hợp với những quy định mới về quyền thực hiện giao dịch đối với quyền thuê trong hợp đồng thuê trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện giao dịch bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm khi đảm bảo hai điều kiện nêu trên và phải đáp ứng thêm điều kiện sau: Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp (khoản 1, 2 Điều 46 Luật Đất đai 2024)

Tham khảo thêm: Tư vấn pháp luật doanh nghiệp tại Tp.Hồ Chí Minh

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.

Tác giả: Thảo Phan Kim

Văn Phòng Luật Sư Tô Đình Huy | tư vấn luật | luật sư giỏi tại HCM

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ

1. Chủ thể và hình thức sử dụng đất

2. Quy định chung về phạm vi giao dịch QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

3. Nội dung phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

4. Điều kiện thực hiện giao dịch