Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – những vấn đề lưu ý

1. Hợp đồng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán cho bên chuyển nhượng theo giá trị đã thỏa thuận.

Về bản chất pháp lý, đây là một loại hợp đồng dân sự có đối tượng là quyền tài sản đặc biệt - quyền sử dụng đất, được pháp luật bảo hộ và chịu sự điều chỉnh đồng thời của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Hợp đồng này làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan đến quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật, trong đó điều kiện về hình thức là một yếu tố bắt buộc và có ý nghĩa quyết định đến giá trị pháp lý của hợp đồng.

2. Điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện về hình thức sau:

- Phải được lập thành văn bản.

Theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết bằng lời nói hoặc hành vi cụ thể mà bắt buộc phải thể hiện dưới dạng văn bản có hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, pháp luật về đất đai và xã pháp luật có liên quan. Hình thức văn bản không chỉ giúp cụ thể hóa các điều khoản mà còn tạo ra chứng cứ pháp lý xác thực, bảo đảm sự toàn vẹn của cam kết tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Phải được công chứng hoặc chứng thực.

Theo Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực….”. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, việc công chứng phải bảo đảm theo quy định của Luật Công chứng năm 2024. Thông qua thủ tục này, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra năng lực hành vi dân sự của các bên, tính tự nguyện khi giao kết và tính hợp pháp của nội dung hợp đồng, từ đó hạn chế rủi ro pháp lý trong giao dịch.
👉 Tham khảo thêm: Luật sư soạn thảo, rà soát hợp đồng

3. Vì sao phải tuân thủ điều kiện về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Việc tuân thủ điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ đơn thuần là yêu cầu mang tính thủ tục hành chính mà còn có ý nghĩa pháp lý đặc biệt quan trọng, tác động trực tiếp đến hiệu lực của giao dịch và quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.

- Bảo đảm tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng.

Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện, trong đó có điều kiện về hình thức đối với trường hợp pháp luật có quy định. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định rõ việc chuyển nhượng phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp không tuân thủ quy định này, căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức. Khi đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và có thể phát sinh nghĩa vụ bồi thường thiệt hại, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các bên.

- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

Việc hợp đồng được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực giúp xác nhận rõ ràng ý chí tự nguyện của các bên khi tham gia giao dịch, đồng thời kiểm tra, xác nhận năng lực hành vi dân sự của chủ thể. công chứng viên có trách nhiệm giải thích quyền, nghĩa vụ, hậu quả pháp lý của giao dịch; từ đó giúp các bên nhận thức đầy đủ trước khi ký kết. Điều này góp phần hạn chế các rủi ro pháp lý như giao kết giả tạo, bị lừa dối, cưỡng ép hoặc tranh chấp phát sinh sau này. Đồng thời, hợp đồng đã được công chứng, chứng thực còn là chứng cứ có giá trị cao khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

- Hạn chế tranh chấp phát sinh

Nhiều tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt nguồn từ việc các bên không tuân thủ đúng quy định về hình thức của hợp đồng. Các trường hợp phổ biến có thể kể đến như mua bán chỉ bằng giấy viết tay, thỏa thuận miệng, không công chứng hoặc chứng thực theo quy định…., Do đó, hợp đồng được lập đúng hình thức, có công chứng hoặc chứng thực sẽ đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ được xác định minh bạch hơn. Đồng thời, đây cũng là căn cứ quan trọng để giải quyết tranh chấp nếu phát sinh. Vì vậy, tuân thủ điều kiện về hình thức hợp đồng là cách hiệu quả để hạn chế rủi ro trong thực tế.
👉 Tham khảo thêm: Dịch vụ soạn thảo hợp đồng

4. Lưu ý áp dụng quy định pháp luật về hình thức hợp đồng trong từng trường hợp cụ thể khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng khi chuyển nhượng chỉ lập giấy viết tay và chưa được công chứng, chứng thực.

Theo quy định thì áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức và điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024. Thông thường, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ các quy định về công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định đối với trường hợp giao dịch đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nữa.
👉 Tham khảo thêm: Văn phòng Luật sư chuyên về đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh

- Căn cứ pháp lý để công nhận hoặc tuyên vô hiệu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về hình thức trong một số trường hợp sau đây:

• Trường hợp hợp đồng chỉ do hai bên ký kết, không được công chứng thì hợp đồng đó phải bảo đảm yếu tố hai bên đều tự nguyện và việc ký kết phải trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) tùy từng trường hợp áp dụng Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao để giải quyết cho phù hợp.
• Giao dịch xảy ra từ ngày 01/01/2017 thì áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 làm căn cứ giải quyết.
• Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi giao dịch chỉ viết giấy tay là vi phạm về cả hình thức và nội dung, trường hợp này đối với giao dịch xảy ra trước ngày 01/7/2004 thì áp dụng quy định của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao để xem xét có vô hiệu hay không, cụ thể:
• Đối với các giao dịch xảy ra sau ngày 01/7/2004 thì giao dịch này phải bị xác định là vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Phụ thuộc vào thời gian xác lập giao dịch mà áp dụng quy định của Điều 137 BLDS năm 2005 hoặc Điều 131 BLDS năm 2015.

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – những vấn đề lưu ý nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – những vấn đề lưu ý chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.