Hợp đồng vay tiền có thế chấp nhà đất và các lưu ý quan trọng

1. Khái niệm của vay thế chấp nhà đất

Pháp luật Việt Nam không quy định cụ thể thế nào là vay thế chấp nhưng pháp luật có quy định về thế chấp theo Điều 317 Bộ luật Dân sự có quy định như sau:

“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”

Thế chấp là một dạng biện pháp bảo đảm, theo đó bên thế chấp sử dụng tài sản để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, nếu bên vay vi phạm nghĩa vụ thanh toán, bên cho vay có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Từ định nghĩa trên có thể hiểu vay thế chấp là hình thức vay tiền và sử dụng tài sản có giá trị (trong trường hợp này là nhà đất) để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Trong trường hợp bên vay không thực hiện đúng cam kết, bên cho vay có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ theo thỏa thuận đã ký. 

2. Cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất không?

Trước đây, chưa có quy định cụ thể nào tại Bộ luật Dân sự về đối tượng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và trên thực tế, người được nhận thế chấp chỉ có tổ chức tín dụng. Hiện tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP đã quy định việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:

Điều 35. Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

1. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

Như vậy, cá nhân được quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân. Đây là quy định rất cần thiết bởi trong thực tế giao dịch dân sự giữa các cá nhân với nhau, nhiều trường hợp rất cần có các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (trong đó có thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở) để đảm bảo một trong các bên được thực hiện giao dịch trong an toàn, nếu không được nhận thế chấp như các chủ thể khác, thì quyền lợi của các bên trong các giao dịch sẽ bị ảnh hướng và biến tướng thành các giao dịch giả cách dẫn đến rủi ro cho các bên khi thực hiện.

3. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

4. Trình tự thực hiện thủ tục thế chấp nhà đất 

Bước 1: Công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng

Hồ sơ công chứng bao gồm: 

+ Phiếu yêu cầu công chứng;

+ Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

+ Dự thảo hợp đồng thế chấp bất động sản (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng.

Bước 2: Đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai

Thành phần hồ sơ bao gồm: 

+ Phiếu yêu cầu đăng ký

+ Hợp đồng thế chấp đã công chứng, chứng thực;

+ Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

+ Văn bản uỷ quyền (nếu có).

Lưu ý: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Với hợp đồng thế chấp nhà ở, thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023.

5. Các biện pháp đảm bảo hợp đồng vay tiền trên thực tế và các lưu ý

Tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu nhiều bên thì phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu.

Mặc dù vẫn được sử dụng tài sản sau khi vay, nhưng bên vay vẫn sẽ bị hạn chế về quyền tài sản đối bất động sản trong thời hạn thế chấp.

Trong trường hợp bên vay không thực hiện đúng cam kết, bên cho vay có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ theo thỏa thuận.

Ngoài những lưu ý trên còn có một số trường hợp hay xảy ra khi thế chấp nhà đất mà các bên cần lưu ý để tránh rủi ro về sau:

Trường hợp 1: Thế chấp bằng việc đưa bên cho vay giữ giấy tờ nhà đất

Ví dụ: Bản án số 06/2023/DS-ST – tranh chấp hợp đồng vay tài sản và đòi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 

Nội dung vụ án: Bà C vay tiền của bà H, và giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H "để làm tin". Bà C sau đó yêu cầu trả lại giấy tờ này nhưng bà H từ chối, vì cho rằng chưa được thanh toán khoản vay.

Nhận định của tòa: Giấy tờ là tài sản có giá trị và việc bà H giữ giấy tờ của bà C không có căn cứ pháp luật, không thuộc hợp đồng thế chấp được đăng ký.

Phán quyết: Tòa buộc bà H phải trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà C.

Trường hợp này có thể thấy xảy ra rất nhiều trong đời sống hằng ngày khi bên vay tiền đưa giấy tờ nhà đất cho bên cho vay “để làm tin” mà không lập hợp đồng thế chấp. Đây là hành vi chiếm giữ không có căn cứ pháp lý, bên cho vay dù giữ giấy tờ nhưng không có quyền sở hữu tài sản nếu không có hợp đồng thế chấp. Dẫn đến việc khó xử lý tranh chấp khi xảy ra tranh chấp, nếu giấy tờ không được giữ theo quy định pháp luật (ví dụ: không qua công chứng, không đăng ký...), bên cho vay có thể không được tòa án công nhận quyền lợi bảo đảm.

Trường hợp 2: Đã ký hợp đồng thế chấp nhưng không đăng ký thế chấp

Căn cứ vào khoản 1 Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ-CP và điều 298 Bộ Luật Dân Sự 2015 quy định thì đăng ký thế chấp nhà đất thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm tại văn phòng đăng ký đất đai. Đó chính là điều kiện để làm phát sinh hiệu lực của giao dịch bảo đảm. Nếu như bên thế chấp không thực hiện đăng ký thì giao dịch bảo đảm sẽ không có hiệu lực. 

Hệ quả nếu không đăng ký thì hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực giữa các bên (nếu lập đúng hình thức, có công chứng/chứng thực). Nhưng không có hiệu lực đối kháng với người thứ ba (Theo khoản 2 Điều 298 Bộ Luật Dân Sự 2015)

Nếu bên vay mang giấy tờ đi thế chấp cho người khác và đăng ký hợp pháp, thì người đăng ký trước sẽ được pháp luật bảo vệ.

Người nhận thế chấp có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu về mặt hình thức được quy định tại Điều 129 Bộ Luật Dân Sự 2015 nếu người thế chấp không thực hiện đăng ký tài sản đối với trường hợp vay thế chấp tài sản thuộc dạng tài sản bắt buộc phải đăng ký mới có hiệu lực.

Trường hợp 3: Ký một hợp đồng chuyển nhượng tài sản song song với hợp đồng vay

Trường hợp này là vô cùng rủi ro khi hiện nay, nhiều trường hợp ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền, nhưng khi trả hết tiền mới nhận ra thửa đất của mình đã đứng tên người khác.

Khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về “Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo” như sau:

“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.”

Do đó, việc dùng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay tiền là không phù hợp quy định pháp luật. Trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tài sản, nên sẽ bị tuyên vô hiệu; trong khi đó, hợp đồng vay tài sản vẫn có hiệu lực.

Hiện nay, pháp luật Việt Nam không có văn bản nào quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo cho việc vay tiền. Nên bên vay cần cảnh giác khi bên cho vay yêu cầu ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản để tránh nguy cơ mất trắng sau này.

Vay tiền có thế chấp nhà đất là hình thức giao dịch dân sự phổ biến được pháp luật quy định cụ thể và là một giải pháp quan trọng giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên cho vay, đồng thời tạo điều kiện cho bên vay tiếp cận nguồn vốn. Tuy nhiên, nếu các bên không tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật về hình thức, thủ tục và đăng ký biện pháp bảo đảm thì rủi ro tranh chấp là rất lớn. Vì vậy, để hạn chế rủi ro, các bên cần lập hợp đồng thế chấp đúng hình thức, công chứng/chứng thực và thực hiện đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền; tuyệt đối đề phòng với các giao dịch giả cách như ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất để bảo đảm khoản vay. Nắm vững các quy định pháp luật và tuân thủ trình tự thủ tục là chìa khóa vàng để giao dịch vay tiền thế chấp nhà đất được thực hiện an toàn, minh bạch và hiệu quả.