Người song tịch có được nhận thừa kế nhà chung cư tại VN

1. Hiểu như thế nào về người song tịch hay người có hai quốc tịch?

Quốc tịch là mối quan hệ pháp lý ổn định giữa một cá nhân với một Nhà nước, thể hiện ở tổng thể các quyền và nghĩa vụ công dân được pháp luật quy định và bảo đảm. 

- Theo quy định tại tại Điều 4 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 như sau:

“Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam công nhận công dân Việt Nam có một quốc tịch là quốc tịch Việt Nam, trừ trường hợp Luật này có quy định khác.”

Như vậy, Việt Nam áp dụng nguyên tắc một quốc tịch nhưng vẫn thừa nhận các trường hợp có nhiều quốc tịch theo quy định pháp luật. 

- Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 4 Điều 5 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 như sau:

“4. Trên lãnh thổ Việt Nam, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam chỉ công nhận quốc tịch Việt Nam đối với công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài trong quan hệ với cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác. Quyền và nghĩa vụ của công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài đang định cư ở nước ngoài được thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.”

Như vậy, có thể hiểu, người song tịch là người có đồng thời hai quốc tịch hợp pháp theo pháp luật của các quốc gia có liên quan. Trường hợp một trong hai quốc tịch là quốc tịch Việt Nam thì người đó vẫn được xác định là công dân Việt Nam, trừ khi đã mất quốc tịch Việt Nam theo quy định pháp luật.

Đặc biệt, đối với vấn đề nhận thừa kế nhà ở, căn hộ hoặc phần vốn góp tại Việt Nam, cần xác định người thừa kế có còn quốc tịch Việt Nam hay không, thay vì chỉ căn cứ vào việc họ có quốc tịch nước ngoài hoặc đang định cư ở nước ngoài. Quyền cụ thể còn phụ thuộc pháp luật điều chỉnh loại tài sản được thừa kế.

👉 Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn nhận thừa kế chung cư cho người có 2 quốc tịch

2. Điều kiện để người có hai quốc tịch nhận thừa kế căn hộ chung cư tại Việt Nam

Trường hợp 1: Người có quốc tịch Việt Nam và có quốc tịch nước ngoài

- Theo điểm a, b khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2023 quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

Điều 8. Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân trong nước;

b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

…

Quy định trên xác định cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư nước ngoài theo Luật Quốc tịch đều thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

- Bên cạnh đó, theo điểm a khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

Điều 8. Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

2. Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân trong nước được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở; nhận nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của pháp luật; hình thức khác theo quy định của pháp luật;

Như vậy, người có quốc tịch Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài được nhận thừa kế căn hộ chung cư và có thể đứng tên sở hữu căn hộ chung cư theo chế độ được áp dụng như công dân Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tuỳ vào tình trạng cư trú và điều kiện luật quy định.

Trường hợp 2: Người có hai quốc tịch nước ngoài, không còn quốc tịch Việt Nam nhưng là người gốc Việt Nam

- Theo khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 định nghĩa về người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:

“Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.”

- Căn cứ điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Điều 8. Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

… b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

…

2. Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

… b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai;

Theo quy định trên thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, căn cứ điểm h khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định về người nhận quyền sử dụng đất như sau:

Điều 28. Nhận quyền sử dụng đất

1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

… h) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;

Quy định trên cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhận thừa kế QSDĐ và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024 quy định về Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Như vậy, người có hai quốc tịch nước ngoài, dù không còn quốc tịch Việt Nam, nhưng vẫn có thể nhận thừa kế căn hộ chung cư tại Việt Nam nếu thuộc đối tượng người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh.

Trường hợp 3: Người có hai quốc tịch nước ngoài, không thuộc diện người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Trường hợp người có hai quốc tịch nước ngoài nhưng không thuộc diện người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì việc sở hữu căn hộ chung cư từ việc được nhận thừa kế  cần phải thực hiện theo quy định áp dụng đối với cá nhân nước ngoài.

- Căn cứ theo điểm c khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 quy định về cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

Điều 17. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

… c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả căn 

… b) Tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này;

- Tuy nhiên, quyền sở hữu này đối với cá nhân người nước ngoài là quyền giới hạn. Căn cứ theo Điều 16, Điều 18, Điều 19 và Điều 20 Luật Nhà ở 2023 thì người nhận thừa kế cần đáp ứng các điều kiện sau đây:

•  Được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.

•  Căn hộ được nhận thừa kế là nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện cho phép cá nhân người nước ngoài sở hữu.

•  Dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

•  Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, đồng thời tuân thủ xác định hạn mức theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

•  Sở hữu nhà ở theo diện nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

Ngoài ra, đối với cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh theo điểm c khoản 2 Điều 20 Luật nhà ở 2023 có quy định riêng về quyền sở hữu nhà ở.

Như vậy, người có hai quốc tịch nước ngoài và không thuộc diện người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể thừa kế căn hộ chung tại Việt Nam nhưng quyền sở hữu cần phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định và thời hạn tương ứng theo quy định pháp luật về Nhà ở. 

👉 Tham khảo thêm: Tư vấn thủ tục khai thừa kế cho người nước ngoài

3. Thủ tục nhận thừa kế căn hộ chung cư tại Việt Nam

Tuỳ thuộc vào tình trạng quốc tịch và điều kiện sở hữu nhà ở của người thừa kế, thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ có thể có sự khác biệt. Tuy nhiên, trình tự thủ tục chung các bước như sau:

Bước 1: Xác định quyền thừa kế

Người thừa kế cần xác định căn cứ hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật, đồng thời kiểm tra tình trạng pháp lý căn hộ  chung cư được thừa kế. Bên cạnh đó, cần xác định tư cách quốc tịch để làm rõ khả năng được đứng tên sở hữu căn hộ chung cư như đã được phân tích tại Mục 2 Bài viết này.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ và thực hiện công chứng văn bản phân chia di sản

- Những người thừa kế (theo di chúc hoặc theo pháp luật) chuẩn bị hồ sơ và yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận văn bản phân chia di sản theo Điều 59 Luật Công chứng 2024. Công chứng viên kiểm tra giấy chứng tử, di chúc hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế, giấy tờ về căn hộ; văn bản công chứng chính là căn cứ để cơ quan nhà nước đăng ký chuyển quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Trong trường hợp, có giấy tờ được cấp ở nước ngoài, cần kiểm tra yêu cầu có hay không việc cần hợp pháp hóa lãnh sự, dịch thuật và chứng thực theo quy định của pháp luật.

- Sau khi tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, tổ chức hành nghề công chứng thực hiện thủ tục niêm yết việc tiếp nhận công chứng văn bản phân chia di sản trong thời hạn 15 ngày theo quy định. Sau khi hoàn thành việc niêm yết, công chứng viên thực hiện công chứng văn bản phân chia di sản.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động

- Người thừa kế đủ điều kiện sở hữu căn hộ thực hiện thủ tục đăng ký biến động để được công nhận quyền sở hữu.

- Hồ sơ đăng ký biến động được nộp tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền tại địa phương nơi có căn hộ.

Lưu ý: Đối với cá nhân nước ngoài không đủ điều kiện sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam thì không thể thực hiện thủ tục này mà sẽ được giải quyết theo quy định tại Điều 22 Luật Nhà ở 2023. 

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính 

Người nhận thừa kế có nghĩa vụ kê khai và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo quy định khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Lưu ý: Trường hợp nhận thừa kế căn hộ chung cư giữa những người có quan hệ nhân thân (như: vợ và chồng hợp pháp; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con đẻ/con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu;...)

Bước 5: Nhận kết quả

4. Một số lưu ý khi thực hiện thủ tục thừa kế căn hộ chung cư tại Việt Nam

- Cần làm rõ người thừa kế còn quốc Việt Nam, là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hay là cá nhân nước ngoài để xác định điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

- Đối với cá nhân người nước ngoài cần kiểm tra điều kiện về loại căn hộ, dự án, hạn mức và thời hạn sở hữu theo quy định từ Điều 17 đến Điều 20 Luật Nhà ở 2023;

- Xác định quyền sở hữu nhà ở của người để lại di sản, quyền hưởng thừa kế và các quy định đối với căn hộ là di sản thừa kế;

- Người thừa kế không đủ điều kiện đứng tên căn hộ có thể xử lý tài sản thông qua việc bán hoặc tặng cho đối tượng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 22 Luật Nhà ở 2023.