Thừa kế nhà đất thuộc sở hữu chung của nhiều hộ gia đình

1. Đất thuộc sở hữu chung của nhiều hộ gia đình là gì?

Theo Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định về hộ gia đình sử dụng đất:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

[...]

25. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.”

Bên cạnh đó, tài sản chung của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định pháp luật (Khoản 1 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015). Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt do các thành viên thỏa thuận với nhau. Nếu trong trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký thì phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Nếu không có thỏa thuận thì sẽ áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần, trừ trường hợp quy định về sở hữu chung của vợ chồng tại Điều 213 Bộ luật dân sự 2015.

Từ đó, đất thuộc sở hữu chung của nhiều hộ gia đình có thể hiểu là tài sản thuộc sở hữu chung của các thành viên trong nhiều hộ gia đình, mỗi hộ nắm giữ một phần quyền và các thành viên trong hộ gia đình sẽ có quyền đối với phần tài sản mà mình sở hữu.

Hình thức sở hữu chung có thể là sở hữu chung theo phần tại Điều 209 hay là sở hữu chung hợp nhất theo Điều 210 Bộ luật Dân sự 2015. Khi các thành viên không có phân quyền thì thường sẽ sẽ xác định theo phần và áp dụng các quy định về sở hữu chung theo phần để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.

👉 Tham khảo thêm: Luật sư giỏi về giải quyết tranh chấp đất đai

2. Thời điểm di sản thừa kế thuộc sở hữu chung của nhiều hộ gia đình được thực hiện

Căn cứ khoản 1 Điều 611 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 611. Thời điểm, địa điểm mở thừa kế

1. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật này.”

Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản trong của người chết trong phần tài sản chung của người khác (Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015). Vậy nên, không phải toàn bộ nhà đất đứng tên chung đều là di sản. Phần quyền của các hộ gia đình khác, phần của các thành viên còn lại trong gia đình không được xem là di sản và người thừa kế sẽ nhận phần di sản sau khi đã được xác định.

Có 2 hình thức chia thừa kế, gồm:

- Thừa kế theo di chúc: Tại Điều 624 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết”. từ đó, có thể hiểu thừa kế theo di chúc là việc chuyển giao tài sản, quyền và nghĩa vụ liên quan đến người đã chết cho người khác theo ý nguyện của người đó. Việc di chúc để lại nhà đất chung của nhiều hộ gia đình chỉ có hiệu lực đối với phần di sản của người lập di chúc.

- Thừa kế theo pháp luật: Theo quy định tại Điều 649 Bộ luật Dân sự 2015: “Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định”. Người thừa kế theo pháp luật gồm ba hàng thừa kế theo thứ tự, ngoài ra còn có thừa kế thế vị tại Điều 652 Bộ luật dân sự 2015. Việc phân chia di sản theo pháp luật được thực hiện theo Điều 660 BLDS 2015. Với nhà đất chung nhiều hộ gia đình thì phần tài sản đã xác định thì mới được chia. Nếu người thừa kế có yêu cầu chia bằng hiện vật thì sẽ chia bằng hiện vật. Nếu không thể chia đều bằng hiện vật thì những người thừa kế có thể thỏa thuận về việc định giá hiện vật, nếu không thỏa thuận được thì bán để chia.
👉 Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn xác định quyền thừa kế đất hộ gia đình 

3. Điều kiện thực hiện quyền thừa kế nhà đất đối với phần đất thuộc sở chung của nhiều hộ gia

3.1. Điều kiện thực hiện quyền thừa kế

Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất, người được thừa kế được thực hiện quyền khi có đủ các điều kiện về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhà đất đang trong thời hạn sử dụng đất; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án; quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này theo quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Đối với nhà ở, giao dịch nhận thừa kế nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận được quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật nhà ở 2023. Tuy nhiên, người thừa kế vẫn cần phải có giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch theo quy định của Chính phủ.

3.2. Thời hiệu thừa kế

Theo Điều 623 Bộ luật dân sự 2015, quy định về thời hiệu thừa kế quyền sử dụng đất:

- Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó.

- Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

- Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

4. Giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đất sở hữu chung

Tranh chấp thừa kế nhà đất là việc mâu thuẫn về lợi ích giữa các bên trong quan hệ thừa kế. Việc giải quyết tranh chấp này được thực hiện theo các phương thức sau:

- Thương lượng: Đây là việc mà người thừa kế và các hộ gia đình khác tự thỏa thuận với nhau và đưa ra cách giải quyết mà không cần sự can thiệp của bên thứ ba. Phương thức này dựa trên nguyên tắc định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận.

- Hòa giải: là cách giải quyết mà cần có người trung gian giúp các bên đưa ra phương án giải quyết tranh chấp. 

- Khởi kiện: Là cách giải quyết tranh chấp tại Tòa án bằng việc gửi đơn khởi kiện. Tranh chấp về thừa kế tài sản thuộc thẩm quyền Tòa án theo khoản 5 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Thẩm quyền theo cấp xác định theo Điều 35, Điều 37 và theo lãnh thổ theo Điều 39 của Bộ luật này.