Thừa kế nhà đất từ bố mẹ có phải đóng thuế TNCN?

1. Điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất từ bố mẹ

Theo khoản 1 Điều 45 của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận hợp pháp về quyền sử dụng đất, gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
  Quy định này không áp dụng đối với một số trường hợp đặc biệt như thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư, cũng như các trường hợp được quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024.

• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật.

• Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.

• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, để việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện hợp pháp, người sử dụng đất cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Luật Đất đai 2024. Việc bảo đảm các điều kiện này giúp quá trình nhận thừa kế, đăng ký sang tên quyền sử dụng đất diễn ra thuận lợi và đúng quy định pháp luật.

Tham khảo thêm: Tư vấn phân chia di sản thừa kế không có di chúc

2. Thừa kế nhà đất từ bố mẹ có phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Theo quy định tại điểm c khoản 9 Điều 2 của Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản được xác định là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Bất động sản trong trường hợp này bao gồm: quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, quyền thuê đất và các tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể, theo điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản giữa những người có quan hệ thân thích trực tiếp sẽ được miễn thuế, bao gồm:

• Vợ với chồng

• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ

• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi

• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu

• Cha vợ, mẹ vợ với con rể

• Ông bà với cháu nội, cháu ngoại

• Anh, chị, em ruột với nhau

Do đó, trường hợp con nhận thừa kế nhà, đất từ cha mẹ (bao gồm cả cha mẹ đẻ và cha mẹ nuôi) thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật.

Việc nhận thừa kế nhà đất từ bố mẹ thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, nhưng người nhận thừa kế vẫn cần thực hiện các thủ tục kê khai và đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Mức thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế theo quy định pháp luật

- Theo Điều 16 của Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với tài sản nhận từ thừa kế được xác định dựa trên thu nhập tính thuế và thuế suất áp dụng.

• Về thu nhập tính thuế: Thu nhập tính thuế được xác định là phần giá trị tài sản thừa kế vượt trên 10 triệu đồng cho mỗi lần nhận. Giá trị tài sản thừa kế được xác định đối với bất động sản:

• Giá trị quyền sử dụng đất được căn cứ vào bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm đăng ký sang tên.

• Giá trị nhà ở và công trình gắn liền với đất được xác định theo quy định của cơ quan nhà nước về phân loại nhà, định mức xây dựng và giá trị còn lại của công trình.

• Trường hợp không xác định được theo các căn cứ trên thì áp dụng giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định.

• Về thuế suất.

- Thu nhập từ thừa kế được áp dụng thuế suất toàn phần 10% theo quy định của Thông tư 111/2013/TT-BTC.

- Cách tính thuế thu nhập cá nhân phải nộp: Thuế TNCN phải nộp = Thu nhập tính thuế × 10%

Trong đó: Thu nhập tính thuế = Giá trị tài sản thừa kế – 10 triệu đồng (mỗi lần nhận)

Như vậy, nếu giá trị tài sản nhận thừa kế vượt quá 10 triệu đồng và không thuộc trường hợp được miễn thuế theo quy định pháp luật, cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 10% trên phần giá trị vượt mức này.

4. Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế đất

Theo khoản 3 Điều 16 của Thông tư 111/2013/TT-BTC, thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với thu nhập từ thừa kế hoặc quà tặng được quy định là thời điểm cá nhân tiến hành thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với tài sản được thừa kế (thủ tục sang tên nhà đất) tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật.

Như vậy, nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân đối với tài sản thừa kế không phát sinh ngay khi người để lại di sản qua đời, mà chỉ được xác định khi người thừa kế làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với tài sản thừa kế theo quy định pháp luật.

5. Ngoài thuế thu nhập cá nhân, khi nhận thừa kế đất phải nộp những khoản tiền nào không?

Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, ngoài thuế thu nhập cá nhân (nếu không thuộc trường hợp được miễn theo điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC), người nhận thừa kế còn có thể phải nộp một số khoản phí và lệ phí khác theo quy định của pháp luật, bao gồm:

5.1. Lệ phí trước bạ

Theo khoản 10 Điều 10 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP, trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là di sản thừa kế giữa các đối tượng sau thì được miễn lệ phí trước bạ:

• Vợ với chồng

• Cha mẹ với con (bao gồm cha mẹ nuôi và con nuôi)

• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu

• Cha vợ, mẹ vợ với con rể

• Ông bà với cháu nội, cháu ngoại

• Anh, chị, em ruột với nhau

Nếu việc thừa kế không thuộc các quan hệ nêu trên, người nhận thừa kế phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP với mức: Lệ phí trước bạ = 0,5% × Giá trị bất động sản

Giá trị bất động sản được xác định căn cứ vào bảng giá đất hoặc giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

5.2. Phí thẩm định hồ sơ

Theo điểm i khoản 1 Điều 5 của Thông tư 85/2019/TT-BTC (được sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai như thừa kế, cơ quan có thẩm quyền sẽ thu phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khoản phí này được dùng để phục vụ việc kiểm tra, thẩm định điều kiện cấp hoặc điều chỉnh Giấy chứng nhận. Mức thu cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, tùy theo diện tích đất, tính chất hồ sơ và điều kiện từng địa phương.

5.3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Nếu người nhận thừa kế yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đứng tên mình, thì phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận theo quy định của địa phương.

- Mức thu lệ phí này cũng do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, tuy nhiên trên thực tế tại nhiều địa phương thường dưới 100.000 đồng cho mỗi lần cấp Giấy chứng nhận.

- Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất, cá nhân có thể phải nộp một số khoản tiền như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp thừa kế giữa các thành viên gia đình theo quy định của pháp luật, người nhận thừa kế có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Tham khảo thêm: Thủ tục, hồ sơ khai di sản thừa kế tại Tp.HCM

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề “Thừa kế nhà đất từ bố mẹ có phải nộp thuế thu nhập cá nhân” nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề “Thừa kế nhà đất từ bố mẹ có phải nộp thuế thu nhập cá nhân”chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.