Ủy quyền sang tên nhà đất thừa kế cho Việt Kiều

1. Việt kiều là ai?

Việt kiều là một cách gọi thông dụng dùng để chỉ người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tuy nhiên, về mặt pháp lý, cần phân biệt người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Hai khái niệm này được quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008. 

Theo khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008 quy định như sau:

“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.”

Điều này được hiểu là người vẫn còn quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam đang ở nước ngoài trong một thời gian dài. Điều này không bao gồm những người ở nước ngoài ngắn hạn như đi du lịch hay công tác vài tháng,..

Theo khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008 quy định như sau:

“Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.”

Điều này được hiểu là người đã thôi quốc tịch Việt Nam theo thủ tục pháp luật và hiện tại đang mang quốc tịch nước ngoài. Vì có cha, mẹ hoặc ông bà là người Việt Nam nên họ được xem là người gốc Việt. 
👉 Tham khảo thêm: Việt kiều có được nhận thừa kế không?

2. Việt kiều có được nhận thừa kế nhà đất tại Việt Nam không?

Theo quy định pháp luật hiện hành, Việt Kiều được nhận thừa kế và đứng tên nhà đất tại Việt Nam nhưng phụ thuộc vào việc người đó thuộc nhóm nào, theo khoản 3 hay theo khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008 mà sẽ có những quy định riêng đối với từng nhóm cụ thể.

Nhóm 1: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài 

Theo khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam. Đồng thời, điểm g khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân được nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, theo điểm b khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2023, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. 

Những người thuộc trường hợp này được nhận thừa kế và đứng tên nhà đất tại Việt Nam mà không bị hạn chế chỉ vì đang định cư ở nước ngoài. 

Nhóm 2: Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo điểm h khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự. Những người thuộc trường hợp này phải có giấy tờ chứng minh được phép nhập cảnh vào việt Nam và đồng thời chỉ được nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở. 

Do đó, so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đáp ứng thêm các điều kiện nêu trên để được nhận thừa kế theo quy định pháp luật. 
👉 Tham khảo thêm: Việt kiều không về Việt Nam, nhận thừa kế được không?

3. Điều kiện để việt kiều nhận thừa kế nhà đất tại Việt Nam

Điều kiện để việt kiều nhận thừa kế nhà đất tại Việt Nam sẽ khác nhau và tùy thuộc vào loại di sản được nhận và nhóm đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay người gốc Việt nam định cư ở nước ngoài 

3.1. Điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài thừa kế nhà đất tại Việt Nam

- Đối với di sản là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai. Điều này được quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2023.

- Đối với di sản là quyền sử dụng đất, theo khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xếp vào nhóm cá nhân trong nước nên được nhận thừa kế quyền sử dụng đất không bị hạn chế điều kiện.

3.2. Điều kiện để người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thừa kế nhà đất tại Việt Nam 

- Đối với di sản là quyền sử dụng đất, căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế quyền sử dụng đất nếu thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này. Theo đó, khoản 1 Điều 44 quy định người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì mới được nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Trường hợp không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44, người thừa kế chỉ được hưởng giá trị phần thừa kế của mình mà không được trực tiếp nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho phần đất thừa kế theo Điều 44 Luật Đất đai 2024.

- Đối với di sản là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được hưởng giá trị phần thừa kế. Mặc dù không được trực tiếp đứng tên trên Giấy chứng nhận, họ vẫn có thể thực hiện các giao dịch định đoạt phần thừa kế theo quy định pháp luật, chẳng hạn như chuyển nhượng hoặc tặng cho người đủ điều kiện nhận quyền sử dụng đất. Tức là người thừa kế chỉ được hưởng giá trị phần thừa kế của mình mà không được nhận hiện vật khi di sản là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Tức là người thừa kế chỉ được hưởng giá trị phần thừa kế của mình mà không được nhận hiện vật khi di sản là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. 

Lưu ý: Đối với việt kiều thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 621 Bộ luật Dân sự 2015 thì sẽ không được hưởng quyền di sản do người chết để lại trừ trường hợp nếu người để lại di sản vẫn biết những người đó thuộc khoản 1 nhưng vẫn cho hưởng di sản theo di chúc. 
👉 Tham khảo thêm: Tư vấn uỷ quyền đứng tên nhà đất tại Việt Nam cho Việt kiều 

4. Thủ tục ủy quyền sang tên nhà đất thừa kế cho việt kiều 

Theo Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có thể ủy quyền cho cá nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự; hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 562 là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Như vậy Việt kiều không nhất thiết phải về Việt Nam, có thể ủy quyền cho người thân hoặc người khác ở trong nước làm thủ tục thay, với hai điều kiện: người ủy quyền có năng lực hành vi dân sự (nếu mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì phải do người đại diện theo pháp luật thực hiện), và người ủy quyền thực sự là người thừa kế hợp pháp.

Cần lưu ý ủy quyền khác với sang tên. Ủy quyền chỉ giao cho người khác thực hiện công việc nhân danh việt kiều, không làm việt kiều mất quyền và không làm người được ủy quyền trở thành chủ sở hữu. Kết quả sau cùng của thủ tục vẫn là Giấy chứng nhận đứng tên việt kiều. Nếu việt kiều chỉ được hưởng giá trị phần thừa kế thì ủy quyền dùng để thỏa thuận và nhận phần giá trị đó, không phải để đứng tên nhà đất.

Việc ủy quyền được Bộ luật Dân sự 2015 xem là hợp đồng ủy quyền. Đại sứ quán và Lãnh sự quán Việt Nam tại các quốc gia có thẩm quyền xác nhận về nội dung trong các văn bản ủy quyền, hợp đồng uỷ quyền đảm bảo văn bản đó có giá trị pháp lý tại Việt Nam. Người Việt Nam đang làm việc, học tập, cư trú tại nước sở tại có thể trực tiếp đến Đại sứ quán để ký tên vào hợp đồng ủy quyền về việc giải quyết các vấn đề liên quan đến di sản thừa kế mà thân nhân ở Việt Nam để lại theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật và được Đại sứ quán chứng thực chữ ký để sử dụng  tại Việt Nam, theo đó hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. 

Việc ủy quyền phải được thực hiện tại cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam tại Đại sứ quán hoặc Lãnh sự quán của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại quốc gia mà người thừa kế đang sinh sống. Do đó, bên ủy quyền phải làm thủ tục tại Đại sự quán/ Lãnh sự quán để chứng thực chữ ký trên hợp đồng ủy quyền để hợp đồng ủy quyền này được sử dụng tại Việt Nam 

Bước 1: Tìm hiểu thông tin và liên hệ Đại sứ quán

Trước khi thực hiện thủ tục, cần tìm hiểu thông tin trên website chính thức của Đại sứ quán Việt Nam tại quốc gia đang sinh sống để nắm rõ các yêu cầu về hồ sơ, lệ phí và thời gian giải quyết. Do mỗi cơ quan có thể áp dụng quy trình riêng, cần kiểm tra xem có phải đăng ký lịch hẹn trực tuyến hay không, đồng thời lưu ý giờ tiếp nhận hồ sơ, ngày nghỉ lễ và thời gian xử lý dự kiến để chủ động sắp xếp công việc.

Bước 2: Chuẩn bị mẫu giấy ủy quyền

Khi chuẩn bị hợp đồng ủy quyền, người ủy quyền có thể tham khảo biểu mẫu do cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài công bố để bảo đảm nội dung phù hợp với yêu cầu của thủ tục. Trường hợp cần quy định cụ thể hơn về phạm vi ủy quyền hoặc quyền, nghĩa vụ của các bên, có thể trao đổi với viên chức lãnh sự để được hướng dẫn. Nếu lựa chọn tự lập văn bản, nên nhờ luật sư hoặc người có chuyên môn pháp lý kiểm tra nhằm hạn chế sai sót và bảo đảm hợp đồng thể hiện đúng ý chí của các bên. Nội dung của giấy ủy quyền cần có những nội dung sau đây:

• Thông tin bên ủy quyền và bên được ủy quyền rõ ràng, chính xác, bằng tiếng Việt Nam, các nội dung theo yêu cầu. Không được gạch xóa, viết bằng hai nét chữ hoặc hai loại màu mực viết khác nhau. 

• · Nêu rõ phạm vi ủy quyền do các bên thảo thuận và phải ghi rõ trong văn bản như ủy quyền khai nhận/phân chia di sản thừa kế, ủy quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai, kê khai và nộp thuế, lệ phí hay nhận Sổ hồng thay,…

• Thù lao ủy quyền, trường hợp không có thù lao thì ghi hợp đồng ủy quyền không có thù lao. 

• Thời hạn ủy quyền có thể ghi cụ thể thời gian ủy quyền hoặc ghi hợp đồng ủy quyền có thời hạn kể từ ngày ký cho đến khi hoàn tất việc ủy quyền

Bước 3: Nộp hồ sơ và kiểm tra

Người có nhu cầu công chứng hoặc chứng thực hợp đồng ủy quyền ở nước ngoài thường phải đến trực tiếp Đại sứ quán hoặc Lãnh sự quán Việt Nam tại quốc gia đang cư trú để thực hiện thủ tục. Thời gian giải quyết thông thường khoảng 3–5 ngày làm việc, tùy quy định của từng cơ quan. Trong trường hợp cần nhận kết quả sớm thì có thể tìm hiểu dịch vụ xử lý hồ sơ nhanh, nếu được cung cấp, nhưng cần lưu ý mức phí có thể cao hơn so với thủ tục thông thường.

Bước 4: Ký văn bản và chứng thực chữ ký

Đến cơ quan đại diện Việt Nam theo lịch hẹn, người ủy quyền sẽ ký văn bản trước sự chứng kiến của viên chức lãnh sự. Sau khi kiểm tra giấy tờ tùy thân và xác nhận chữ ký, viên chức sẽ thực hiện việc chứng thực theo quy định. Khi hoàn tất, người ủy quyền có thể đến nhận văn bản trực tiếp tại Đại sứ quán hoặc đăng ký nhận qua đường bưu điện nếu cơ quan có cung cấp dịch vụ này.

Sau khi ủy quyền hợp lệ, người được ủy quyền tại Việt Nam làm các thủ tục để có thể sang tên nhà đất thừa kế cho việt kiều theo các bước sau:

Bước 1: Công chứng văn bản phân chia di sản

Những người thừa kế (theo di chúc hoặc theo pháp luật) yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận văn bản phân chia di sản theo Điều 59 Luật Công chứng 2024. Công chứng viên kiểm tra giấy chứng tử, di chúc hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế, giấy tờ nhà đất; văn bản công chứng chính là căn cứ để cơ quan nhà nước đăng ký chuyển quyền sử dụng đất 

Bước 2: Niêm yết công khai 15 ngày

Trước khi ký chứng nhận, tổ chức công chứng phải niêm yết việc tiếp nhận hồ sơ trong 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người mất, và thêm tại nơi có nhà đất nếu di sản là bất động sản (Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP)

Bước 3: Kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Nhận thừa kế giữa những người thân trực hệ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2025. Ngoài ra, ngoài diện miễn nêu trên (ví dụ nhận thừa kế từ cô, dì, chú, bác), thuế là 10% trên phần giá trị vượt 10 triệu đồng theo quy định hiện hành; từ 01/7/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 nâng ngưỡng này lên 20 triệu đồng. Lệ phí trước bạ khi sang tên là 0,5% giá trị nhà đất, nhưng cũng được miễn cho đúng danh sách người thân nói trên theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Giấy chứng nhận chỉ được cấp sau khi hoàn thành (hoặc được miễn) các nghĩa vụ tài chính này.

Bước 4: Đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày.

Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 yêu cầu đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản; chậm đăng ký có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Hồ sơ theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP gồm: đơn đăng ký biến động (Mẫu số 18 ban hành kèm Quyết định 44/2026/QĐ-UBND), bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, văn bản phân chia di sản đã công chứng và văn bản ủy quyền nếu nộp qua người đại diện. Nơi nộp: Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh; có thể nộp qua bưu chính hoặc Cổng dịch vụ công. Thời hạn giải quyết cho trường hợp thừa kế là không quá 10 ngày làm việc.

Lưu ý: 

- Hợp đồng ủy quyền và các giấy tờ liên quan cần thêm 01 bản photocopy để lưu tại Đại sứ quán.

- Nếu người làm giấy ủy quyền đang trong tình trạng mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì phải có người đại diện theo pháp luật để thực hiện thủ tục ủy quyền.