Ủy quyền thế chấp tài sản cho người khác vay vốn

1. Bản chất của việc ủy quyền thế chấp tài sản

Căn cứ quy định tại Điều 317 BLDS 2015 về thế chấp tài sản như sau:

Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

⇒ Trường hợp này là thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ cho người thứ ba. Chủ tài sản trực tiếp ký hợp đồng thế chấp với Ngân hàng để bảo đảm cho khoản vay của một người khác (bạn bè, người thân). Lúc này, bạn kiểm soát được hợp đồng thế chấp.

Căn cứ quy định tại Điều 138 BLDS 2015 về đại diện theo ủy quyền như sau:

Điều 138. Đại diện theo ủy quyền

1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.

3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.

⇒ Trường hợp này là đại diện theo ủy quyền để thế chấp. Bên ủy quyềnlập Hợp đồng ủy quyền cho Bên được ủy quyền thay mặt bạn thực hiện mọi thủ tục thế chấp tài sản tại Ngân hàng. Người được ủy quyền sẽ dùng danh nghĩa của bạn để ký kết hợp đồng thế chấp. Bài viết này sẽ tập trung phân tích trường hợp này.

👉 Tham khảo thêm:Luật sư giải quyết tranh chấp uy tín

2. Hình thức và nội dung của hợp đồng ủy quyền thế chấp

Tài sản thế chấp thường là bất động sản (quyền sử dụng đất, nhà ở). Do đó, việc ủy quyền định đoạt, thế chấp tài sản này bị pháp luật ràng buộc chặt chẽ về hình thức.

2.1 Phải công chứng, chứng thực

Căn cứ quy định tại Điều 56 Luật Công chứng 2024 về công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản như sau:

Điều 56. Công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản

1. Thẩm quyền công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản được thực hiện theo quy định tại Điều 44 của Luật này.

2. Trường hợp bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng lần đầu chấm dứt hoạt động, chuyển đổi hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo đó. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng lần đầu tạm ngừng hoạt động thì việc công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo được thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 32 của Luật này.

⇒ Hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản bắt buộc phải được lập thành văn bản và thực hiện thủ tục công chứng tại Tổ chức hành nghề công chứng (Phòng Công chứng hoặc Văn phòng Công chứng) hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Việc lập giấy ủy quyền viết tay trong trường hợp này không có giá trị pháp lý.

2.2 Phạm vi ủy quyền

Căn cứ quy định tại Điều 141 BLDS 2015 về phạm vi đại diện như sau:

Điều 141. Phạm vi đại diện

1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

d) Quy định khác của pháp luật.

2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.

⇒ Người đại diện (người được ủy quyền) chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện. Đối với hợp đồng ủy quyền thế chấp, các bên cần làm rõ các nội dung:

• Người được ủy quyền được phép thế chấp tài sản tại Ngân hàng/Tổ chức tín dụng nào?

• Mục đích thế chấp là để bảo đảm cho khoản vay của ai?

• Số tiền vay tối đa được phép bảo đảm bằng tài sản thế chấp là bao nhiêu?

• Thời hạn ủy quyền kéo dài bao lâu?

3. Rủi ro pháp lý đối với người ủy quyền

Việc trao quyền định đoạt tài sản của mình cho người khác thông qua Hợp đồng ủy quyền thế chấp luôn tiềm ẩn những rủi ro cực kỳ lớn:

• Rủi ro vượt quá phạm vi ủy quyền: Dù hợp đồng ủy quyền có ghi rõ giới hạn (ví dụ: chỉ được vay tối đa 1 tỷ đồng), nhưng nếu Ngân hàng sơ suất hoặc người được ủy quyền có hành vi gian dối để vay số tiền lớn hơn giá trị đó, khi xảy ra tranh chấp, quá trình kiện tụng đòi lại quyền lợi cho chủ tài sản sẽ vô cùng gian nan và mất thời gian.

• Nguy cơ mất tài sản hợp pháp: Khi đến hạn trả nợ mà người đi vay không trả được tiền cho Ngân hàng, căn cứ theo Điều 299 BLDS 2015, Ngân hàng hoàn toàn có quyền xử lý tài sản thế chấp (bán đấu giá ngôi nhà, mảnh đất của bạn) để thu hồi nợ. Việc người được ủy quyền làm ăn thua lỗ hoặc bỏ trốn sẽ đẩy chủ tài sản vào cảnh pháp lý bất lợi.

• Tranh chấp “ủy quyền giả tạo”: Rất nhiều trường hợp thực chất là giao dịch mua bán tài sản hoặc vay mượn tiền (tín dụng đen), nhưng các bên lại che giấu bằng một Hợp đồng ủy quyền thế chấp/chuyển nhượng. Căn cứ Điều 124 BLDS 2015, giao dịch giả tạo sẽ bị vô hiệu, nhưng việc thu thập chứng cứ để Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu là thách thức rất lớn đối với chủ tài sản.

4. Khuyến nghị pháp lý để bảo vệ quyền lợi

Để hạn chế tối đa rủi ro mất tài sản, khi có ý định giúp đỡ người khác vay vốn bằng tài sản của mình, chủ sở hữu cần lưu ý:

• Hạn chế tối đa việc lập Hợp đồng ủy quyền: Thay vì ủy quyền toàn quyền cho người khác đi giao dịch, chủ tài sản nên là người trực tiếp ra Ngân hàng ký Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ cho bên thứ ba. Việc trực tiếp ký kết giúp bạn nắm rõ số tiền vay, lãi suất, thời hạn và các điều khoản xử lý tài sản.

• Giới hạn rõ ràng phạm vi ủy quyền: Nếu bắt buộc phải ủy quyền (do đi công tác xa, ốm đau...), Hợp đồng ủy quyền phải được soạn thảo cực kỳ chi tiết. Tuyệt đối không ký các mẫu Hợp đồng ủy quyền chung chung (như: “được toàn quyền thế chấp, định đoạt, chuyển nhượng...”).

• Lập thỏa thuận ràng buộc trách nhiệm: Giữa người ủy quyền (chủ tài sản) và người được ủy quyền cần có một văn bản thỏa thuận riêng (hoặc ghi nhận trong hợp đồng ủy quyền) về trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu người đó vi phạm nghĩa vụ trả nợ dẫn đến việc tài sản của chủ tài sản bị Ngân hàng phát mãi.

👉 Tham khảo thêm: Luật sư giỏi về giải quyết tranh chấp đất đai

Bài viết mang tính chất tham khảo pháp lý. Ủy quyền định đoạt tài sản là giao dịch chứa đựng rủi ro cao. Khách hàng nên trực tiếp tham vấn ý kiến của Luật sư hoặc Công chứng viên để rà soát kỹ các điều khoản trước khi đặt bút ký Hợp đồng nào.

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Ủy quyền thế chấp tài sản cho người khác vay vốn nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề cập nhật pháp lý Ủy quyền thế chấp tài sản cho người khác vay vốn chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.