Xác định người có quyền lợi ích liên quan trong tranh chấp đất đai

1. Các trường hợp cụ thể xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

1.1.  Tranh chấp đối với tài sản được cấp cho hộ gia đình

Đối với QSDĐ hoặc sở hữu nhà được cấp cho "Hộ gia đình", việc xác định người liên quan phải căn cứ vào thời điểm xác lập quyền sở hữu, sử dụng. Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”. Do đó, Tòa án phải căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận (GCN) để xác định các thành viên trong hộ là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Đồng thời, khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định khi cấp đổi GCN cho hộ gia đình, nếu các thành viên có nhu cầu thì ghi đầy đủ tên các thành viên có chung QSDĐ.

👉 Tham khảo thêm: Luật sư giỏi về giải quyết tranh chấp đất đai

1.2. Tài sản đang trong các giao dịch bảo đảm, thuê hoặc cho ở nhờ

Khi nhà, đất tranh chấp đang là đối tượng của các giao dịch dân sự khác, các bên trong giao dịch đó phải được đưa vào tham gia tố tụng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Hướng dẫn tại Mục 1.1 phần I Hướng dẫn số 32/HD-VKSTC nêu rõ: “Trường hợp nhà, đất tranh chấp đang do người khác trực tiếp quản lý, sử dụng hoặc đang cho thuê, thế chấp tại ngân hàng thì khi giải quyết vụ án, người đang quản lý, sử dụng, đang thuê, ngân hàng đang nhận thế chấp nhà, đất được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”. Căn cứ này phù hợp với quy định về bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp tại Điều 317 và Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2015, nơi bên nhận thế chấp có quyền xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp và yêu cầu xử lý tài sản khi đến hạn.

1.3. Tranh chấp liên quan đến ranh giới và chồng lấn diện tích

Trong nhiều vụ án, diện tích đất tranh chấp không chỉ nằm trong GCN của nguyên đơn và bị đơn mà còn liên quan đến phần đất của các hộ liền kề. Theo hướng dẫn của Viện kiểm sát nhân dân tối cao: “Trường hợp đất tranh chấp có một phần diện tích nằm trong GCNQSD đất của bên thứ ba, ngoài GCNQSD đất đã cấp cho nguyên đơn hoặc bị đơn thì phải xác định bên thứ ba là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”. Điều này nhằm thực hiện đúng nguyên tắc về ranh giới giữa các bất động sản tại Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Người sử dụng đất... không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác” và nghĩa vụ duy trì ranh giới chung.

1.4. Xác định thông qua hồ sơ địa chính và sổ mục kê

Hồ sơ địa chính là chứng cứ quan trọng để xác định các chủ thể đã từng đăng ký quyền đối với thửa đất. Mục 1.1 phần I Hướng dẫn số 32/HD-VKSTC yêu cầu: “Trường hợp đất tranh chấp mà GCNQSD đất đã cấp cho nguyên đơn hoặc bị đơn nhưng theo hồ sơ địa chính trước đó do người khác kê khai, đăng ký trên sổ mục kê hoặc sổ địa chính… thì người kê khai, người đăng ký trên sổ mục kê, sổ địa chính được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”. Căn cứ này dựa trên quy định tại Điều 129 Luật Đất đai năm 2024 về hồ sơ địa chính phản ánh đầy đủ tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn.

1.5. Trường hợp có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khi vụ án có yêu cầu hủy quyết định cá biệt là GCN đã cấp, cơ quan ban hành quyết định đó bắt buộc phải tham gia tố tụng. Hướng dẫn số 32 xác định: “Trường hợp vụ án có đương sự yêu cầu Tòa án hủy GCNQSD đất đã cấp thì cơ quan đã cấp GCNQSD đất được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”. Theo Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 14 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, thẩm quyền này hiện nay thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp xã (tùy trường hợp phân cấp).

2. Xác định người liên quan trong quan hệ thừa kế nhà đất

Đối với tranh chấp di sản là nhà đất, toàn bộ những người thuộc hàng thừa kế phải được triệu tập để đảm bảo quyền định đoạt tài sản chung. Theo Điều 656 Bộ luật Dân sự năm 2015, sau khi mở thừa kế, những người thừa kế có quyền họp mặt để thỏa thuận cử người quản lý di sản và cách thức phân chia. Trường hợp có người thừa kế ở nước ngoài mà không xác định được địa chỉ, Tòa án vẫn phải đưa họ vào danh sách đương sự và giải quyết theo nội dung Án lệ số 06/2016/AL, theo đó: “phần tài sản thừa kế của những người vắng mặt, không xác định được địa chỉ sẽ tạm giao cho những người sống trong nước quản lý để sau này giao lại”. Điều 44 Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định rõ quyền lợi của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng giá trị phần thừa kế nếu không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Hệ quả pháp lý và lưu ý đối với Luật sư

Việc không đưa đầy đủ người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng dẫn đến hủy bản án. Luật sư cần lưu ý:

• Phải yêu cầu thẩm định tại chỗ để xác định tứ cận và các hộ liền kề có liên quan đến ranh giới tranh chấp theo Điều 102 Luật Đất đai năm 2024 về bồi thường thiệt hại thực tế.

• Xem xét công sức quản lý, tôn tạo làm tăng giá trị đất của người đang trực tiếp sử dụng (như đổ đất, lấp ao) theo nguyên tắc tại Điều 234 Bộ luật Dân sự năm 2015 để bảo vệ quyền lợi về tài sản cho họ.

• Đối với tài sản là chung vợ chồng nhưng GCN chỉ ghi tên một người, phải đưa người còn lại tham gia tố tụng theo quy định tại khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024.

Xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong tranh chấp nhà đất là một quá trình rà soát kỹ lưỡng từ hồ sơ pháp lý hiện hành đến quá trình sử dụng đất thực tế. Việc áp dụng đúng các quy định của Luật Đất đai năm 2024, Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn như Hướng dẫn số 32/HD-VKSTC sẽ giúp giải quyết vụ án khách quan, toàn diện, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của công dân và tính nghiêm minh của pháp luật.

👉 Tham khảo thêm: Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai uy tín tại Tp.Hồ Chí Minh

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề “Xác định người có quyền lợi ích liên quan trong tranh chấp đất đai” nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề “Xác định người có quyền lợi ích liên quan trong tranh chấp đất đai” chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.