Xác định thẩm quyền giải quyết vụ án tranh chấp đất đai

1. Điều kiện tiên quyết: Hòa giải tại cơ sở

Trước khi khởi kiện ra Tòa án, các bên bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất. Đây là điều kiện thụ lý bắt buộc đối với tranh chấp QSDĐ (ai là người có quyền sử dụng đất).

Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024: “Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp”.

Thủ tục này được cụ thể hóa tại điểm c khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024: “Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai”. Chỉ khi hòa giải không thành, Tòa án mới có cơ sở để thụ lý vụ án.

👉 Tham khảo thêm: Luật sư giỏi về giải quyết tranh chấp đất đai

2. Xác định thẩm quyền theo loại việc

Thẩm quyền giải quyết được phân định dựa trên tình trạng pháp lý của thửa đất (có hay chưa có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp lệ).

2.1. Trường hợp thuộc thẩm quyền duy nhất của Tòa án nhân dân

Nếu các bên có các chứng cứ pháp lý rõ ràng về quyền sử dụng, Tòa án là cơ quan duy nhất có thẩm quyền giải quyết.

Căn cứ khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết”.

Các loại giấy tờ làm căn cứ bao gồm giấy tờ về QSDĐ trước ngày 15/10/1993, bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi bất động sản từ chế độ cũ, hoặc các bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực.

2.2. Trường hợp đương sự được lựa chọn hình thức giải quyết

Đối với đất chưa có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137, pháp luật cho phép đương sự lựa chọn giữa tố tụng Tòa án hoặc giải quyết hành chính tại UBND.

Căn cứ khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận... hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai: a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; b) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự”.

3. Thẩm quyền của cơ quan hành chính (UBND) và sự chuyển giao mới

Một trong những điểm mới quan trọng nhất theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP là việc chuyển giao thẩm quyền giải quyết từ cấp huyện xuống cấp xã để gần dân và giải quyết nhanh chóng hơn.

3.1. Thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã

Hiện nay, Chủ tịch UBND cấp xã đã được giao thẩm quyền giải quyết trực tiếp các tranh chấp giữa các cá nhân tại địa phương thay cho Chủ tịch UBND cấp huyện như trước đây.

Căn cứ điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP: “Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện, cụ thể như sau: ...g) Giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau quy định tại điểm a khoản 3 Điều 236”.

Thời gian thực hiện thủ tục này được quy định tại điểm a khoản 5 Phần VIII Phụ lục I Nghị định số 151/2025/NĐ-CP: “Thời gian thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý đơn yêu cầu”.

3.2. Thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh

Đối với các tranh chấp có yếu tố tổ chức hoặc người nước ngoài, thẩm quyền thuộc về cấp tỉnh.

Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024: “Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo... người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết”.

Nghị định 151/2025/NĐ-CP duy trì thẩm quyền này nhưng cho phép Chủ tịch UBND cấp tỉnh trực tiếp thực hiện. Thời gian giải quyết tại cấp tỉnh là không quá 50 ngày.

4. Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án

Khi các bên chọn khởi kiện tại Tòa án, việc xác định Tòa án cụ thể ở địa phương nào phải tuân theo nguyên tắc "bất động sản ở đâu, Tòa án ở đó".

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (được viện dẫn trong Hướng dẫn 32/HD-VKSTC): Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về bất động sản.

Trường hợp tranh chấp liên quan đến nhiều thửa đất ở các địa phương khác nhau, nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án nơi có một trong các thửa đất đó để giải quyết theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

5. Hệ quả pháp lý khi xác định sai thẩm quyền

Việc xác định sai thẩm quyền là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Thực tiễn kiểm sát của Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã chỉ ra rằng nhiều bản án bị hủy vì Tòa án thụ lý khi chưa qua hòa giải cấp xã hoặc thụ lý các vụ việc thuộc thẩm quyền chuyên biệt của cơ quan hành chính.

Căn cứ Luật Đất đai năm 2024 và Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước: Người có thẩm quyền xử lý vi phạm hoặc giải quyết tranh chấp nếu gây thiệt hại trái pháp luật thì phải bồi thường theo quy định.

Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ hiện nay đòi hỏi sự kết hợp giữa Luật Đất đai năm 2024, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và đặc biệt là quy định về phân cấp tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP. Điểm cốt yếu cần lưu ý là: (1) Bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã; (2) Có giấy tờ hợp lệ Tòa án giải quyết; (3) Không có giấy tờ thì được chọn Tòa án hoặc UBND; (4) Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân hiện thuộc thẩm quyền giải quyết hành chính của Chủ tịch UBND cấp xã. Việc nắm vững các quy định nêu trên sẽ giúp các cơ quan tố tụng và luật sư thực hiện quy trình pháp lý một cách chuẩn xác, rút ngắn thời gian giải quyết tranh chấp và đảm bảo tính công bằng của pháp luật.

👉 Tham khảo thêm: Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai uy tín tại Tp.Hồ Chí Minh