Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

1. Tài sản thế chấp là gì?

Theo quy định tài Điều 318 BLDS 2015 quy định về tài sản thế chấp thì:

"Điều 318. Tài sản thế chấp

1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp."

Đặc điểm của biện pháp thế chấp là:

+ Bên thế chấp giữ tài sản: Đây là đặc điểm cơ bản nhất. Người vay (bên thế chấp) vẫn được quyền giữ, sử dụng và khai thác tài sản của mình trong suốt thời gian thế chấp. Ví dụ, bạn thế chấp nhà để vay ngân hàng, bạn vẫn được ở trong căn nhà đó.

+ Bên nhận thế chấp giữ giấy tờ: Để kiểm soát và đảm bảo, bên cho vay (bên nhận thế chấp) thường sẽ giữ bản gốc các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản (ví dụ: Sổ đỏ, giấy đăng ký xe).

Từ đó, có thể thấp việc thế chấp GCN QSDĐ là dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay, và ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng sẽ giữ bản gốc GCNQSDĐ như một biện pháp kiểm soát và đảm bảo. Nếu không trả được nợ, Ngân hàng sẽ không không "thu" sổ đỏ, mà họ có quyền yêu cầu phát mãi (bán đấu giá) quyền sử dụng đất đó để thu hồi nợ.

Vì vậy, xử lý tài sản thế chấp xảy ra khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, bên nhận thế chấp (ngân hàng) có quyền xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất theo các phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.

>> Tham khảo thêm: Dịch vụ tư vấn thế chấp nhà đất theo quy định mới nhất

2. Tình huống thực tế và hướng dẫn từ TANDTC

2.1 Hiệu lực của hợp đồng thế chấp khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị Tòa án hủy?

Tình huống: Trong vụ án hành chính khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng người được cấp Giấy chứng nhận đã thế chấp tại Ngân hàng. Trường hợp này, quá trình giải quyết vụ án mà Ngân hàng có yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng thế chấp và không hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì quyền sử dụng đất đã được thế chấp hợp pháp cho Ngân hàng thì Tòa án có đưa Ngân hàng vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan không? Nếu đưa Ngân hàng vào tham gia tố tụng thì giải quyết thế nào?

Vấn đề cần giải quyết:

(1) Xác định tư cách tố tụng của Ngân hàng vì nếu GCNQSDĐ bị hủy, hợp đồng thế chấp sẽ mất đi đối tượng bảo đảm, gây thiệt hại cho Ngân hàng.

(2) Nếu Tòa án tuyên hủy GCNQSDĐ, thì hậu quả pháp lý đối với hợp đồng thế chấp sẽ ra sao?

Hướng dẫn của TANDTC như sau:

Khoản 10 Điều 3 của Luật Tố tụng hành chính năm 2015 quy định: “Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan” là cơ quan, tổ chức, cá nhân tuy không khởi kiện, không bị kiện, nhưng việc giải quyết vụ án hành chính có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ tự mình hoặc đương sự khác đề nghị và được Tòa án chấp nhận hoặc được Tòa án đưa vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Trường hợp vụ án hành chính có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Giấy này đang thế chấp tại Ngân hàng thì phải đưa Ngân hàng tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Trong vụ án hành chính, Tòa án không có quyền hủy hoặc công nhận hợp đồng thế chấp, nhưng có quyền xem xét, đánh giá hợp đồng thế chấp để hủy hoặc không hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[Công văn số 196/TANDTC-PC ngày 03/10/2023 của TANDTC]

2.2 Hợp đồng thế chấp có hiệu lực không khi không tìm thấy vị trí đất trên thực tế?

Tình huống: Trong vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, Tổ chức tín dụng không tiến hành thẩm định tài sản trước khi ký hợp đồng thế chấp. Khi Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ đối với tài sản thế chấp thì không xác định được vị trí đất thế chấp theo hợp đồng. Trường hợp này, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật không?

Vấn đề cần giải quyết: Xác định hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi đối tượng của hợp đồng không thể xác định được trên thực tế, và bên nhận thế chấp đã bỏ qua nghĩa vụ thẩm định tài sản.

Hướng dẫn của TANDTC như sau:

Khi tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ đối với tài sản thế chấp mà Tòa án không xác định được vị trí đất thế chấp theo hợp đồng thì Tòa án cần có văn bản đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp trả lời về vị trí đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp để làm căn cứ xác định vị trí đất thế chấp. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền trả lời không xác định được vị trí đất thế chấp thì Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu do không xác định được đối tượng của hợp đồng theo Điều 408 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[Công văn số 196/TANDTC-PC ngày 03/10/2023 của TANDTC]

>> Tham khảo thêm: Tư vấn thủ tục xóa đăng ký thế chấp trên sổ đỏ 2025 mới nhất

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.