Hiện nay, hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất tại Việt Nam vẫn chưa được pháp luật chính thức công nhận là một biện pháp bảo đảm. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều giao dịch mang tính chất cầm cố quyền sử dụng đất vẫn diễn ra dưới dạng hợp đồng ủy quyền, hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng đặt cọc, nhằm tạo cơ sở cho bên nhận cầm cố có quyền quản lý, sử dụng đất trong thời gian nhất định. Việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt là khi xảy ra tranh chấp, do giao dịch cầm cố không được pháp luật công nhận. Qua tìm hiểu bản án số 196/2017/DS-PTsẽgiúp người đọc hiểu rõ hơn vấn đề thỏa thuận hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay.
Hợp đồng cầm cố QSDĐ
1. Tóm tắt bản án số 196/2017/DS-PT
*Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị M (gọi tắt là bà M) *Bị đơn: Bà Hồ Thị N (gọi tắt là bà N) Tóm tắt nội dung: Ngày 04/02/2009, giữa nguyên đơn (bà M) và bị đơn (bà N) có thỏa thuận ký Hợp đồng cố đất với số tiền 15.000.000đ và không có thời hạn chuộc lại. Bà M đã giao cho bà N đủ số tiền 15.000.000đ qua 03 lần đưa. Nhưng sau 04 lần thanh toán cho nguyên đơn, bị đơn là bà N đã thanh toán được tổng cộng 2.968.000đ. Do đó, nguyên đơn đã gửi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Tòa án buộc bà N trả số tiền 12.032.000đ còn thiếu chưa trả xong. Tuy nhiên, bà N không đồng ý với yêu cầu khởi kiện trên của nguyên đơn với lý do là sau khi thỏa thuận thành công Hợp đồng cố đất, bà chưa từng nhận số tiền như đã thỏa thuận từ nguyên đơn mà chỉ nhận được số tiền 3.000.0000đ mà bà đã vay nguyên đơn trước đó. Bà N khẳng định đã thanh toán đầy đủ số tiền đã vay và không còn bất kì khoản nợ nào. Các bên đều không đồng ý với yêu cầu của bên còn lại nên dẫn đến tranh chấp giữa các bên trong quan hệ dân sự có liên quan đến thỏa thuận Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất.
2. Hướng giải quyết của Tòa án
- Thứ nhất, Tòa án không thừa nhận tính hợp pháp của Hợp đồng cố đất giữa các bên đương sự do vi phạm điều cấm; - Thứ hai, bà M đã giao đủ số tiền như trong Hợp đồng thỏa thuận thông qua sự thừa nhận của bà N tại buổi hòa giải; - Thứ ba, bà N cho rằng mình đã trả đầy đủ nợ nhưng không cung cấp được tài liệu chứng minh việc trả nợ đã hoàn tất Do đó, Tòa án đủ căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ngoài ra còn tuyên bố Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn là vô hiệu.
3. Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trước tiên, phân tích các quy định của pháp luật liên quan đến quyền giao dịch quyền sử dụng đất của người sự dụng đất, tại khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.”
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền sau đối với phần đất thuộc quyền sử dụng của mình, bao gồm: - Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, những người sử dụng đất chuyển đổi cho nhau để canh tác, sử dụng cho phù hợp với mục đích sử dụng đất đó; - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là chuyển giao quyền sử dụng đất hiện tại cho người khác (ví dụ như bán quyền sử dụng đất); - Cho thuê quyền sử dụng đất: Là việc người sử dụng đất cho người khác thuê đất trong một thời hạn nhất định; - Cho thuê lại quyền sử dụng đất: Là việc người thuê đất cho người khác thuê lại đất đã thuê; - Thừa kế quyền sử dụng đất: Là việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người thừa kế theo quy định của pháp luật; - Tặng cho quyền sử dụng đất: Là việc người sử dụng đất tặng cho người khác quyền sử dụng đất; - Thế chấp quyền sử dụng đất: Là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự; - Góp vốn quyền sử dụng đất: Là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất để góp vốn vào doanh nghiệp. Có thể thấy, các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất được luật đất đai quy định cụ thể và trong số đó không có biện pháp bảo đảm là cầm cố. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 310 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“2. Cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố. Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.”
Theo nội dung của khoản trên, việc cầm cố bất động sản (hoặc quyền sử dụng đất) được Bộ luật dân sự quy định theo hướng cho phép thực hiện. Đồng thời, cả hai bên trong giao dịch thỏa thuận hợp đồng cầm cố dựa trên nguyên tắc tự do, tự nguyện về mặc ý và dựa theo tập quán cầm cố của người Việt Nam. Vậy nên, phần nào xét trên lập luận này thì cầm cố quyền sử dụng đất vẫn có phần hợp lý. Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều vướng mắt theo quy định của pháp luật, nhiều ý kiến cho rằng hợp đồng này là có hiệu lực, tuy nhiên cũng có những ý kiến cho rằng Luật Đất đai không quy định tương đương với việc không được thực hiện nên hợp đồng này vô hiệu.
4. Thực tiễn áp dụng
Những quy định pháp luật còn nhiều bất cập thì thực tiễn sẽ được giải quyết như thế nào? Dựa theo bản án số 196/2017/DS-PT để làm rõ vấn đề hiệu lực của hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất về mặt thực tế áp dụng pháp luật. Tờ cố đất được ký giữa bà N và bà M lập ngày 04/2/2009 được Tòa án nhận định như sau:
Hình 1: Trích trang 5 Bản án số 196/2017/DS-PT
Tòa án cho rằng việc cầm cố đất đã vi phạm điều cấm áp dụng Điệu 123, 131 Bộ luật dân sự 2015 tờ cố viết tay giữa bà N và bà M vô hiệu. Theo quy định, điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Vì không được liệt kê tại khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024 người sử dụng đất theo quy định tại Điều này được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp mà cầm cố quyền sử dụng đất được Tòa án cho là vi phạm điều cấm dẫn đến thỏa thuận trên vô hiệu. Tương tự, trong một bản án khác cụ thể là bản án số 01/2021/DS-ST về tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa nguyên ông là ông Bùi Thanh T và bị đơn là ông Đặng Công P và bà Phạm Thị B. Tòa án đưa ra nhận định:
Hình 2: Trích mục [4] Nhận định Tòa án của Bản án số 01/2021/DS-ST
Có thể thấy Tòa án huyện Long Phú, tỉnh Sóc Trăng xét xử trong vụ án này cũng đưa ra rõ lập luận rằng pháp luật đất đai không quy định người sử dụng đất cầm cố quyền sử dụng đất nên giao dịch cầm cố này là không phù hợp với pháp luật dẫn đến hợp đồng cầm cố giữa ông T và ông P, bà B vô hiệu. Như vậy, về thực tiễn hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất được Tòa án xét xử là không công nhận, tuyên vô hiệu mặc dù dựa trên các lập luận ở mục 2 bài viết có nhiều chuyên gia về luật cho rằng hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất là có hiệu lực. Vậy nên, trong quá trình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất cần phải lưu ý và thực hiện các quyền được pháp luật quy định theo đúng pháp luật, tránh xảy tranh chấp gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình.
Trên đây là những phân tích về hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất. Tuy nhiên nếu thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích của mình, hạn chế xảy ra tranh chấp thì chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.
* Lưu ý: Các thông tin về bán án của bài viết được lấy từ nguồn “congbobanan” và đã được mã hóa dữ liệu. Đồng thời, bài viết trên nhằm chia sẻ thêm kiến thức pháp luật cho người đọc, các nhận xét, đánh giá đều dựa trên quan điểm và học thuật không nhằm mục đích bảo vệ hay công kích bất cứ chủ thể nào.
