Văn Phòng Luật Sư Tô Đình Huy | tư vấn luật | luật sư giỏi tại HCM

https://luatsuhcm.com

HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU, THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT

Trong giao dịch dân sự, đặc biệt là giao dịch dân sự về bất động sản, hợp đồng là công cụ pháp lý quan trọng được dùng để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Tuy nhiên, không phải hợp đồng nào cũng được thiết lập trung thực và minh bạch. Một trong những vấn đề pháp lý đáng lo ngại là hợp đồng giả tạo, tức là hợp đồng được lập ra nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc để trốn tránh nghĩa vụ đối với bên thứ ba. Hợp đồng giả tạo có thể dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng, không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng mà còn tác động tiêu cực đến trật tự pháp luật và an toàn giao dịch. Văn phòng luật sư Tô Đình Huy sau đây sẽ làm rõ vấn đề về hợp đồng giả tạo thông qua tình huống thực tiễn từ Bản án số 459/2023/DS-PT.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu

1. Tóm tắt Bản án số 459/2023/DS-PT

*Nguyên đơn: Bà Lê Thị Bích T (gọi tắt là bà T)
*Bị đơn: Bà Chu Thị H (gọi tắt là bà H)
Ông Lê Văn Ơ (gọi tắt là ông Ơ)
Tóm tắt nội dung:
Vào năm 2022, bà T có cho bà H (vợ của ông Ơ) vay 03 lần với số tiền 1.250.000.000. Đến hẹn trả nợ, bà H không trả nợ như đã hẹn trước đó, nên bà T đến nhà bà H tại ấp T đòi nhiều lần nhưng bà H không trả. Đến ngày 04-11-2022, bà H và ông Ơ làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (Hợp đồng tặng cho QSDĐ) diện tích 880m2 thuộc thửa đất 284, tờ bản đồ số 47, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh, là tài sản duy nhất của bà H, ông Ở cho con gái ruột là chị Lê Thị Thùy D1(bút lục 34). Ngày 30-12-2022, chị D1 được Sở T1 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS12299. Mặc dù đã tặng cho quyền sử dụng đất cho chị D1, nhưng thực tế, người trực tiếp quản lý và sử dụng đất từ khi làm hợp đồng tặng cho đến thời điểm giải quyết vụ việc là bà H và ông Ơ.
Do đó, bà T yêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng tặng cho QSDĐ số 618 được UBND  xã T chứng thực ngày 04/11/2022 đối với phần đất 880m2 thuộc thửa đất 284, tờ bản đồ số 47, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh.
Tuy nhiên, bà H cho rằng nghĩa vụ trả nợ số tiền 1.250.000.000 đồng là trách nhiệm của riêng bà H. Nhưng Hợp đồng tặng cho QSDĐ vào 04/11/2022 cho con gái là Lê Thị Thùy D1 là tài sản chung của vợ chồng ông Ơ, bà H, không phải là tài sản riêng của một mình bà H. Hợp đồng tặng cho QSDĐ của ông Ơ, bà H cho chị D1 là đúng quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển quyền không bị ngăn chặn kê biên, phong tỏa tài sản của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Mọi thủ tục đất đai được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Nên bị đơn không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.
 

2. Hướng giải quyết của Tòa án

- Thứ nhất, thửa đất 284, tờ bản đồ số 47, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh, là tài sản duy nhất của bà H, ông Ơ;
- Thứ hai, Tòa án xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà H, ông Ơ với chị D1là giao dịch giả tạo, nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà T;
- Thứ ba, theo biên bản xác minh ngày 04-8-2023 thì bà H, ông Ơ ngoài phần đất này ra thì bà và ông Ơ không còn tài sản nào khác và cũng không còn nguồn thu nhập nào khác để trả nợ cho bà T;
- Thứ tư, Bà H, ông Ơ không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình.
Từ những tình tiết trên, Tòa án đủ căn cứ để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà Lê Thị Bích T. Tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số 618  giữa bà Chu Thị H, ông Lê Văn Ơ và chị Lê Thị Thùy D1 được UBND xã T chứng thực ngày 04/11/2022, đối với phần đất diện tích 880m2 thửa đất 284, tờ bản đồ số 47, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh vô hiệu.
 

3. Cơ sở pháp lý

- Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015;
- Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.
 

4. Các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Để một giao dịch dân sự có hiệu lực, căn cứ theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Theo đó, khi các giao dịch hoặc hợp đồng được giao kết vi phạm các điều khoản trên thì giao dịch dân sự đó bị vô hiệu. Ngoài ra để hiểu rõ hơn và một số trường hợp giao dịch vô hiệu khác, Bộ luật dân sự cũng đưa ra các quy định cụ thể bao gồm:
- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123 BLDS 2015);
- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 124 BLDS 2015);
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 125 BLDS 2015);
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 126 BLDS 2015);
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127 BLDS 2015);
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128 BLDS 2015);
- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 BLDS 2015);
Giao dịch vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Vậy nên, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Đồng thời, người có lỗi gây thiệt hại còn phải bồi thường.
Như vậy, khi thực hiên giao dịch, ký kết hợp đồng thì các chủ thể cần phải lưu ý các trường hợp dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu tránh gây ảnh hưởng quyền, lợi ích của các bên trong giao dịch.
 

5. Thực tiễn giải quyết giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Theo Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 (gọi tắt là BLDS) có quy định giao dịch dân sự bao gồm hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên tham gia giao dịch. Đây là căn cứ pháp lý nhằm thể hiện ý chí tự do và sự ràng buộc pháp lý giữa các chủ thể trong quan hệ dân sự.
Từ đó, ta có thể hiểu giao dịch dân sự giả tạo là loại giao dịch được xác lập nhưng không nhằm thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ dân sự, mà để che giấu một giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba.
Trong tình huống Bản án số 459/2023/DS-PT, ngoài phần đất đã tặng cho chị D1 thì bà H và ông Ơ không còn tài sản hay nguồn thu nhập nào khác để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ bà T. Ngoài ra, sau khi tặng cho quyền sử dụng đất, căn cứ để chứng minh cho thấy đây là hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà T là việc vợ chồng bà H mới là người thật sự trực tiếp quản lý, sử dụng thửa đất đã tặng cho chị D1.
­
gddsvh 5 1
Trích đoạn thứ 2 phần Nhận định của Tòa án từ Bản án số 459/2023/DS-PT
 
gddsvh5 2
Trích đoạn thứ 2 phần Nhận định của Tòa án từ Bản án số 459/2023/DS-PT

Theo quy định tại khoản 2 Điều 124 BLDS, hệ quả của giao dịch dân sự giả tạo được giải quyết như sau:
“Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
Tình huống Bản án trên cho thấy Tòa đã giải quyết theo đúng quy định pháp luật, tuyên bố vô hiệu Hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bà H, ông Ơ với chị D1.
gddsvh5 3
Trích ý thứ 3 phần Quyết định từ Bản án số 459/2023/DS-PT

Khi giao dịch dân sự đã được tuyên là vô hiệu, theo BLDS, các bên có các khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nghĩa là những phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập sẽ không còn giá trị.
gddsvh5 4
Trích ý thứ 3 phần Quyết định từ Bản án số 459/2023/DS-PT

Tóm lại, giao dịch dân sự giả tạo không chỉ bị vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập mà kèm theo đó còn nhiều hệ quả khác như các bên phải hoàn trả lại những gì đã nhận, chịu trách nhiệm bồi thường nếu gây thiệt hại và có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự nếu giao dịch nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ pháp lý. Việc quy định giao dịch giả tạo sẽ bị vô hiệu không chỉ nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan mà còn góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng và ổn định trong các quan hệ dân sự. Vì vậy, các chủ thể cần cẩn trọng khi tham gia giao dịch để tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.

Trên đây là những phân tích về hệ quả của giao dịch dân sự giả tạo. Tuy nhiên để tránh những rủi ro pháp lý không đáng có khi tham gia giao dịch thì chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.

* Lưu ý: Các thông tin về bán án của bài viết được lấy từ nguồn “congbobanan” và đã được mã hóa dữ liệu. Đồng thời, bài viết trên nhằm chia sẻ thêm kiến thức pháp luật cho người đọc, các nhận xét, đánh giá đều dựa trên quan điểm và học thuật không nhằm mục đích bảo vệ cho bất cứ chủ thể nào.

Tác giả: Quyên Phạm Bảo

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây