Tranh chấp nhiều hợp đồng giả tạo nhằm hợp thức nợ vay

1. Khái quát chung về vụ việc

Bản án số 989/2026/DS-PT của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ngày 20/5/2026 xét xử phúc thẩm tranh chấp giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thị Đ và bị đơn ông Nguyễn Văn T do  Bản án số 172/2025/DS-ST ngày 18/9/2025 Tòa án nhân dân Khu vực 6, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Đây là vụ việc nguyên đơn kiện bị đơn yêu cầu tuyên các hợp đồng đã ký kết giữa hai bên là vô hiệu. Nguyên đơn do hoàn cảnh khó khăn nên có vay bị đơn những khoản tiền khác nhau. Lợi dụng sự thiếu hiểu biết và tình thế cấp bách của nguyên đơn, bị đơn đã yêu cầu nguyên đơn ký vào các hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê nhà làm tin cho các khoản vay, hứa hẹn sau khi nguyên đơn trả đủ số tiền đã vay thì trả lại đất. Sau đó nguyên đơn có liên hệ để xin trả lại tiền và đòi lại đất nhưng bị đơn không đồng ý. Do đó nguyên đơn đã khởi kiện yêu cầu tuyên các hợp đồng trên vô hiệu. Bị đơn có yêu cầu phản tố buộc nguyên đơn trả tất cả số tiền đã vay kèm lãi suất chậm trả và tiền thuê nhà. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và một phần yêu cầu phản tố của bị đơn. Không đồng ý với phán quyết của Tòa, bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Sau khi xem xét thì Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn.

2. Tóm tắt nội dung bản án

Ngày 04/02/2015 bà Đ (nguyên đơn) có vay ông H (bị đơn) số tiền 160.000.000 đồng, ông H lập Hợp đồng hợp tác kinh doanh với nội dung yêu cầu bà Đ góp vốn bằng tài sản là 525m2 đất tại thửa 2-17, 2-18 tờ bản đồ 13 tại xã B, huyện A, để góp vốn số tiền trên, hàng tháng bà Đ chia lãi cho ông H và yêu cầu bà Đ ký vào. Cả hai sau đó đã ra Văn phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên. Tuy nhiên bà Đ có hỏi tại sao phải làm thì ông H nói lập hợp đồng chỉ để làm tin. Sau đó ông H có làm thủ tục đăng bộ sang tên cho ông đối với 525m2 đất trên và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 10/3/2015.

Sau khi ký các hợp đồng trên thì bà Đ có mượn ông H thêm các số tiền khác kéo dài từ năm 2015 đến năm 2018, tổng cộng là 442.000.000 đồng. Để hợp thức hóa số tiền vay và lãi thì ông H bắt bà Đ lăn tay và ký để xác nhận việc vay mượn, đồng thời ngày 02/4/2015 ông H yêu cầu bà Đ ký hợp đồng thuê nhà thì mới cho vay tiếp. Năm 2019, bà Đ có liên hệ ông H để trả lại tiền và đòi lại đất thì ông H không đồng ý.

Các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

• Tuyên hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê nhà bị vô hiệu.

• Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho ông H.

• Hủy Quyết định ngày 10/3/2015 của Ủy ban nhân dân huyện A về thu hồi và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bị đơn có đơn yêu cầu phản tố: Buộc bà Đ phải trả cho ông số tiền vay  (442.000.000 đồng) kèm lãi suất do chậm trả, cùng với tiền thuê nhà (142.200.000 đồng).

Tại Bản án sơ thẩm Tòa án chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn đối với số tiền vay và lãi suất. Ngày 08/10/2025 bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông H giữ nguyên kháng cáo và rút một phần yêu cầu phản tố buộc bà Đ trả tiền thuê nhà. Sau khi xem xét, Hội đồng xét xử phúc thẩm ra phán quyết chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Đ và chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông H, buộc bà Đ trả cho ông tiền vay và lãi suất.

👉 Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu do giả tạo tại Tòa phúc thẩm

3. Bình luận nội dung vụ việc tranh chấp

3.1. Tranh chấp về yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Vụ việc này xoay quanh vấn đề yêu cầu tuyên giao dịch dân sự vô hiệu. Theo pháp luật dân sự, một giao dịch bị xem là vô hiệu nếu không đáp ứng được các điều kiện về nội dung và hình thức theo quy định của pháp luật. Trong tranh chấp, các hợp đồng được ký giữa bà Đ và ông H đáp ứng được về mặt hình thức nhưng mục đích của giao dịch vi phạm điều cấm của luật. Cụ thể, các hợp đồng đó thực chất nhằm để che giấu một giao dịch khác là hợp đồng vay giữa ông H và bà Đ. Đây là dấu hiệu của một giao dịch dân sự giả tạo quy định tại Điều 124 BLDS 2015, để xác định và giải quyết tranh chấp đúng và phù hợp với pháp luật thì Tòa án cần xem xét kỹ chứng cứ, tình tiết vụ việc.

3.2. Thời hạn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

Trong vụ tranh chấp bị đơn có đưa ra căn cứ yêu cầu Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với hợp đồng hợp tác kinh doanh ngày 04/02/2015 do đã hết thời hiệu khởi kiện. Theo Điều 132 BLDS 2015 thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm đối với một số trường hợp cụ thể, hết thời hạn này mà không có yêu cầu thì giao dịch có hiệu lực, trong đó có giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối. Có thể bị đơn đang bị nhầm lẫn giữa các trường hợp quy định tại Điều 132.

Theo quy định tại Điều 127 BLDS 2016 thì “Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó”. Trong vụ việc không có cơ sở để cho rằng bà Đ bị lừa dối vì bà biết rõ chủ thể và nội dung của giao dịch nhưng vì tình thế cấp bách để có tiền lo trị bệnh cho anh trai ruột nên mới ký vào. Do đó, trường hợp của bà Đ không phải là bị lừa dối.

Như vậy, theo khoản 3 Điều 132 BLDS 2015 thời hạn để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo là vô thời hạn không bị hạn chế. Lý lẽ của bị đơn đưa ra khi yêu cầu Tòa án không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn đối với hợp đồng hợp tác kinh doanh ngày 04/02/2015 là chưa hợp lý.

3.3. Xác định lãi suất khi các bên tranh chấp không thống nhất được

Các hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng thuê nhà là giả nhằm che đậy giao dịch vay tiền nên trên thực tế bà Đ vẫn phải trả cho ông H số tiền đã vay kèm lãi suất. Theo nguyên tắc thì lãi suất do các bên thỏa thuận nhưng không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Tuy nhiên ở đây hai bên không thống nhất được về lãi suất nên Tòa án sẽ xác định lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 BLDS 2015. Theo đó lãi suất được xác định sẽ bằng 50% mức lãi suất giới hạn trên, tức 10%/năm.

3.4. Phán quyết của Tòa án

Cả Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều đã xác định được tính chất của các giao dịch dân sự để đi đến kết luận là tuyên các hợp đồng vô hiệu do giả tạo. Đồng thời Tòa cũng tách bạch rõ các giao dịch, tuyên vô hiệu các hợp đồng giả tạo nhưng giao dịch được che giấu là giao dịch vay tiền vẫn có hiệu lực nên phán quyết bà Đ phải trả lại số tiền vay cùng lãi suất chậm trả là hợp lý và có căn cứ. Ngoài ra, việc xác định mức lãi suất trong trường hợp hai bên không thỏa thuận được cũng đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật.

4. Tổng kết

Vụ việc là bài học kinh nghiệm trong việc xác lập các giao dịch dân sự, khi giao kết hợp đồng cần đảm bảo không chỉ đúng về mặt hình thức mà nội dung, mục đích phải không được vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội. Nếu một bên phát hiện giao dịch có dấu hiệu giả tạo thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch đó vô hiệu. Bên cạnh đó cũng phải chú ý đến thời hiệu khởi kiện trong từng trường hợp cụ thể tránh tình trạng xác định sai hoặc hết thời hiệu khởi kiện. Hướng giải quyết của Tòa án là hợp lý trong việc xác định các hợp đồng vô hiệu do giả tạo, cũng như trong việc xác định thời hiệu yêu cầu và mức mãi suất, đảm bảo công bằng, khách quan, chấp hành nghiêm minh quy định của pháp luật và quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự.

👉 Tham khảo thêm: Chi phí thuê luật sư khởi kiện vụ án dân sự