Hướng dẫn về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 31-01-2026

1. Phạm vi điều chỉnh

Nghị định này quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11 tháng 12 năm 2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; gồm:

• Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại các khoản 1, 2 và 6 Điều 5 Nghị quyết số 254/2025/QH15.

• Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 2 và điểm d khoản 13 Điều 3, khoản 10 Điều 4, khoản 2 và điểm b khoản 3 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15.

• Xử lý tiền thuê đất, tiền chậm nộp tiền thuê đất quy định tại điểm c khoản 9 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đối với đơn vị sự nghiệp công lập chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

• Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm quy định tại khoản 7 Điều 7 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 của Luật Đất đai 2024.

• Xử lý tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước quy định tại khoản 8 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15.

• Tính tiền thuê đất phải nộp đối với nhà đầu tư mới thay thế cho nhà đầu tư đã giải thể, phá sản; nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất quy định tại khoản 7 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15.

• Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các trường hợp khác quy định tại điểm a khoản 3 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/NĐ-CP.

• Miễn tiền thuê đất một số năm, giảm tiền thuê đất hằng năm quy định tại khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/NĐ-CP.

• Quy định xử lý chuyển tiếp về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

2. Tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở

Căn cứ quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định về tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở hướng dẫn chi tiết điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, như sau:

Điều 10. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

…

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

…

c) Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).

Nghị định 50/2026/NĐ-CP hướng dẫn:

- Việc tính tiền sử dụng đất quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn; lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều thửa đất trong phạm vi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn 01 (một) thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này. Hộ gia đình, cá nhân cam kết về nội dung này và chịu trách nhiệm về cam kết của mình, thể hiện tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 nhưng vẫn đề nghị lựa chọn thửa đất để tiếp tục được hưởng chính sách này thì chuyển thông tin đến cơ quan thuế để cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất bằng mức 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất; số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đã nộp (nếu có) được trừ vào số tiền sử dụng đất tính lại; đồng thời, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm cơ quan, người có thẩm quyền có văn bản chuyển vi phạm đến cơ quan thuế theo pháp luật về quản lý thuế.

- Việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở, lựa chọn thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất để áp dụng theo quy định tại Điều này được tính từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.

- Giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính tiền sử dụng đất ở, tiền sử dụng đất nông nghiệp là giá đất trên bảng giá đất theo quy định tại Điều 8 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước cho thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

⇒ Quy định góp phần duy trì tính ổn định của quy hoạch sử dụng đất, ngăn chặn các trường hợp “đầu cơ” vào đất nông nghiệp có tiềm năng chuyển đổi, từ đó ổn định thị trường bất động sản và bảo vệ quỹ đất sản xuất. Ngoài ra, cơ chế này ngăn chặn hành vi “chia tách” quyền sử dụng đất giả tạo nhằm tận dụng hạn mức để giảm số tiền sử dụng đất phải nộp.

Tham khảo thêm: Dịch vụ chuyển đất nông nghiệp lên đất ở

3. Cách xác định hạn mức giao đất để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định về cách xác định hạn mức giao đất để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, như sau:

Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định như sau:

• Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều này là hạn mức giao đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định theo quy định của pháp luật về đất đai được áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hạn mức này được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật thì được tính là 01 đối tượng sử dụng đất để được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều này.

• Trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng đất của 01 thửa đất thì diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định như sau:

+ Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân thì việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất theo hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất một lần theo quy định tại Nghị định này.

+ Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng đất của 01 thửa đất mà không thực hiện hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất thì việc xác định diện tích theo hạn mức giao đất ở được tính theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện của những người có chung quyền sử dụng đất.

• Hạn mức giao đất ở tại địa phương đối với hộ gia đình khi tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này được tính theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.

Lưu ý:

- Việc tính tiền sử dụng phải nộp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.

- Việc thu, nộp, kiểm tra, quản lý số tiền sử dụng đất tính theo quy định tại Nghị định này thực hiện theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025/NĐ-CP), quy định tại Nghị định này và pháp luật về quản lý thuế.

Tham khảo thêm: Dịch vụ chuyển mục đích sử dụng đất ở

4. Những điểm mới trong chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai

- Quy định trong việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở hướng dẫn chi tiết điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng quy định tính tiền sử dụng đất ưu tiên một lần trên một thửa đất duy nhất khi chuyển lên đất ở. Trong mọi trường hợp, nếu phát hiện chuyển mục đích tiếp theo (cho thửa đât khác) thì phải nộp 100% số tiền chênh lệch.

- Quy định về truy thu và tính tiền chậm nộp

Trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 nhưng vẫn đề nghị lựa chọn thửa đất để tiếp tục được hưởng chính sách này thì chuyển thông tin đến cơ quan thuế để cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất. Khi phát hiện hưởng sai ưu đãi sẽ bị truy thu theo mức 100% chênh lệch và phải nộp tiền chậm nộp, tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích đến khi bị phát hiện.

- Quy định về số lần chuyển mục đích sử dụng đất

Việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở, lựa chọn thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất để áp dụng theo quy định tại Điều này được tính từ ngày 01 tháng 8 năm 2024. Như vậy, các trường hợp chuyển mục đích từ thời điểm (01-8-2024) sẽ được tính vài số lần được hưởng chính sách.

- Quy định về giá đất và hạn mức tính được quy định tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất

Việc tính tiền sử dụng phải nộp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP thực hiện theo theo bảng giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Hạn mức sử dụng đất được quy định như sau:

• Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất được xác định theo quy định của địa phương tại thời điểm chuyển mục đích, áp dụng cho từng hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp tách hộ theo quy định pháp luật thì mỗi hộ được tính là một đối tượng độc lập để xem xét áp dụng chính sách.

• Đối với thửa đất có nhiều hộ cùng sử dụng, nếu được phép tách thửa thì hạn mức được xác định theo từng thửa đất sau tách; nếu không tách thửa, hạn mức được tính theo hộ gia đình hoặc cá nhân đại diện đứng tên quyền sử dụng đất.

Tham khảo thêm: Luật sư đất đai chuyên nghiệp tại Tp.HCM

5. Hiệu lực thi hành

- Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 31 tháng 01 năm 2026.

- Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật dẫn chiếu tại Nghị định này được sửa đổi, bổ sung, thay thế thì thực hiện theo quy định tương ứng tại văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế đó.

Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP thì:

- Bãi bỏ Điều 3, khoản 4 Điều 18, khoản 7 và khoản 8 Điều 19, Điều 23, khoản 6 Điều 39, khoản 4 Điều 40 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.

- Bãi bỏ Quyết định về việc giảm tiền thuê đất thực hiện theo Mẫu số 02 tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.

Tham khảo thêm: Văn phòng Luật sư chuyên về đất đai tại Tp.HCM

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Nghị định hướng dẫn về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thi hành Luật Đất đai nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Nghị định hướng dẫn về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thi hành Luật Đất đai chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.