Khuyến nghị về giao dịch bất động sản từ Văn phòng Đăng ký đất đai TP. HCM

1. Điều kiện pháp lý để thực hiện quyền của người sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 và 2 Điều 45 Luật Đất đai 2024 về điều kiện chuyển nhượng như sau:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

…

⇒ Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

• Trong thời hạn sử dụng đất;

• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Đặc biệt: Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện trên thì còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

>> Tham khảo thêm: Văn phòng Luật sư chuyên về đất đai tại Tp.HCM - Dịch vụ Luật sư chuyên ngành

2. Một số lưu ý khi giao dịch bất động sản

Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Hồ Chí Minh đã đưa ra một số khuyến nghị khi thực hiện giao dịch bất động sản cần phải xem xét kỹ các điều kiện được quy định tại khoản 1 và 2 Điều 45 Luật Đất đai 2024 để tránh các rủi ro khi có thể phát sinh.

Bên cạnh đó, Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Hồ Chí Minh còn đưa ra lưu ý về một số nội dung, như sau:

- Đối chiếu thông tin thực tế: Diện tích, vị trí, hình thể thửa đất trên giấy chứng nhận phải khớp với thực tế.

- Tình trạng pháp lý: Kiểm tra quy hoạch, nợ nghĩa vụ tài chính, các biến động trên giấy chứng nhận và việc thửa đất có đang bị thế chấp hay không.

- Giao dịch đối với đất thuộc dự án:

• Tìm hiểu năng lực chủ đầu tư và giấy tờ pháp lý dự án (Quyết định quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quyết định giao đất, văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai)
• Yêu cầu văn bản nghiệm thu hạ tầng hoặc thông báo đủ điều kiện chuyển nhượng của Sở Nông nghiệp và Môi trường theo quy định tại Điềm X Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP và khoản 3 Điều 65 Nghị định 101/2024/NĐ-CP
• Có thể tra cứu thông tin dự án trên Website của Sở Nông nghiệp và Môi trường hoặc Sở Xây dựng.

(Theo quy định tại Điềm X Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP và khoản 3 Điều 65 Nghị định 101/2024/NĐ-CP)

- Mua nhà ở hình thành trong tương lai:

• Yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp Văn bản do cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê. (khoản 4 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023)
• Trong trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng. (Điều 183 Luật Nhà ở 2023)

- Hình thức hợp đồng khi giao dịch: Phải sử dụng đúng mẫu quy định, được công chứng/chứng thực và phải thực hiện đăng ký biến động đất đai kịp thời.

Lưu ý: Khi ký hợp đồng cần xem xét đã đủ chủ thể ký của những người có liên quan hay chưa, xem xét trách nhiệm nộp thuế phát sinh (nếu có)… để tránh các tranh chấp phát sinh không đáng có.

>> Tham khảo thêm: Chi phí luật sư tư vấn pháp lý tại Văn phòng luật sư Tô Đình Huy

>> Tham khảo thêm: Luật sư đất đai chuyên nghiệp tại Tp.HCM

3. Cảnh báo rủi ro từ Văn phòng đăng ký đất đai TP. Hồ Chí Minh

Thực trạng về tình hình thực hiện dự án nhà ở trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh trong thời gian vừa qua, có một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để hoàn thiện dự án nên đã tìm cách lách luật, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua dưới nhiều hình thức: hợp đồng đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc góp vốn xây dựng nhà ở,… khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

⇒ Văn phòng nhấn mạnh rằng các loại hợp đồng nguyên tắc, giấy tay, thỏa thuận dân sự không đăng ký có giá trị pháp lý hạn chế và không được pháp luật bảo vệ đầy đủ khi xảy ra tranh chấp. Người dân gặp khó khăn lớn trong việc được cấp Giấy chứng nhận và thu hồi tài sản nếu chủ đầu tư lách luật hoặc thiếu năng lực tài chính.

>> Tham khảo thêm: Luật sư chuyên đất đai, nhà ở

>> Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn pháp lý mua bán nhà đất tại Tp HCM

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Khuyến nghị về giao dịch bất động sản từ Văn phòng Đăng ký Đất đai TP. HCM nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Khuyến nghị về giao dịch bất động sản từ Văn phòng Đăng ký Đất đai TP. HCM chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.