Cá nhân cho thuê nhà có phải thực hiện đăng ký cho thuê không?

1. Nghĩa vụ đăng ký kinh doanh được quy định như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2024 về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, như sau:

Điều 9. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

…

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

…

⇒ Như vậy, theo quy định thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Tuy nhiên, đối với cá nhân cho thuê nhà ở quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải thực hiện kê khai nộp thuế theo quy định.

>> Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn cho thuê lại nhà công trình xây dựng tại TPHCM

2. Hiểu như thế nào về “cho thuê nhà ở quy mô nhỏ”?

Căn cứ theo quy định tại Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, như sau:

Điều 7. Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; không nhằm mục đích kinh doanh và dưới mức quy mô nhỏ

1. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu sau:

a) Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở;

b) Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.

2. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ, bao gồm:

a) Cá nhân không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở;

b) Tổ chức không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.

⇒ Cho thuê nhà ở quy mô nhỏ được xác định dựa trên số lượng căn hộ, diện tích hoặc doanh thu theo quy định tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

⇒ Nếu cá nhân không đáp ứng được điều kiện được quy định tại Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về quy mô kinh doanh thì bắt buộc phải đăng ký thành lập doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

>> Tham khảo thêm: Giải quyết các tranh chấp về đòi lại đất cho thuê

3. Ngưỡng doanh thu được xác định như thế nào khi tính thuế?

Căn cứ theo quy định tại Điều 4 Thông thư 40/2021/TT-BTC về nguyên tắc tính thuế được xác định như sau:

Điều 4. Nguyên tắc tính thuế

1. Nguyên tắc tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành về thuế GTGT, thuế TNCN và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

3. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.

⇒ Theo quy cá nhân kinh doanh cho thuê nhà sẽ phải tiến hành nộp thuế GTGT và thuế TNCN khi mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên. Tuy nhiên, Luật Thuế TNCN (sửa đổi) ngày 10-12-2025 đã nâng mức thu nhập chịu thuế lên 500 triệu đồng/năm. Cụ thể, theo quy định tại Điều 7 Luật Thuế TNCN (sửa đổi) như sau:

Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

…

⇒ Như vậy, từ 1-7-2026, cá nhân cho thuê nhà cần nắm rõ ngưỡng doanh thu chịu thuế, cách tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân khi doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm.

Lưu ý: Hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống, dù không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN vẫn có trách nhiệm kê khai thuế đầy đủ, trung thực, chính xác và nộp hồ sơ đúng thời hạn, đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của hồ sơ thuế.

>> Tham khảo thêm: Luật sư đất đai chuyên nghiệp tại Tp.HCM

4. Nghĩa vụ khác khi thực hiện hoạt động cho thuê

Khi có người đến thuê nhà, chủ cho thuê có trách nhiệm thực hiện thông báo lưu trú với cơ quan Công an xã, phường, thị trấn nơi có nhà cho thuê. Đối với các hợp đồng thuê dài hạn, bên thuê phải thực hiện đăng ký tạm trú theo quy định của Luật Cư trú. Đây là điều kiện bắt buộc để quản lý nhân khẩu và đảm bảo quyền lợi của người thuê nhà trong việc tiếp cận các dịch vụ công.

⇒ Đây là thủ tục hành chính nhằm quản lý dân cư và đảm bảo an ninh trật tự được thực hiện theo quy định của Luật Cư trú 2020 và Luật Nhà ở 2023.

5. Kết luận

Việc thực hiện đăng ký hoạt động cho thuê nhà không chỉ là nghĩa vụ hành chính mà còn là cơ chế bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các bên trong giao dịch.

• Việc đăng ký kinh doanh và đăng ký thuế giúp minh bạch hóa các nguồn thu nhập, đồng thời là cơ sở pháp lý khi có tranh chấp phát sinh.

• Việc trốn tránh đăng ký kinh doanh (khi đủ điều kiện quy mô) hoặc trốn thuế có thể dẫn đến các chế tài xử phạt hành chính. Do đó, cần lưu ý vấn đề này.

• Chủ nhà cần xác định rõ quy mô hoạt động của mình dựa trên các tiêu chí tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP để lựa chọn hình thức đăng ký phù hợp.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn đất đai tại Văn phòng luật sư Tô Đình Huy 

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Cá nhân cho thuê nhà có phải thực hiện đăng ký cho thuê không? nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Cá nhân cho thuê nhà có phải thực hiện đăng ký cho thuê không? chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.