1, Nguyên tắc và điều kiện cho thuê lại nhà, công trình xây dựng
Theo khoản 1 Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định khác của pháp luật.
Việc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng phải có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
Bên thuê lại nhà cần thông báo cho bên cho thuê về việc cho thuê lại theo quy định tại khoản 4 Điều 21 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể là phải thông báo trước ít nhất 30 ngày nếu có ý định cho thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà ở.
Theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì nhà, công trình xây dựng cho thuê phải đáp ứng nguyên tắc sau:
“Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.”
2, Quyền và nghĩa vụ của bên thuê, bên cho thuê nhà công trình xây dựng
Theo quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì bên cho thuê nhà, công trình xây dựng có các quyền sau:
- Yêu cầu bên thuê nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra.
- Cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê.
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà, công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì bên cho thuê nhà, công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau:
- Giao nhà, công trình xây dựng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo đúng công năng, thiết kế.
- Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê.
- Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thoả thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.
- Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì bên thuê nhà, công trình xây dựng có các quyền sau:
- Yêu cầu bên cho thuê giao nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng.
- Được đổi nhà, công trình xây dựng đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
- Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
- Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.
- Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà, công trình xây dựng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra.
- Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì bên thuê nhà, công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau:
- Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế và thoả thuận trong hợp đồng.
- Thanh toán đủ tiền thuê nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thoả thuận trong hợp đồng.
- Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra.
- Trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo đúng thoả thuận trong hợp đồng. Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
3, Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng
– Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
- Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồngmà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;
- Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;
- Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê;
- Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
– Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
- Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;
- Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý;
- Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
– Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác
4, Những bất cập khi cho thuê lại nhà, công trình xây dựng
Việc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng có thể gặp phải nhiều bất cập và rủi ro nếu không được thực hiện đúng quy định pháp luật hoặc không có các biện pháp phòng tránh phù hợp. Dưới đây là một số những bất cập phổ biến khi thực hiện hoạt động này:
- Rủi ro pháp lý và tranh chấp hợp đồng: Thiếu rõ ràng trong hợp đồng về quyền và nghĩa vụ của các bên có thể dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng, trách nhiệm sửa chữa, bồi thường thiệt hại hoặc chấm dứt hợp đồng. Các bên có thể không tuân thủ các quy định pháp luật, gây ra tranh chấp pháp lý kéo dài, phức tạp.
- Vi phạm quy định về quản lý xây dựng và sử dụng nhà, công trình: Nếu hoạt động cho thuê lại không phù hợp với quy hoạch, giấy phép xây dựng hoặc các quy định về an toàn, phòng cháy chữa cháy, có thể bị xử phạt hành chính hoặc buộc phải tháo dỡ, cải tạo lại, gây thiệt hại về tài chính và uy tín.
- Thiệt hại về tài sản và an toàn công trình: Việc cho thuê lại mà không kiểm soát chặt chẽ có thể dẫn đến tình trạng hư hỏng, xuống cấp hoặc mất an toàn của công trình, gây nguy hiểm cho người sử dụng và các bên liên quan.
- Khó kiểm soát việc sử dụng và mục đích thuê lại: Không có các biện pháp kiểm tra, giám sát phù hợp, dễ dẫn đến việc sử dụng sai mục đích hoặc vi phạm quy định về an ninh, trật tự, gây ảnh hưởng đến cộng đồng, môi trường.
- Rủi ro về thuế và nghĩa vụ tài chính: Không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về thuế, phí, hoặc không đăng ký hoạt động đúng quy định có thể dẫn đến xử phạt, truy thu thuế, ảnh hưởng đến uy tín của các bên.
- Ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu ban đầu: Trong nhiều trường hợp, chủ sở hữu không kiểm soát được hoạt động của bên thuê lại, dẫn đến mất quyền kiểm soát hoặc bị thiệt hại về mặt pháp lý và tài chính.
- Khó khăn trong việc xử lý các vi phạm hoặc tranh chấp sau này: Thiếu các căn cứ pháp lý rõ ràng hoặc hợp đồng không chặt chẽ sẽ làm cho việc giải quyết tranh chấp trở nên phức tạp, kéo dài và tốn kém.
5, Phạm vi cung cấp dịch vụ của VPLS Tô Đình Huy
Hiểu được sự khó khăn trong dịch vụ hợp thức hóa nhà đất, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp đến quý khách hàng dịch vụ đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, cụ thể như sau:
- Tư vấn quyền cho thuê lại nhà, công trình xây dựng; Điều kiện nhà, công trình xây dựng được phép cho thuê lại; các loại thuế, phí, lệ phí phải thực hiện;
- Xem xét hồ sơ thuê với chủ sở hữu, đánh giá tính hợp pháp của hoạt động cho thuê lại nhà, công trình xây dựng;
- Tư vấn về hợp đồng cho thuê lại: Hình thức hợp đồng; quyền và nghĩa vụ của các bên; thời hạn thực hiện hợp đồng; chi phí; phương thức giải quyết tranh chấp;
- Tư vấn trình tự thủ tục ký kết hợp đồng; phương thức đảm bảo thực hiện hợp đồng thuê; hỗ trợ khách hàng trong giai đoạn ký kết hợp đồng;
- Tư vấn pháp luật về xây dựng, đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo nhà, công trình xây dựng trong trường hợp có sửa chữa nhà, công trình xây dựng trước, trong thời gian cho thuê lại;
- Hỗ trợ soạn thảo, chuẩn bị hồ sơ về xây dựng; thay mặt khách hàng thực hiện các thủ tục liên quan
6, Thông tin liên hệ
Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến việc cho thuê lại nhà công trình xây dựng , đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 0909160684 LS. Phụng, 0978845617 LS. Huy để nhận được sự tư vấn nhanh nhất, mức phí phù hợp và được hỗ trợ kịp thời. Số hotline này được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc. Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối, từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần. Ngoài ra, Quý khách còn có thể liên hệ và nhận tư vấn trực tiếp hoặc trực tuyến qua Zalo: 0978 845617 hoặc gửi email về địa chỉ: info@luatsuhcm.com. Chúng tôi hiểu rằng các vấn đề về việc cho thuê nhà, công trình xây dựng có thể ảnh hưởng lớn đến cuộc sống, công việc, thời gian và chi phí của Quý khách. Đội ngũ Luật sư của chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, đồng hành và hỗ trợ Quý khách giải quyết mọi vướng mắc pháp lý một cách chuyên nghiệp, hiệu quả nhất. Hãy để chúng tôi trở thành người bạn đồng hành tin cậy trên hành trình vượt qua thử thách pháp lý của Quý khách.
Chúng tôi trên mạng xã hội