Tranh chấp đất do mua bằng giấy viết tay chưa công chứng

1. Khái quát chung về vụ án tranh chấp

Bản án số 272/2025/DS-PT của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội xét xử về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Bá B, bà Nguyễn Thị H và bị đơn là Võ Văn B1, bà Nguyễn Thị H1. Ngoài ra vụ án còn có anh Nguyễn Văn P, chị Phạm Thị Mai H2 và một số người khác tham gia với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Vụ việc phát sinh từ năm 2007, ông B, bà H lập các giấy tờ chuyển nhượng thửa đất cho ông B1, bà H1 với giá 76.000.000 đồng. Tuy nhiên, sau nhiều năm, các bên phát sinh tranh chấp về việc thanh toán tiền, hiệu lực của giấy tờ chuyển nhượng và quyền sử dụng đất. Đặc biệt, năm 2020, ông B, bà H tiếp tục chuyển nhượng thửa đất cho anh P, chị H2. Vì vậy, ông B, bà H khởi kiện yêu cầu tuyên các giấy tờ chuyển nhượng năm 2007 vô hiệu và yêu cầu trả lại đất; phía bị đơn yêu cầu công nhận giao dịch năm 2007 có hiệu lực. Vấn đề trọng tâm của vụ án là xác định giao dịch chuyển nhượng năm 2007 có hiệu lực hay không và ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất đang tranh chấp.

👉  Tham khảo thêm: Tư vấn làm sổ hồng đất mua giấy tay qua nhiều đời chủ

2. Tóm tắt nội dung bản án

Năm 2004, ông B, bà H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất có diện tích ban đầu 160 m². Năm 2007, hai bên thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất cho ông B1, bà H1 với giá 76.000.000 đồng và lập các giấy tờ gồm giấy cam đoan ngày 25/02/2007, giấy xin chứng nhận ngày 27/02/2007 và giấy viết tay ngày 04/3/2007. Ông B1, bà H1 cho rằng đã giao đủ tiền, nhận đất và sau đó xây dựng công trình trên đất. Ngược lại, ông B, bà H cho rằng chưa nhận đủ tiền nên giao dịch không hoàn thành; đồng thời cho rằng thửa đất là tài sản chung của hộ gia đình nên việc chuyển nhượng chưa có sự đồng ý của các con. Đến năm 2020, ông B, bà H tiếp tục chuyển nhượng thửa đất cho anh P, chị H2 nhưng thủ tục sang tên bị dừng do có đơn khiếu nại của bà H1. Sau đó, ông B, bà H khởi kiện yêu cầu tuyên các giấy tờ chuyển nhượng năm 2007 vô hiệu và buộc ông B1, bà H1 trả lại đất. Bị đơn phản tố yêu cầu công nhận giao dịch năm 2007; anh P, chị H2 cũng yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng năm 2020.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 38/2024/DS-ST ngày 18/6/2024, Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông B, bà H, chấp nhận yêu cầu phản tố của ông B1, bà H1 và tuyên hợp đồng chuyển nhượng năm 2020 giữa ông B, bà H với anh P, chị H2 vô hiệu. Không đồng ý với bản án sơ thẩm, ông B và một số người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan kháng cáo. Tại cấp phúc thẩm, Tòa án xác định có căn cứ cho rằng các bên đã thỏa thuận chuyển nhượng đất từ năm 2007, bên mua đã thanh toán 76.000.000 đồng và nhận đất. Mặc dù giao dịch chưa tuân thủ đầy đủ quy định về hình thức, các bên đã thực hiện hơn hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Tòa án cũng xác định thửa đất thuộc quyền của ông B, bà H, chưa có căn cứ chứng minh các con có quyền sở hữu chung đối với thửa đất. Vì vậy, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

👉  Tham khảo thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại TP. HCM

3. Bình luận nội dung bản án

3.1. Về thẩm quyền giải quyết và việc tiến hành phiên tòa phúc thẩm

Việc Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An thụ lý, giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền. Đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự thuộc khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Vì đối tượng tranh chấp là bất động sản tại Việt Nam, vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh theo Điều 37 và điểm a khoản 1 Điều 470 của Bộ luật này. Đơn kháng cáo nộp ngày 27/6/2024, chỉ sau bản án sơ thẩm 9 ngày, nên nằm trong thời hạn 15 ngày theo Điều 273. Việc Hội đồng xét xử phúc thẩm vẫn tiến hành phiên tòa khi một số đương sự vắng mặt nhưng có đơn xin xét xử vắng mặt hoặc có người đại diện cũng phù hợp với Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

3.2. Về việc công nhận hiệu lực của giao dịch năm 2007 dù vi phạm hình thức

Việc công nhận hiệu lực giao dịch năm 2007 là hợp lý. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng ra phải lập thành văn bản và công chứng, chứng thực theo khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 129 của Bộ luật này cho phép Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch vi phạm hình thức nếu một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ. Trong vụ án, giấy viết tay ngày 04/3/2007 do bà H viết ghi rõ đã bán đất với giá 76 triệu đồng và có người làm chứng. Ông Nguyễn Hồng C và ông Nguyễn Quốc H10 đều xác nhận việc giao tiền. Tại biên bản đối chất ngày 03/12/2021, ông B, bà H cũng thừa nhận việc chuyển nhượng năm 2007, và đơn gửi Ủy ban nhân dân xã ngày 28/6/2008 của bà H còn đề nghị bảo vệ quyền lợi theo thỏa thuận hai bên. Theo khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tình tiết do một bên đưa ra mà bên kia thừa nhận thì không phải chứng minh thêm. Phía ông B, bà H lại không có chứng cứ nào chứng minh chưa nhận tiền, nên Tòa án giữ hiệu lực giao dịch là đúng.

3.3. Về việc xác định bên mua đã thanh toán đủ tiền chuyển nhượng

Việc Tòa án xác định ông B1, bà H1 đã giao đủ 76.000.000 đồng là có cơ sở từ các chứng cứ được xem xét trong vụ án. Bị đơn trình bày đã giao tiền trực tiếp cho ông B, bà H và có giấy viết tay ngày 04/3/2007 ghi nhận việc bán đất với giá 76.000.000 đồng. Người làm chứng Nguyễn Hồng C cũng xác nhận đã chứng kiến việc giao tiền; ông Nguyễn Quốc H10 xác nhận có mặt khi các bên thực hiện giao dịch, dù không biết chính xác số tiền. Trong khi đó, ông B, bà H cho rằng chưa nhận tiền nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ đủ sức chứng minh lời trình bày của mình. Theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, đương sự có nghĩa vụ chứng minh cho yêu cầu hoặc ý kiến phản đối của mình. Do đó, việc Tòa án đánh giá lời khai của người làm chứng cùng các giấy tờ liên quan để xác định việc thanh toán đã hoàn thành là phù hợp. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc đánh giá chứng cứ phải dựa trên tổng thể hồ sơ, không nên chỉ căn cứ vào một giấy viết tay riêng lẻ.

3.4. Về lập luận thửa đất là tài sản chung của hộ gia đình

Tài sản chung của hộ gia đình do phía kháng cáo đưa ra dựa trên việc giấy chứng nhận năm 2004 cấp cho “hộ ông B, bà H” và lời khai của anh H7 rằng hộ gồm bố mẹ và năm người con, nên việc bà H tự viết giấy chuyển nhượng năm 2007 mà không hỏi ý kiến các con là vi phạm quy định về định đoạt tài sản của hộ và làm giao dịch vô hiệu. Tòa án bác lập luận này là có căn cứ, vì quyết định cấp đất số 57/2004/QĐ-UB và Tờ trình số 201 xác định đất do ông B trúng đấu giá và cấp cho cá nhân ông B, đơn xin giao đất ghi nhân khẩu kèm theo không có tên người con nào, biên bản họp gia đình ngày 03/8/2020 ghi các con thừa nhận đất là của ông bà, còn phía kháng cáo không có chứng cứ chứng minh sự đóng góp của chị P1 và các con. Tuy nhiên, lập luận của Tòa án còn chưa thật chặt chẽ ở chỗ gần như đồng nhất việc “không đóng góp” với việc “không phải thành viên hộ”, trong khi theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, thành viên hộ được xác định theo quan hệ hôn nhân, huyết thống, việc sống chung và quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được cấp đất; bản án cũng dựa nhiều vào biên bản họp gia đình do chính các bên lập mà chưa đối chiếu hồ sơ cấp giấy chứng nhận. Dù vậy, kết quả giải quyết vẫn hợp lý vì ông B đã biết, đồng ý, nhận tiền, giao đất và để bên mua xây nhà nhiều năm mà không phản đối, nên giao dịch năm 2007 vẫn được bảo vệ theo nguyên tắc thiện chí, trung thực.

👉  Tham khảo thêm: Tư vấn khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

4. Tổng kết

Bản án số 272/2025/DS-PT giải quyết tranh chấp trên cơ sở xem xét quá trình giao kết và thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. Tòa án có căn cứ khi công nhận giao dịch năm 2007 vì có tài liệu thể hiện việc thỏa thuận, thanh toán tiền và giao đất trên thực tế; đồng thời, việc áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 để công nhận giao dịch vi phạm hình thức nhưng đã được thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ là phù hợp. Việc tuyên hợp đồng chuyển nhượng năm 2020 vô hiệu cũng là hệ quả của việc công nhận giao dịch trước đó. Dù vậy, vụ án cho thấy khi giải quyết tranh chấp đất đai, Tòa án cần xác minh kỹ nguồn gốc đất, chủ thể có quyền sử dụng đất và quyền lợi của các thành viên trong hộ gia đình. Nhìn chung, quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm có cơ sở trên các chứng cứ được xem xét, đồng thời nhấn mạnh tầm quan trọng của việc lập hợp đồng đúng hình thức và thực hiện đầy đủ thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.