Tranh chấp đất đai tại TP.HCM diễn ra dưới nhiều hình thức, từ tranh chấp quyền sử dụng đất đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực tiễn xét xử cho thấy nhiều vụ việc có quá trình sử dụng đất kéo dài, liên quan đến nhiều giấy tờ và quyền lợi của nhiều bên. Một số vụ án tiêu biểu có thể kể đến:
Bản án số 61/2021/DS-PT ngày 19/01/2021 của Tòa án nhân dân TP.HCM về tranh chấp đất đai và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vụ án cho thấy tranh chấp về quyền sử dụng đất có thể đồng thời đặt ra vấn đề về tính hợp pháp của Giấy chứng nhận đã được cấp.
Bản án số 1157/2023/DS-PT ngày 08/12/2023 của Tòa án nhân dân TP.HCM liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền, chia tài sản chung và yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Đây là trường hợp tranh chấp đất đai phát sinh đồng thời nhiều quan hệ pháp luật cần được giải quyết.
Bản án số 599/2025/DS-PT ngày 04/06/2025 của Tòa án nhân dân cấp cao tại TP.HCM về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tranh chấp khác, được xét xử phúc thẩm sau khi bản án sơ thẩm bị kháng cáo.
Những vụ án trên phản ánh một phần sự đa dạng và phức tạp của tranh chấp đất đai trên thực tế. Tùy nguồn gốc đất, giấy tờ pháp lý, quá trình sử dụng và yêu cầu của các bên, hướng giải quyết có thể khác nhau.
👉 Tham khảo thêm: Luật sư giỏi về giải quyết tranh chấp đất đai
Để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại TP. HCM, cần xác định đúng quyền khởi kiện, loại tranh chấp và cơ quan có thẩm quyền. Một số điều kiện cơ bản gồm:
Người khởi kiện có quyền khởi kiện: Theo Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp.
Xác định đúng loại tranh chấp: Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong đó, tranh chấp nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng đất được xác định là tranh chấp đất đai. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất là các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và được xem xét theo quy định pháp luật tương ứng.
Khởi kiện đúng Tòa án có thẩm quyền: Khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 xác định tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Cần xác định đúng thẩm quyền theo loại tranh chấp, cấp Tòa án và lãnh thổ.
Thực hiện hòa giải theo quy định: Đối với trường hợp pháp luật đất đai yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, các bên phải thực hiện thủ tục này trước khi chuyển sang bước giải quyết tiếp theo.
Có tài liệu, chứng cứ liên quan: Cần chuẩn bị giấy tờ về quyền sử dụng đất, nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, hợp đồng, giấy tờ thừa kế và các tài liệu khác chứng minh yêu cầu khởi kiện.
Như vậy, trước khi thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại TP. HCM, việc xác định đúng bản chất tranh chấp, quyền khởi kiện, điều kiện hòa giải và Tòa án có thẩm quyền là những vấn đề cần được xem xét ngay từ đầu.
Từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền và trình tự giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo cơ chế chính quyền địa phương 02 cấp. Theo Mục I Phần VIII Phụ lục ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thủ tục thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND được thực hiện cơ bản theo trình tự dưới đây.
Trước khi chuyển sang bước giải quyết tiếp theo, các bên thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trình tự thực hiện cơ bản gồm:
Bước 1: Nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai
Người có yêu cầu nộp đơn đến UBND nơi có đất tranh chấp. Nội dung đơn cần thể hiện thông tin của các bên, vị trí thửa đất, quá trình quản lý, sử dụng đất, nội dung tranh chấp và yêu cầu giải quyết. Người yêu cầu gửi kèm các giấy tờ, tài liệu và chứng cứ liên quan.
Bước 2: Thụ lý, thẩm tra và xác minh
Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, Chủ tịch UBND có thẩm quyền thông báo bằng văn bản về việc thụ lý cho các bên tranh chấp và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Trường hợp không thụ lý thì phải nêu rõ lý do.
Sau đó, cơ quan được giao tham mưu tiến hành thẩm tra, xác minh, kiểm tra hiện trạng, hồ sơ địa chính và các tài liệu liên quan đến vụ việc.
Bước 3: Tổ chức hòa giải
Cơ quan được giao tham mưu tổ chức hòa giải giữa các bên và có thể tổ chức họp với các cơ quan, đơn vị có liên quan để xem xét nội dung tranh chấp. Kết quả hòa giải được lập thành biên bản theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024.
Bước 4: Thực hiện kết quả hòa giải thành
Nếu các bên thống nhất được phương án giải quyết thì thực hiện theo nội dung đã được ghi nhận trong biên bản hòa giải. Trường hợp nội dung hòa giải thành làm thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất thì các bên thực hiện thủ tục đăng ký, điều chỉnh theo quy định pháp luật đất đai.
Thời hạn giải quyết thủ tục thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyène không quá 45 ngày, cấp tỉnh không quá 50 ngày kể từ ngày thụ lý. Đối với địa bàn miền núi, biên giới, hải đảo và vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, thời hạn được tăng thêm 10 ngày.
Trường hợp hòa giải tại UBND cấp xã không thành, các bên có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo Điều 236 Luật Đất đai 2024. Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền của Tòa án, người có quyền và lợi ích bị ảnh hưởng có thể thực hiện thủ tục khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Người khởi kiện chuẩn bị đơn khởi kiện, biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã, giấy tờ về quyền sử dụng đất và các tài liệu, chứng cứ liên quan đến nội dung tranh chấp.
Đối với tranh chấp về ranh giới, diện tích hoặc vị trí thửa đất, có thể cung cấp thêm hồ sơ địa chính, trích lục bản đồ, tài liệu thể hiện hiện trạng sử dụng đất và các tài liệu có liên quan.
Bước 2: Nộp đơn và thụ lý vụ án
Người khởi kiện nộp hồ sơ tại Tòa án có thẩm quyền. Tòa án xem xét đơn khởi kiện và các tài liệu kèm theo để thực hiện thủ tục thụ lý vụ án theo quy định.
Đối với thời hạn khởi kiện, tranh chấp về quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, người có quyền lợi bị ảnh hưởng không bị giới hạn bởi một thời hạn khởi kiện cụ thể đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Bước 3: Hòa giải tại Tòa án
Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án tiến hành các thủ tục tố tụng cần thiết và hòa giải giữa các bên. Nếu các bên đạt được thỏa thuận thì vụ việc được giải quyết theo kết quả hòa giải theo quy định.
Bước 4: Xét xử và giải quyết tranh chấp
Trường hợp hòa giải tại Tòa án không thành, Tòa án tiếp tục thực hiện thủ tục xét xử và ban hành bản án, quyết định để giải quyết tranh chấp theo quy định.
👉 Tham khảo thêm: Hướng dẫn thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai
Theo Điều 7 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, mức tạm ứng án phí khi khởi kiện tranh chấp đất đai được xác định tùy theo vụ án có giá ngạch hay không.
Đối với tranh chấp đất đai không có giá ngạch: Mức tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng.
Đối với tranh chấp đất đai có giá ngạch: Mức tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm bằng 50% mức án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch mà Tòa án dự tính theo giá trị tài sản tranh chấp, nhưng không thấp hơn 300.000 đồng. Cụ thể:
|
Giá trị tài sản tranh chấp |
Mức tạm ứng án phí |
|
Từ 6 triệu đồng trở xuống |
300.000 đồng |
|
Trên 6 triệu đến 400 triệu đồng |
50% × 5% giá trị tài sản tranh chấp |
|
Trên 400 triệu đến 800 triệu đồng |
50% × [20 triệu + 4% phần vượt 400 triệu] |
|
Trên 800 triệu đến 2 tỷ đồng |
50% × [36 triệu + 3% phần vượt 800 triệu] |
|
Trên 2 tỷ đến 4 tỷ đồng |
50% × [72 triệu + 2% phần vượt 2 tỷ] |
|
Trên 4 tỷ đồng |
50% × [112 triệu + 0,1% phần vượt 4 tỷ] |
Mức tạm ứng trên được xác định khi khởi kiện. Án phí phải chịu khi vụ án được giải quyết sẽ được Tòa án xác định theo quy định pháp luật và kết quả giải quyết vụ án.
Với dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại TP. HCM, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy hỗ trợ khách hàng đánh giá vụ việc, xác định hướng giải quyết và thực hiện các công việc pháp lý cần thiết. Nội dung hỗ trợ tập trung vào:
Rà soát hồ sơ và tình trạng pháp lý: Kiểm tra Giấy chứng nhận, giấy tờ về nguồn gốc đất, quá trình quản lý, sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến tranh chấp.
Xác định bản chất và căn cứ pháp lý của tranh chấp: Phân tích nguyên nhân tranh chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên để xác định hướng xử lý phù hợp.
Tư vấn phương án giải quyết: Đánh giá khả năng hòa giải, giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án tùy tính chất vụ việc.
Chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ: Hướng dẫn, soạn thảo và rà soát đơn yêu cầu, đơn khởi kiện cùng các tài liệu, chứng cứ liên quan.
Hỗ trợ thực hiện thủ tục: Theo dõi quá trình giải quyết, hỗ trợ thực hiện các thủ tục trong phạm vi được ủy quyền và xử lý những yêu cầu phát sinh.
Hỗ trợ bổ sung, hoàn thiện chứng cứ: Phân tích yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, hướng dẫn bổ sung tài liệu cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.
Tư vấn xử lý vướng mắc phát sinh: Hỗ trợ các vấn đề về ranh giới, nguồn gốc đất, Giấy chứng nhận, hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế và các quan hệ pháp lý khác liên quan đến đất.
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy hỗ trợ từ bước đánh giá hồ sơ, xác định phương án giải quyết đến hoàn thiện thủ tục tranh chấp đất đai, giúp quá trình xử lý vụ việc đúng quy định và hạn chế những vướng mắc không cần thiết.
Tranh chấp đất đai thường liên quan đến nguồn gốc đất, quyền sử dụng đất, ranh giới, hợp đồng hoặc thừa kế và có thể kéo dài nếu không xác định đúng hướng xử lý ngay từ đầu. Vì vậy, việc được tư vấn dựa trên hồ sơ và tình tiết thực tế giúp xác định rõ quyền, nghĩa vụ của các bên và phương án giải quyết phù hợp.
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy tiếp nhận và đánh giá từng vụ việc cụ thể, tập trung vào bản chất tranh chấp, căn cứ pháp lý và chứng cứ hiện có. Từ đó, luật sư tư vấn phương án hòa giải, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án tùy từng trường hợp.
Bên cạnh việc tư vấn hướng xử lý, Văn phòng hỗ trợ khách hàng trong quá trình chuẩn bị hồ sơ, bổ sung chứng cứ và giải quyết những vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện thủ tục. Các thông tin, tài liệu liên quan đến vụ việc được bảo mật theo quy định.
Với cách tiếp cận dựa trên từng hồ sơ cụ thể, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy hướng đến việc giúp khách hàng hiểu rõ tình trạng pháp lý của vụ việc, chủ động lựa chọn phương án phù hợp và hạn chế những rủi ro không cần thiết trong quá trình giải quyết tranh chấp.
👉 Tham khảo thêm: Phí dịch vụ tư vấn đất đai tại Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy.
Nếu đang phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất, hợp đồng, ranh giới, thừa kế hoặc các vấn đề khác liên quan đến đất đai tại TP. HCM, có thể liên hệ Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy để được tư vấn, rà soát hồ sơ và định hướng phương án giải quyết phù hợp với từng vụ việc.
📍 Địa chỉ văn phòng
Trụ sở chính: A-10-11 Centana Thủ Thiêm, số 36 Mai Chí Thọ, Phường Bình Trưng (Q.2 cũ), Tp.Hồ Chí Minh
Văn phòng giao dịch: Lầu 1, số 227A Xô Viết Nghệ Tĩnh, P. Gia Định, Tp.Hồ Chí Minh (Gần vòng xoay Hàng Xanh)
📞 Kênh tư vấn trực tuyến
💬 Hotline: 090.916.0684 (Tư vấn pháp luật nhanh)
📱 Zalo hỗ trợ: 097.884.5617 (Luật sư trực tuyến)
☎️ Điện thoại bàn: (028) 3899 1104
🕒 Thời gian làm việc
📅 Thứ 2 – Thứ 6: 08:00 – 21:00
❌ Thứ 7, Chủ nhật và Ngày lễ: Nghỉ
✉️ Kết nối số
📩 Email: info@luatsuhcm.com
🌐 Website: luatsuhcm.com
🛡️ CAM KẾT: Mọi thông tin trao đổi giữa khách hàng và Luật sư đều được bảo mật tuyệt đối theo quy định của pháp luật và quy tắc đạo đức nghề nghiệp.
Chúng tôi trên mạng xã hội