Điểm mới nổi bật của Luật Xây dựng 2025

1. Thay đổi phạm vi điều chỉnh: từ “hoạt động đầu tư xây dựng” sang “hoạt động xây dựng”

Nội dung	Luật Xây dựng 2014	Luật Xây dựng 2025
Phạm vi điều chỉnh	“Điều 1. Phạm vi điều chỉnh Luật này quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân và quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng.” Quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm và quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng.	“Điều 1. Phạm vi điều chỉnh Luật này quy định về hoạt động xây dựng; quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng và quản lý nhà nước về xây dựng.” Quy định về hoạt động xây dựng, quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm và quản lý nhà nước về xây dựng.

⇒ Luật 2025 dùng phạm vi rộng hơn, bao trùm nhiều khâu quản lý xây dựng, không chỉ nhấn vào “đầu tư xây dựng”.

Ngoài ra, Luật 2025 bổ sung Điều 4 về áp dụng Luật Xây dựng và các luật có liên quan, quy định cách xử lý quan hệ giữa Luật Xây dựng với Luật Đấu thầu, Luật PPP, Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và Luật Đường sắt. Đây là điểm mới quan trọng nhằm giảm xung đột pháp luật khi triển khai dự án.

👉 Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn soạn thảo và rà soát hợp đồng xây dựng

2. Giảm trọng tâm “quy hoạch xây dựng”, tăng trọng tâm “quản lý dự án”

Luật Xây dựng 2014 dành Chương II để quy định riêng về quy hoạch xây dựng, trong đó liệt kê các loại quy hoạch như quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù và quy hoạch nông thôn.

Trong Luật Xây dựng 2025, ngay sau phần quy định chung, Chương II là Quản lý dự án đầu tư xây dựng, với các quy định về trình tự đầu tư, phân loại dự án, yêu cầu dự án, khảo sát, lập và thẩm định dự án.

⇒ Luật 2025 không còn đặt quy hoạch xây dựng thành một chương lớn như Luật 2014, mà chuyển trọng tâm sang quản lý dự án, thủ tục đầu tư, cấp phép, trật tự xây dựng, chất lượng, chi phí và hợp đồn

3. Bổ sung cơ chế phối hợp với các luật chuyên ngành

- Đây là điểm mới rõ của Luật 2025.

- Luật Xây dựng 2014 chỉ nêu nguyên tắc nếu điều ước quốc tế có quy định khác thì áp dụng điều ước quốc tế.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

Luật này áp dụng đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động đầu tư xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam.

Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với quy định của Luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.

- Luật Xây dựng 2025 quy định cụ thể hơn: nội dung về hợp đồng xây dựng chưa được quy định thì áp dụng Luật Đấu thầu, Luật PPP và Bộ luật Dân sự; dự án đầu tư xây dựng theo thủ tục đầu tư đặc biệt thì theo Luật Đầu tư; dự án đường sắt quốc gia, địa phương thì theo Luật Đường sắt; luật hoặc nghị quyết ban hành sau nếu muốn khác Luật Xây dựng thì phải xác định rõ nội dung khác đó.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

Luật này áp dụng đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài có hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam.

⇒ Luật 2025 có cơ chế “điều phối pháp luật” rõ ràng hơn, đặc biệt cho các dự án lớn, dự án PPP, dự án đầu tư đặc biệt và dự án đường sắt.

4. Phân cấp quản lý nhà nước thay đổi

Nội dung	Luật Xây dựng 2014	Luật Xây dựng 2025
Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng	Gồm Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện.	Gồm Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh và UBND xã, phường, đặc khu.
Cơ quan chuyên môn về xây dựng	Gồm cơ quan thuộc Bộ, Sở và Phòng có chức năng quản lý xây dựng cấp huyện.	Bổ sung cơ quan thuộc UBND cấp xã, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và cơ quan khác theo quy định của Chính phủ.

⇒ Luật 2025 thể hiện rõ xu hướng phân cấp, phân quyền xuống cấp xã, phù hợp với mô hình quản lý mới và yêu cầu quản lý trật tự xây dựng tại địa phương.

5. Quy định riêng về vật liệu xây dựng, công trình xanh và phát triển bền vững

Luật Xây dựng 2025 tách riêng Điều 8 về vật liệu xây dựng, yêu cầu phát triển, sản xuất và sử dụng vật liệu xây dựng phải an toàn, hiệu quả, thân thiện môi trường và sử dụng hợp lý tài nguyên; vật liệu, cấu kiện phải đúng thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật và bảo đảm chất lượng.

Điều 8. Vật liệu xây dựng

1. Phát triển, sản xuất và sử dụng vật liệu xây dựng phải bảo đảm an toàn, hiệu quả, thân thiện với môi trường và sử dụng hợp lý tài nguyên.

2. Vật liệu, cấu kiện sử dụng cho công trình xây dựng phải theo đúng thiết kế xây dựng, chỉ dẫn kỹ thuật (nếu có) đã được phê duyệt, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật và pháp luật về chất lượng sản phẩm, hàng hóa.

3. Vật liệu xây dựng được sử dụng để sản xuất, chế tạo, gia công bán thành phẩm phải phù hợp với quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

4. Ưu tiên sử dụng vật liệu xây dựng tại chỗ bảo đảm hiệu quả đầu tư; vật liệu xây dựng và sản phẩm xây dựng được sản xuất, chế tạo trong nước; sản phẩm có tỷ lệ nội địa hóa cao.

So với Luật Xây dựng 2014, quy định này cụ thể hơn. Luật Xây dựng 2014 mới dừng nhiều ở chính sách khuyến khích sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm năng lượng, tài nguyên và bảo vệ môi trường.

Điều 10. Chính sách khuyến khích trong hoạt động đầu tư xây dựng

1. Khuyến khích hoạt động đầu tư xây dựng nhằm bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị di tích lịch sử - văn hóa, di sản văn hóa, tín ngưỡng, tôn giáo; xây dựng nhà ở xã hội; hoạt động đầu tư xây dựng theo quy hoạch ở miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn và vùng chịu ảnh hưởng tiêu cực của biến đổi khí hậu.

2. Các chủ thể tham gia hoạt động đầu tư xây dựng thuộc các thành phần kinh tế được đối xử bình đẳng trước pháp luật, được khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động đầu tư xây dựng; ưu tiên nhà thầu có công trình được Nhà nước trao tặng giải thưởng chất lượng công trình xây dựng khi tham gia đấu thầu trong hoạt động xây dựng.

3. Từng bước chuyển giao một số dịch vụ công do cơ quan quản lý nhà nước đang thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng cho tổ chức xã hội - nghề nghiệp có đủ khả năng, điều kiện đảm nhận.

4. Nhà nước có chính sách khuyến khích nghiên cứu, áp dụng khoa học và công nghệ tiên tiến, ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đầu tư xây dựng; hoạt động đầu tư, chứng nhận công trình xây dựng sử dụng tiết kiệm, hiệu quả năng lượng, tài nguyên, bảo đảm yêu cầu bảo vệ môi trường; phát triển đô thị sinh thái, đô thị thông minh, thích ứng với biến đổi khí hậu và phát triển bền vững.

⇒ Luật 2025 biến yêu cầu về vật liệu, tiêu chuẩn, chất lượng và môi trường thành nhóm quy định rõ ràng hơn trong phần nguyên tắc và quản lý kỹ thuật.

6. Bổ sung quy định riêng về bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản

- Luật Xây dựng 2014 có nhắc đến bất khả kháng trong phần điều chỉnh hợp đồng xây dựng, ví dụ hợp đồng được điều chỉnh khi có trường hợp bất khả kháng theo quy định pháp luật.

Điều 143. Điều chỉnh hợp đồng xây dựng

Điều chỉnh hợp đồng xây dựng gồm điều chỉnh về khối lượng, tiến độ, đơn giá hợp đồng và các nội dung khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Điều chỉnh hợp đồng xây dựng chỉ được áp dụng trong thời gian thực hiện hợp đồng.

Các trường hợp được điều chỉnh hợp đồng xây dựng:

a) Do các bên thỏa thuận trong hợp đồng phù hợp với các quy định của Luật này và pháp luật khác có liên quan;

b) Khi Nhà nước thay đổi các chính sách làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp các bên hợp đồng có thỏa thuận khác;

c) Khi dự án được điều chỉnh có ảnh hưởng đến hợp đồng, trừ trường hợp các bên hợp đồng có thỏa thuận khác;

d) Các trường hợp bất khả kháng theo quy định của pháp luật.

Ngoài các quy định nêu tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, việc điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công[143] còn phải tuân thủ các quy định sau:

a) Việc điều chỉnh đơn giá thực hiện hợp đồng chỉ áp dụng đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh và hợp đồng theo thời gian;

b) Đơn giá trong hợp đồng được điều chỉnh theo nội dung, phạm vi, phương pháp và căn cứ điều chỉnh hợp đồng được các bên thỏa thuận trong hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật;

c) Khi điều chỉnh hợp đồng làm thay đổi mục tiêu đầu tư, thời gian thực hiện hợp đồng, làm vượt dự toán gói thầu xây dựng được duyệt thì phải được người quyết định đầu tư cho phép.

Luật Xây dựng 2025 có Điều 13 riêng về bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng. Bất khả kháng bao gồm thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh, tình trạng khẩn cấp về an ninh quốc gia, quốc phòng, đình công, cấm vận, phát hiện cổ vật, khảo cổ và trường hợp khác theo luật. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản gồm thay đổi chính sách, pháp luật; điều kiện địa chất bất thường không lường trước được; và trường hợp khác theo luật.

Điều 13. Bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng

1. Sự kiện bất khả kháng trong hoạt động xây dựng bao gồm:

a) Thiên tai, thảm họa môi trường;

b) Hỏa hoạn, dịch bệnh;

c) Tình trạng khẩn cấp về an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội và tình trạng khẩn cấp về quốc phòng;

d) Đình công, bãi công, cấm vận, bao vây;

đ) Hoạt động về phát hiện cổ vật, khảo cổ;

e) Các trường hợp khác theo quy định của luật có liên quan.

2. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng bao gồm các trường hợp:

a) Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật;

b) Các điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được;

c) Các trường hợp khác theo quy định của luật có liên quan.

Việc xác định các sự kiện, trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự về sự kiện bất khả kháng và thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

⇒ Luật 2025 tạo cơ sở pháp lý rõ hơn để xử lý điều chỉnh dự án, hợp đồng, tiến độ, chi phí khi xảy ra biến động lớn.

👉 Tham khảo thêm: Dịch vụ soạn thảo hợp đồng

7. Phân loại dự án đầu tư xây dựng theo hình thức đầu tư rõ hơn

- Luật Xây dựng 2014 phân loại dự án theo quy mô, tính chất, loại công trình và nguồn vốn sử dụng, gồm dự án quan trọng quốc gia, nhóm A, nhóm B, nhóm C.

Điều 49. Phân loại dự án đầu tư xây dựng

1. Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo quy mô, mức độ quan trọng; công năng phục vụ, tính chất chuyên ngành của công trình và mục đích quản lý; nguồn vốn sử dụng và hình thức đầu tư.

2. Căn cứ quy mô, mức độ quan trọng, dự án đầu tư xây dựng được phân loại thành dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm B, dự án nhóm C theo tiêu chí quy định của pháp luật về đầu tư công.

3. Căn cứ công năng phục vụ, tính chất chuyên ngành của công trình và mục đích quản lý, dự án đầu tư xây dựng được phân loại thành các dự án sau:

a) Dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng;

b) Dự án đầu tư xây dựng công trình công nghiệp;

c) Dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật;

d) Dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông;

đ) Dự án đầu tư xây dựng công trình phục vụ nông nghiệp và phát triển nông thôn;

e) Dự án đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh;

g) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp khác;

h) Dự án đầu tư công trình bảo quản, tu bổ, phục hồi di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.

4. Căn cứ nguồn vốn sử dụng và hình thức đầu tư, dự án đầu tư xây dựng được phân loại thành các dự án sau:

a) Dự án sử dụng vốn đầu tư công;

b) Dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công;

c) Dự án PPP;

d) Dự án sử dụng vốn khác.

5. Dự án đầu tư xây dựng được sử dụng một hoặc nhiều nguồn vốn khác nhau; có một hoặc nhiều công trình với loại và cấp khác nhau.

6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

- Luật Xây dựng 2025 phân loại dự án theo nhiều lớp rõ hơn, gồm: dự án đầu tư công; dự án PPP; dự án sử dụng chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước hoặc vốn ngân sách khác; dự án đầu tư kinh doanh; đồng thời vẫn phân loại theo quy mô, mức độ quan trọng và mục đích, công năng phục vụ.

Điều 17. Phân loại dự án đầu tư xây dựng

1. Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo hình thức đầu tư bao gồm:

a) Dự án đầu tư công;

b) Dự án PPP;

c) Dự án sử dụng chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, vốn ngân sách nhà nước khác không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư công thực hiện theo các quy định đối với dự án đầu tư công tại Luật này;

d) Dự án đầu tư xây dựng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư, dự án đầu tư xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này (sau đây gọi là dự án đầu tư kinh doanh).

2. Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo quy mô, mức độ quan trọng bao gồm:

a) Dự án quan trọng quốc gia; dự án do Quốc hội quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư;

b) Dự án nhóm A, dự án nhóm B, dự án nhóm C theo các tiêu chí quy định của pháp luật về đầu tư công.

Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo mục đích, công năng phục vụ.

3. Chính phủ quy định chi tiết khoản 3 Điều này và việc phân loại để quản lý các hoạt động xây dựng đối với dự án sử dụng vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của nhà tài trợ nước ngoài.

⇒ Luật 2025 phân loại dự án sát hơn với các luật đầu tư hiện hành, giúp xác định thủ tục quản lý tương ứng theo từng loại vốn và hình thức đầu tư.

8. Quy định mới về lập dự án đầu tư xây dựng

- Luật Xây dựng 2014 quy định khi đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, trừ một số trường hợp; dự án quan trọng quốc gia, nhóm A phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi; dự án tôn giáo, dự án quy mô nhỏ chỉ cần Báo cáo kinh tế - kỹ thuật; nhà ở riêng lẻ không phải lập dự án hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật.

Điều 52. Lập dự án đầu tư xây dựng

1. Khi đầu tư xây dựng, chủ đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này. Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải phù hợp với yêu cầu của từng loại dự án. Việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải tuân thủ quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, việc lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng được quy định như sau:

a) Dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A sử dụng vốn đầu tư công; dự án PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ theo quy định của Luật Đầu tư, dự án điện lực tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Điện lực phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng;

b) Đối với dự án không thuộc quy định tại điểm a khoản này, việc lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng do người quyết định đầu tư quyết định;

c) Trình tự lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư và quy định khác của pháp luật có liên quan;

d) Nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy định tại Điều 53 của Luật này, trừ dự án PPP.

3. Dự án đầu tư xây dựng chỉ cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng trong các trường hợp sau:

a) Công trình xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo;

b) Công trình xây dựng quy mô nhỏ và công trình khác do Chính phủ quy định.

4. Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng không phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

- Luật Xây dựng 2025 quy định chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao chuẩn bị dự án phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, nhưng làm rõ hơn các trường hợp chỉ cần Báo cáo kinh tế - kỹ thuật và các trường hợp không phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi/Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, như công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp do cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng hoặc nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, trừ nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ hoặc nhà ở trong khu vực bảo vệ di tích, di sản thế giới.

Điều 23. Lập dự án đầu tư xây dựng

1. Chủ đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế - kỹ thuật làm cơ sở trình thẩm định, phê duyệt dự án, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Dự án đầu tư xây dựng chỉ cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật trong các trường hợp sau đây:

a) Dự án đầu tư xây dựng công trình sử dụng cho mục đích tôn giáo, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này;

b) Dự án đầu tư xây dựng quy mô nhỏ hoặc có tính chất kỹ thuật đơn giản theo quy định của Chính phủ;

c) Trường hợp khác theo quy định của pháp luật có liên quan.

3. Công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp do cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng không phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, trừ trường hợp công trình nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ có yêu cầu lập dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc công trình nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực bảo vệ di tích, di sản thế giới có yêu cầu lập dự án theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa.

4. Đối với dự án bảo quản, tu bổ, phục hồi di tích, việc lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, phê duyệt dự án thực hiện theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa.

5. Việc lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư, Đề xuất dự án để quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư, pháp luật về đầu tư và quy định khác của pháp luật có liên quan.

⇒ Luật 2025 chi tiết hóa hơn các trường hợp được đơn giản hóa hồ sơ dự án, đồng thời liên thông với pháp luật về nhà ở, đất đai và di sản văn hóa.

9. Mở rộng các trường hợp miễn giấy phép xây dựng

- Luật Xây dựng 2014 quy định các trường hợp miễn giấy phép như công trình bí mật nhà nước, công trình theo lệnh khẩn cấp, công trình trên địa bàn từ hai tỉnh trở lên, công trình tạm phục vụ thi công, công trình theo tuyến ngoài đô thị, công trình trong khu công nghiệp/khu chế xuất/khu công nghệ cao có quy hoạch 1/500, nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị dưới 7 tầng và dưới 500 m², một số công trình sửa chữa cải tạo, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn…

Điều 89. Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng

[…] 2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán Nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;

d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

e) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn[85] hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;

h) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung huyện, quy hoạch chung xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

i1) Công trình trên biển thuộc dự án điện gió ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án;

k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h, i và i1 khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

…

- Luật Xây dựng 2025 mở rộng thêm nhiều trường hợp miễn giấy phép, đáng chú ý gồm: công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tại khu vực đất quốc phòng, an ninh; công trình ngoài khơi đã được giao khu vực biển; công trình tại cảng hàng không; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động; công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi; công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² nếu không thuộc các khu vực phải quản lý theo quy hoạch, khu chức năng, khu phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, quy hoạch chung xã hoặc quy chế quản lý kiến trúc.

Điều 43. Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng

[…] 2. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ các trường hợp sau đây:

a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định tại Luật này; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

c) Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến;

d) Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không;

đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động;

e) Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định;

g) Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

…

⇒ Luật 2025 mở rộng miễn giấy phép, nhưng đồng thời đặt điều kiện quản lý theo quy hoạch và quy chế kiến trúc chặt hơn đối với nhà ở riêng lẻ và công trình cấp IV.

10. Thay đổi điều kiện khởi công xây dựng

Luật Xây dựng 2014 yêu cầu khởi công phải có mặt bằng, giấy phép nếu thuộc diện phải có giấy phép, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt và được chủ đầu tư kiểm tra xác nhận, hợp đồng thi công, đủ vốn theo tiến độ, và biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường.

Điều 107. Điều kiện khởi công xây dựng công trình

1. Việc khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện sau:

a) Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng;

b) Có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 89 của Luật này;

c) Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt;

d) Chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công theo quy định của pháp luật;

đ) Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng;

e) Chủ đầu tư đã gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc.

2. Việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

- Luật Xây dựng 2025 quy định điều kiện khởi công gồm: có mặt bằng, có giấy phép nếu thuộc diện phải có, có thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt, đã giao kết hợp đồng xây dựng, và đã gửi thông báo khởi công bằng văn bản hoặc trực tuyến, trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Với công trình khẩn cấp, cấp bách, dự án đầu tư công đặc biệt hoặc công trình cần khởi công sớm theo quyết định của Thủ tướng, chỉ cần điều kiện về mặt bằng; nhà ở riêng lẻ chỉ cần giấy phép nếu thuộc diện phải có và xây dựng trên đất ở hợp pháp.

Điều 48. Điều kiện khởi công xây dựng công trình

1. Việc khởi công xây dựng công trình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này, phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần;

b) Có giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 43 của Luật này;

c) Có thiết kế bản vẽ thi công của phần công trình, hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt;

d) Chủ đầu tư đã giao kết hợp đồng xây dựng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công theo tiến độ thi công xây dựng;

đ) Chủ đầu tư đã gửi thông báo khởi công xây dựng bằng văn bản hoặc trực tuyến (trừ công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương.

2. Việc khởi công xây dựng công trình sau đây chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều này:

a) Công trình khẩn cấp, cấp bách và công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt;

b) Công trình cần khởi công sớm theo chỉ đạo của cấp có thẩm quyền do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

3. Việc khởi công xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều này và được xây dựng trên đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai.

⇒ Luật 2025 bổ sung hình thức thông báo khởi công trực tuyến, đồng thời tạo cơ chế khởi công linh hoạt hơn cho công trình khẩn cấp, cấp bách, đầu tư công đặc biệt.

👉 Tham khảo thêm: Tư vấn về điều chỉnh, bổ sung hợp đồng xây dựng

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Điểm mới nổi bật của Luật Xây dựng 2025 nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề cập nhật pháp lý Điểm mới nổi bật của Luật Xây dựng 2025 chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.