Ngày 28/8/2026, UBND TP.HCM ban hành Quyết định 67/2026/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn Thành phố. Theo Điều 3 Quyết định này, việc tách thửa phải tuân thủ các nguyên tắc, điều kiện tại Điều 220 Luật Đất đai và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.
Theo đó, để thực hiện tách thửa đất tại TP.HCM, thửa đất phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:
Có Giấy chứng nhận hợp lệ: Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai và vẫn còn thời hạn sử dụng đất.
Bảo đảm tình trạng pháp lý của thửa đất: Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không thuộc trường hợp đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Trường hợp có tranh chấp nhưng xác định được rõ phần diện tích, ranh giới tranh chấp thì phần đất còn lại không tranh chấp vẫn có thể được xem xét tách thửa.
Có lối đi phù hợp: Thửa đất sau khi tách phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng. Lối đi phải đáp ứng các yêu cầu liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, thoát nạn, phòng cháy và chữa cháy theo điều kiện thực tế tại địa phương.
Đáp ứng diện tích và kích thước tối thiểu: Các thửa đất hình thành sau khi tách và thửa đất còn lại phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo từng loại đất, khu vực được quy định tại Quyết định 67/2026/QĐ-UBND. Trường hợp diện tích sau tách nhỏ hơn mức tối thiểu thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất: Khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, pháp luật không bắt buộc phải tách thửa trong mọi trường hợp. Nếu thực hiện tách thửa thì diện tích thửa đất sau tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích.
Trường hợp phân chia đất theo bản án, quyết định của Tòa án: Nếu việc phân chia không đáp ứng điều kiện, diện tích hoặc kích thước để tách thửa thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực trước ngày 01/8/2024.
Đáng lưu ý, đối với phần diện tích được dành làm lối đi từ thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất, khi thực hiện tách thửa thì không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích làm lối đi. Trường hợp lối đi được sử dụng chung cho từ 02 thửa đất trở lên, phần diện tích này được thể hiện là sử dụng chung trên Giấy chứng nhận.
Như vậy, việc tách thửa tại TP.HCM năm 2026 không chỉ căn cứ vào diện tích đất mà còn phải xem xét tình trạng pháp lý, thời hạn sử dụng, lối đi, hiện trạng và điều kiện của thửa đất sau khi tách. Đây là những nội dung cần được kiểm tra trước khi chuẩn bị hồ sơ để hạn chế trường hợp phải sửa đổi, bổ sung hoặc không đủ điều kiện giải quyết.
👉 Tham khảo thêm: VPLS Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ tách thửa ở các Quận tại TP. Hồ Chí Minh
Theo quy định tại Quyết định 44/2026/QĐ-UBND, thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất tại TP.HCM được thực hiện như sau:
Căn cứ Mục 2.1 Phần C Quy định ban hành kèm theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND, hồ sơ tách thửa đất, hợp thửa đất gồm:
Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21;
Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22, do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép thực hiện, nếu có;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, trừ trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực mà không thu hồi được Giấy chứng nhận;
Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất, nếu có;
Văn bản cam kết của người sử dụng đất liền kề về việc đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng, nếu thuộc trường hợp phải có;
Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật dân sự nếu người sử dụng đất thực hiện thủ tục thông qua người đại diện.
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa theo quy định. Cơ quan tiếp nhận kiểm tra thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ, hẹn trả kết quả.
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký thực hiện bổ sung theo quy định.
Sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết.
Bước 2: Kiểm tra điều kiện tách thửa
Căn cứ Mục 2.2 Phần C Quy định ban hành kèm theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ và đối chiếu điều kiện tách thửa theo:
Điều 220 Luật Đất đai;
Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15;
Quy định về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.HCM.
Cơ quan đăng ký đất đai đồng thời kiểm tra thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ và hồ sơ do người sử dụng đất nộp.
Trường hợp không đủ điều kiện tách thửa, hợp thửa, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do.
Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện và đã có bản vẽ tách thửa, hợp thửa, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện các công việc tiếp theo. Nếu hồ sơ đủ điều kiện nhưng chưa có bản vẽ, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện lập bản vẽ tách thửa, hợp thửa theo quy định.
Bước 3: Xác nhận bản vẽ và xử lý hồ sơ sau khi tách thửa
Đối với trường hợp diện tích thể hiện trên bản vẽ phù hợp với Giấy chứng nhận đã cấp hoặc không phù hợp nhưng nằm trong giới hạn sai diện tích theo quy định, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai:
Ghi số thứ tự thửa đất chính thức của các thửa đất sau khi tách, hợp thửa vào bản vẽ;
Ký xác nhận vào bản vẽ, trừ trường hợp bản vẽ do chính cơ quan đăng ký đất đai thực hiện;
Trả bản vẽ cho người sử dụng đất nếu có nhu cầu thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với các thửa đất sau khi tách, hợp thửa.
Trường hợp tách thửa, hợp thửa nhưng không thay đổi người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp Giấy chứng nhận đối với các thửa đất sau khi tách, hợp thửa.
Trường hợp việc tách thửa gắn với chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Đối với trường hợp không thuộc trường hợp được xử lý theo quy định nêu trên, cơ quan đăng ký đất đai căn cứ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc trả hồ sơ và thông báo rõ lý do.
Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách, hợp thửa chỉ được xác lập, chỉnh lý trên bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất sau tách, hợp thửa.
Bước 4: Trường hợp tách thửa do phân chia thừa kế có ghi nợ tiền sử dụng đất
Đối với hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận và đang ghi nợ tiền sử dụng đất, nếu việc phân chia thừa kế quyền sử dụng đất dẫn đến tách thửa thì những người nhận thừa kế phải có văn bản thỏa thuận xác định cụ thể số tiền sử dụng đất còn nợ theo từng thửa đất sau khi tách.
Căn cứ văn bản thỏa thuận, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ghi số tiền sử dụng đất còn nợ trên Giấy chứng nhận theo quy định.
Theo quy định về thủ tục tách thửa, hợp thửa tại Quyết định 44/2026/QĐ-UBND, thời gian thực hiện không quá 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này được tính theo trình tự giải quyết thủ tục hành chính; trường hợp phát sinh yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ hoặc thực hiện thủ tục đăng ký biến động liên quan thì thời gian thực tế có thể phát sinh thêm theo quy định.
👉 Tham khảo thêm: VPLS chuyên các dịch vụ đất đai, nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh
Theo Điều 4 Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026 của UBND TP.HCM, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu và kích thước theo từng khu vực. Diện tích được xác định sau khi trừ phần diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng và quy hoạch đường giao thông.
Đối với đất ở, TP.HCM được phân thành 05 khu vực, với diện tích tối thiểu từ 36 m² đến 100 m², cụ thể:
|
Khu vực |
Phạm vi địa bàn |
Diện tích và kích thước tối thiểu |
|---|---|---|
|
Khu vực 1 |
Gồm các phường: Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh, Bàn Cờ, Xuân Hòa, Nhiêu Lộc, Xóm Chiếu, Khánh Hội, Vĩnh Hội, Chợ Quán, An Đông, Chợ Lớn, Bình Tây, Bình Tiên, Bình Phú, Phú Lâm, Chánh Hưng, Phú Định, Diên Hồng, Vườn Lài, Hòa Hưng, Minh Phụng, Bình Thới, Hòa Bình, Phú Thọ, Gia Định, Bình Thạnh, Bình Lợi Trung, Thạnh Mỹ Tây, Bình Quới, Hạnh Thông, An Nhơn, Gò Vấp, An Hội Đông, Thông Tây Hội, An Hội Tây, Đức Nhuận, Cầu Kiệu, Phú Nhuận, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất, Tân Hòa, Bảy Hiền, Tân Bình, Tân Sơn, Tây Thạnh, Tân Sơn Nhì, Phú Thọ Hòa, Tân Phú, Phú Thạnh. |
Tối thiểu 36 m²; chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3 m. |
|
Khu vực 2 |
Gồm các phường: Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Mỹ, Tân Hưng, Bình Đông, Đông Hưng Thuận, Trung Mỹ Tây, Tân Thới Hiệp, Thới An, An Phú Đông, An Lạc, Bình Tân, Tân Tạo, Bình Trị Đông, Bình Hưng Hòa, Hiệp Bình, Thủ Đức, Tam Bình, Linh Xuân, Tăng Nhơn Phú, Long Bình, Long Phước, Long Trường, Cát Lái, Bình Trưng, Phước Long, An Khánh. |
Tối thiểu 50 m²; chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4 m. |
|
Khu vực 3 |
Gồm các phường: Đông Hòa, Dĩ An, Tân Đông Hiệp, An Phú, Bình Hòa, Lái Thiêu, Thuận An, Thuận Giao, Thủ Dầu Một, Phú Lợi, Chánh Hiệp, Bình Dương, Hòa Lợi, Phú An, Tây Nam, Long Nguyên, Bến Cát, Chánh Phú Hòa, Vĩnh Tân, Bình Cơ, Tân Uyên, Tân Hiệp, Tân Khánh, Thới Hòa, Vũng Tàu, Tam Thắng, Rạch Dừa, Phước Thắng, Long Hương, Bà Rịa, Tam Long, Tân Hải, Tân Phước, Phú Mỹ, Tân Thành, Đặc khu Côn Đảo. |
Tối thiểu 60 m²; chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4 m. |
|
Khu vực 4 |
Gồm các xã: Vĩnh Lộc, Tân Vĩnh Lộc, Bình Lợi, Tân Nhựt, Bình Chánh, Hưng Long, Bình Hưng, Bình Khánh, An Thới Đông, Cần Giờ, Thạnh An, Củ Chi, Tân An Hội, Thái Mỹ, An Nhơn Tây, Nhuận Đức, Phú Hòa Đông, Bình Mỹ, Đông Thạnh, Hóc Môn, Xuân Thới Sơn, Bà Điểm, Nhà Bè, Hiệp Phước, Châu Pha, Long Hải, Long Điền, Phước Hải, Đất Đỏ, Nghĩa Thành, Ngãi Giao, Kim Long, Châu Đức, Bình Giã, Xuân Sơn, Hồ Tràm, Xuyên Mộc, Hòa Hội, Bàu Lâm, Hòa Hiệp, Bình Châu, Long Sơn. |
Tối thiểu 80 m²; chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m. |
|
Khu vực 5 |
Gồm các xã: Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Phước Hòa, Phước Thành, An Long, Trừ Văn Thố, Bàu Bàng, Long Hòa, Thanh An, Dầu Tiếng, Minh Thạnh. |
Tối thiểu 100 m²; chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m. |
Như vậy, khi thực hiện tách thửa đất ở tại TP.HCM, cả thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại đều phải đáp ứng đồng thời yêu cầu về diện tích, chiều rộng và chiều sâu tối thiểu tương ứng với khu vực nơi có đất.
Theo Điều 4 Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu khi tách thửa đối với đất nông nghiệp được xác định theo loại đất, gồm:
500 m² đối với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác;
1.000 m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung.
Do đó, người sử dụng đất cần xác định đúng loại đất, khu vực hành chính và diện tích thực tế sau khi trừ phần diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, quy hoạch đường giao thông trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.
Khi thực hiện thủ tục tách thửa tại TP.HCM, người sử dụng đất cần lưu ý:
Kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất: Bảo đảm đất có Giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng và không thuộc trường hợp tranh chấp, kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 220 Luật Đất đai.
Kiểm tra diện tích và kích thước thực tế: Thửa đất mới và thửa đất còn lại phải đáp ứng đồng thời diện tích, chiều rộng và chiều sâu tối thiểu theo Điều 4 Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND.
Lưu ý về lối đi: Thửa đất sau khi tách phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc đáp ứng điều kiện về lối đi theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai và Điều 3 Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND.
Đối chiếu hiện trạng với quy hoạch: Diện tích được xác định để tách thửa phải tính đến phần diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, quy hoạch đường giao thông.
Kiểm tra hồ sơ trước khi nộp: Thông tin trên Giấy chứng nhận, bản vẽ và hiện trạng sử dụng đất cần thống nhất để hạn chế việc phải bổ sung, điều chỉnh hồ sơ.
Như vậy, việc kiểm tra trước các yếu tố này giúp hạn chế trường hợp hồ sơ đã chuẩn bị nhưng không đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định hiện hành.
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ tư vấn thủ tục tách thửa mới nhất tại TP.HCM, hỗ trợ khách hàng rà soát điều kiện, chuẩn bị hồ sơ và xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện. Phạm vi công việc gồm:
Tư vấn điều kiện tách thửa: Kiểm tra tình trạng pháp lý, diện tích, kích thước, loại đất, lối đi và các điều kiện liên quan theo quy định hiện hành.
Rà soát hiện trạng thửa đất: Đối chiếu thông tin trên Giấy chứng nhận với hiện trạng sử dụng đất, xác định khả năng tách thửa và phương án tách phù hợp.
Chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ: Hướng dẫn khách hàng cung cấp tài liệu, chuẩn bị đơn đề nghị, bản vẽ tách thửa và các giấy tờ cần thiết; rà soát hồ sơ trước khi nộp.
Hỗ trợ thực hiện thủ tục: Hỗ trợ nộp hồ sơ, theo dõi quá trình tiếp nhận và giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền, đồng thời xử lý các yêu cầu bổ sung, điều chỉnh hồ sơ nếu có.
Hỗ trợ xử lý vướng mắc: Tư vấn các vấn đề liên quan đến lối đi, ranh giới, diện tích, hiện trạng sử dụng đất hoặc các điều kiện khác phát sinh trong quá trình tách thửa.
Theo dõi và nhận kết quả: Theo dõi đến khi hoàn tất thủ tục, hỗ trợ khách hàng nhận kết quả và thực hiện các công việc cần thiết sau khi tách thửa.
Với dịch vụ tư vấn thủ tục tách thửa mới nhất tại TP.HCM, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy hỗ trợ khách hàng từ bước rà soát điều kiện, chuẩn bị hồ sơ đến khi hoàn tất thủ tục, phù hợp với tình trạng thực tế của từng thửa đất.
Thủ tục tách thửa tại TP.HCM cần được thực hiện trên cơ sở kiểm tra đồng thời tình trạng pháp lý, diện tích, kích thước, lối đi và các điều kiện liên quan của thửa đất. Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ tư vấn thủ tục tách thửa mới nhất tại TP.HCM, hỗ trợ khách hàng rà soát và xử lý hồ sơ phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
Không chỉ tư vấn về điều kiện và hồ sơ, chúng tôi còn hỗ trợ kiểm tra hiện trạng thửa đất, hướng dẫn chuẩn bị bản vẽ, hồ sơ tách thửa và theo dõi quá trình giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền. Qua đó, khách hàng có thể hạn chế sai sót và chủ động xử lý các vấn đề phát sinh.
Bên cạnh đó, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy chú trọng bảo mật thông tin, tài liệu của khách hàng và đưa ra phương án tư vấn dựa trên tình trạng thực tế của từng thửa đất.
Với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy đồng hành cùng khách hàng từ bước rà soát điều kiện, chuẩn bị hồ sơ đến khi hoàn tất thủ tục tách thửa.
👉 Tham khảo thêm: Tư vấn thủ tục tách thửa tại Văn phòng luật sư Tô Đình Huy
Nếu Quý khách đang có nhu cầu tư vấn thủ tục tách thửa mới nhất tại TP.HCM, cần kiểm tra điều kiện, rà soát hồ sơ hoặc hỗ trợ xử lý vướng mắc trong quá trình tách thửa, vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy để được luật sư tư vấn phù hợp với trường hợp cụ thể.
📍 Địa chỉ văn phòng
Trụ sở chính: A-10-11 Centana Thủ Thiêm, số 36 Mai Chí Thọ, Phường Bình Trưng (Q.2 cũ), Tp.Hồ Chí Minh
Văn phòng giao dịch: Lầu 1, số 227A Xô Viết Nghệ Tĩnh, P. Gia Định, Tp.Hồ Chí Minh (Gần vòng xoay Hàng Xanh)
📞 Kênh tư vấn trực tuyến
💬 Hotline: 090.916.0684 (Tư vấn pháp luật nhanh)
📱 Zalo hỗ trợ: 097.884.5617 (Luật sư trực tuyến)
☎️ Điện thoại bàn: (028) 3899 1104
🕒 Thời gian làm việc
📅 Thứ 2 – Thứ 6: 08:00 – 21:00
❌ Thứ 7, Chủ nhật và Ngày lễ: Nghỉ
✉️ Kết nối số
📩 Email: info@luatsuhcm.com
🌐 Website: luatsuhcm.com
🛡️ CAM KẾT: Mọi thông tin trao đổi giữa khách hàng và Luật sư đều được bảo mật tuyệt đối theo quy định của pháp luật và quy tắc đạo đức nghề nghiệp.
Tác giả: Thảo Phan Kim
Chúng tôi trên mạng xã hội