Luật sư tư vấn bồi thường giải phóng mặt bằng

Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định: Người sử dụng đất được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nếu thuộc một trong các trường hợp như: hộ gia đình, cá nhân không thuê đất trả tiền hằng năm; cộng đồng dân cư sử dụng đất tín ngưỡng hoặc đất nông nghiệp sử dụng chung; tổ chức tôn giáo được phép hoạt động; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức kinh tế, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao...

Ngoài ra, để được bồi thường, người sử dụng đất cần đáp ứng một trong các điều kiện như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có quyết định giao/thuê/chuyển mục đích sử dụng đất, có giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp chưa đăng ký, hoặc có văn bản công nhận kết quả đấu giá, thỏa thuận thế chấp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Chính phủ sẽ quy định thêm các trường hợp và điều kiện được bồi thường khác.
>> Tham khảo: Bồi thường giải phóng mặt bằng cho nhà đất chưa có giấy chứng nhận

1. Các nguyên tắc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định mới

Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo Điều 79 Luật Đất đai,  quy định tại Điều 91 về Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau: 
- Phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung, sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương; quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp. 
- Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở. 
- Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ. 
- Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất. 
- Khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Khu tái định cư có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án. 
- UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. 
- Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản này được tính vào kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án đầu tư. Đất nông nghiệp đã sử dụng ổn định trước 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được xem xét bồi thường hoặc hỗ trợ.
Quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024 thể hiện rõ nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi vì mục đích công. Việc xác định đối tượng được bồi thường không chỉ dựa vào tư cách pháp lý của người sử dụng đất (như hộ gia đình, cá nhân, tổ chức tôn giáo, tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài...) mà còn căn cứ vào hình thức sử dụng đất và nguồn gốc đất. Đồng thời, quy định cũng đặt ra yêu cầu về điều kiện pháp lý như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ, quyết định hợp lệ khác để đảm bảo tính minh bạch, hợp pháp trong quá trình bồi thường. Cách tiếp cận này góp phần hạn chế tranh chấp, bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất hợp pháp, đồng thời trao quyền cho Chính phủ quy định chi tiết, phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả thực thi, cần có hướng dẫn cụ thể và nhất quán nhằm tránh tình trạng áp dụng tùy tiện hoặc không thống nhất giữa các địa phương.
>> Tham khảo: Luật sư tư vấn bồi thường tái định cư

2. Quy định mới về hình thức bồi thường

a. Hình thức bồi thường đa dạng

Luật Đất đai năm 2024 đã đưa ra bốn hình thức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tăng thêm hai hình thức so với Luật Đất đai năm 2024. Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể:
- Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể;
- Bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng của người có đất thu hồi;
- Bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng, nếu địa phương có quỹ đất và bồi thường bằng nhà ở, nếu địa phương có quỹ nhà ở. 
Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho người dân bị thu hồi đất nhanh chóng tái định cư và ổn định cuộc sống.
>> Tham khảo: Tư vấn về mức bồi thường khi nhà đất bị thu hồi ở tp.hcm

b. Hỗ trợ tái định cư rõ ràng

Hỗ trợ tái định cư rõ ràng, theo đó, mức hỗ trợ tái định cư được quy định rõ ràng tại Điều 23 Nghị định 88/2024/NĐ-CP:
“Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện được hỗ trợ tái định cư mà có nhu cầu tự lo chỗ ở, ngoài việc được bồi thường về đất bằng tiền còn được nhận tiền hỗ trợ tự lo chỗ ở”.
Ưu tiên vị trí tái định cư thuận lợi cho người có đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ theo Luật Đất đai năm 2024. Một trong những điểm mới đáng chú ý là quy định ưu tiên vị trí tái định cư thuận lợi cho người có đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ và người có công với cách mạng.

Quy định này sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, giúp người dân tái định cư tại vị trí thuận lợi hơn. Khoản 7 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 quy định người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ; trong thời gian chờ bố trí tái định cư được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tại địa phương.

Trường hợp thu hồi đất ở để thực hiện các mục đích khác thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư.  Ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.  Có cơ chế thưởng đối với người có đất thu hồi bàn giao mặt bằng trước thời hạn theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Như vậy, theo quy định nêu trên, người đang sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ bị thu hồi đất sẽ được ưu tiên bố trí tái định cư ở vị trí thuận lợi.
 

c. Điều kiện khu tái định cư

Luật Đất đai 2024 quy định rõ các điều kiện khu tái định cư nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân, đặc biệt là những hộ sinh sống tại các khu vực có giá trị cao hoặc mang yếu tố truyền thống. Theo khoản 3 Điều 110, địa điểm tái định cư được ưu tiên bố trí theo thứ tự: tại địa bàn xã nơi thu hồi đất; nếu không có đất, thì bố trí tại địa bàn huyện; nếu huyện cũng không có, sẽ bố trí tại địa bàn khác có điều kiện tương đương. Ưu tiên chọn khu đất có vị trí thuận lợi để hình thành khu tái định cư.

Bên cạnh đó, nếu sau khi bố trí tái định cư vẫn còn quỹ đất, sẽ ưu tiên giao cho cá nhân thuộc diện được giao đất ở không qua đấu giá; nếu vẫn còn đất thì thực hiện đấu giá theo quy định. Đặc biệt, khoản 2 Điều 110 nhấn mạnh khu tái định cư phải bảo đảm đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán từng vùng miền.

Quy định về điều kiện khu tái định cư trong Luật Đất đai 2024 thể hiện sự quan tâm đến ổn định đời sống người dân sau thu hồi đất, đảm bảo nơi ở mới không chỉ đáp ứng hạ tầng mà còn phù hợp văn hóa, tập quán, góp phần hạn chế khiếu kiện và tăng sự đồng thuận trong quá trình thực hiện các dự án.

Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình có nhiều thế hệ hoặc nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất bị thu hồi sẽ được xem xét hỗ trợ giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc hỗ trợ mua, thuê, thuê mua nhà ở, nhằm đảm bảo quyền lợi về chỗ ở cho các hộ còn thiếu.

Việc bố trí tái định cư phải hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất để đảm bảo người dân không bị mất nơi ở. Ngoài ra, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ chi phí di dời vật nuôi, tài sản, kể cả công trình có giấy phép xây dựng có thời hạn dù giấy phép đã hết hiệu lực.
>> Tham khảo: Tư vấn bồi thường giải phóng mặt bằng

3. Quy định về thưởng tiến độ bàn giao đất

Một trong những điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 là việc bổ sung quy định mang tính khuyến khích, tạo động lực cho người dân trong quá trình thu hồi đất, đặc biệt là cơ chế thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng. Quy định này không chỉ thể hiện sự linh hoạt trong quản lý nhà nước mà còn góp phần nâng cao tính hợp tác giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định mới về cơ chế thưởng tiến độ bàn giao đất, nhằm khuyến khích người dân sớm bàn giao mặt bằng, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án. Theo khoản 7 Điều 111, người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ; trong thời gian chờ bố trí tái định cư sẽ được sắp xếp ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà, mức hỗ trợ do UBND cấp tỉnh quy định theo tình hình thực tế.

Đối với các dự án thu hồi đất vì mục đích khác, nếu có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư tại khu vực thì người bị thu hồi đất vẫn được bồi thường tại chỗ. Các trường hợp như hộ gia đình kết hợp kinh doanh hoặc người có công với cách mạng sẽ được ưu tiên vị trí thuận lợi. Đặc biệt, lần đầu tiên Luật quy định rõ về việc thưởng cho người bàn giao đất trước thời hạn, giao UBND cấp tỉnh xây dựng quy định cụ thể. Đây là bước tiến tích cực, thể hiện chính sách nhân văn và linh hoạt trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Việc luật hóa cơ chế thưởng cho người dân bàn giao đất trước thời hạn là bước tiến quan trọng, thể hiện sự đổi mới trong tư duy quản lý và tổ chức thực hiện thu hồi đất. Quy định này vừa đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, vừa thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, góp phần ổn định kinh tế - xã hội tại địa phương.
 

4. Vì sao lựa chọn Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy là đơn vị đã có bề dày hoạt động, với đội ngũ Luật sư được đào tạo bài bản, chính quy và có chuyên môn sâu trong việc tư vấn và thực hiện dịch vụ bồi thường thu hồi đất. Với đội ngũ Luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong các hoạt động thực tiễn, cung cấp các dịch vụ pháp lý và đặc biệt là kinh nghiệm thực tế về tư vấn và thực hiện dịch vụ bồi thường thu hồi đất và các vấn đề liên quan, chúng tôi đã cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất về tư vấn và thực hiện dịch vụ bồi thường thu hồi đất và mang lại sự hài lòng cho nhiều khách hàng.
Ngoài vấn đề chuyên môn, chúng tôi luôn thực hiện dịch vụ tư vấn và thực hiện dịch vụ bồi thường thu hồi đất với tinh thần, trách nhiệm và sự tận tâm cao nhất, xây dựng niềm tin, sự an tâm và an toàn pháp lý cho khách hàng.
Đồng thời, chúng tôi luôn ý thức tuân thủ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề Luật sư trong quá trình thực hiện tư vấn và thực hiện dịch vụ bồi thường thu hồi đất trong mối quan hệ với khách hàng, đồng nghiệp và các cơ quan Nhà nước, các cá nhân có liên quan trong quá trình thực hiện tư vấn và thực hiện dịch vụ bồi thường thu hồi đất.
Chúng tôi cam kết và chịu trách nhiệm bảo mật tất cả các khoản mục, điều kiện của hợp đồng/thỏa thuận nào được thiết lập, ký kết và tất cả giấy tờ, tài liệu, thông tin mà Văn phòng Luật sư có được từ tư vấn và thực hiện dịch vụ bồi thường thu hồi đất. Văn phòng Luật sư cam kết không công bố hay truyền đạt các vấn đề liên quan đến hợp đồng và công việc này đến Bên thứ ba nào khác mà không có sự đồng ý bằng văn bản của khách hàng, trừ trường hợp cơ quan Nhà nước yêu cầu.
 

5. Luật sư tư vấn bồi thường giải phóng mặt bằng

Văn phòng luật sư Tô Đình Huy với đội ngũ Luật sư, chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực quản trị dự án, đất đai, bất động sản... là đơn vị hàng đầu trong việc đại diện cho khách hàng đàm phán yêu cầu bồi thường giải phóng mặt bằng theo dự án đầu tư, bảo vệ quyền lợi cho khách hàng nhằm đạt mức tối ưu nhất.

Các công việc cụ thể mà Văn phòng luật sư Tô Đình Huy hỗ trợ khách hàng gồm:

a. Hướng dẫn làm việc với các cơ quan

• Tư vấn pháp luật liên quan đến tài liệu, văn bản của dự án;

• Tư vấn khung giá bồi thường;

• Cung cấp văn bản cho khách hàng;

• Tư vấn về bồi thường đất cho khách hàng;

• Đại diện đàm phán thỏa thuận về mức bồi thường cho khách hàng;

b. Tư vấn và hỗ trợ khách hàng trường hợp quyền lợi khách hàng không được đảm bảo

• Tư vấn quy định pháp luật về thủ tục bồi thường;

• Tư vấn quyền của khách hàng trong trường hợp quyền lợi bị xâm phạm;

• Hỗ trợ khách hàng trong việc chuẩn bị các tài liệu và soạn thảo các văn bản liên quan;

• Đại diện khách hàng làm việc với các cá nhân, cơ quan, tổ chức để bảo vệ quyền lợi khách hàng.

6. Thông tin liên hệ của Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy

Nếu Quý khách hàng đang gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến tư vấn và thực hiện thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng, đừng ngần ngại, hãy liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 0909160684 LS. Phụng, 0978845617 LS. Huy để nhận được sự tư vấn và thực hiện thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng đất nhanh nhất, với mức phí phù hợp nhất và được hỗ trợ kịp thời.
Số hotline được Luật sư tiếp nhận và xử lý trên phạm vi toàn quốc.
Thời gian làm việc từ 08 giờ sáng đến 21 giờ tối trong khoảng thời gian từ Thứ 2 đến Thứ 7 trong tuần.
Ngoài phương thức hỗ trợ qua số hotline cho dịch vụ tư vấn và thực hiện thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng, chúng tôi còn tư vấn và hỗ trợ trực tiếp và trực tuyến qua Zalo: 0909160684 LS. Phụng, 0978845617 LS. Huy, và Email: info@luatsuhcm.com.