Theo Điều 6 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, trường hợp đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ để thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa trước thời điểm Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực nhưng chưa được giải quyết thì hồ sơ được thực hiện theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND. Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp rà soát nguyên tắc áp dụng đối với các hồ sơ đã tiếp nhận trước thời điểm pháp luật thay đổi, bảo đảm không làm bất lợi cho người đã nộp hồ sơ hợp lệ.
Theo Điều 3 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, việc tách thửa, hợp thửa đất tại TP.HCM phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện theo khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15. Cụ thể:
Thửa đất phải đủ điều kiện pháp lý: Đã được cấp Giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng; không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Trường hợp có tranh chấp nhưng xác định được phần diện tích, ranh giới không tranh chấp thì phần này vẫn có thể được xem xét tách thửa, hợp thửa.
Bảo đảm lối đi và kết nối hạ tầng: Thửa đất sau khi tách phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, đồng thời bảo đảm nhu cầu hợp lý về cấp nước, thoát nước và các điều kiện cần thiết khác. Theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, lối đi có thể kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.
Đáp ứng diện tích tối thiểu khi tách thửa: Các thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của UBND TP.HCM. Trường hợp thửa đất tách ra nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì phải thực hiện đồng thời với việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất: Khi chuyển mục đích một phần thửa đất, diện tích thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu của loại đất sau chuyển mục đích. Tuy nhiên, theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất không bắt buộc phải thực hiện tách thửa.
Tách thửa theo bản án, quyết định của Tòa án: Nếu việc phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án không bảo đảm điều kiện, diện tích hoặc kích thước tách thửa theo Điều 220 Luật Đất đai thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp thuộc ngoại lệ được Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định.
Điều kiện khi hợp thửa: Theo quy định mới, việc hợp thửa không bắt buộc các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc cùng thời hạn sử dụng đất trong các trường hợp thuộc khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15. Đây là điểm cần lưu ý khi thực hiện thủ tục hợp thửa theo quy định mới.
Riêng đối với lối đi sử dụng chung từ 02 thửa đất trở lên, UBND phường, xã và Đặc khu Côn Đảo căn cứ tình hình thực tế để xem xét, xác nhận lối đi phải bảo đảm kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật khu vực, yêu cầu về thoát nạn, phòng cháy, chữa cháy và các điều kiện liên quan. Phần diện tích làm lối đi chung được thể hiện theo hình thức sử dụng chung trên Giấy chứng nhận.
👉 Tham khảo thêm: Văn phòng Luật sư chuyên về đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Theo Điều 4 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo từng loại đất và khu vực. Diện tích được xác định sau khi trừ phần đất thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, quy hoạch đường giao thông.
Đối với đất ở, diện tích tối thiểu được quy định như sau:
Việc xác định khu vực được căn cứ vào địa giới hành chính nơi có thửa đất. Cụ thể:
Khu vực 1: gồm các phường Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh, Bàn Cờ, Xuân Hòa, Nhiêu Lộc, Xóm Chiếu, Khánh Hội, Vĩnh Hội, Chợ Quán, An Đông, Chợ Lớn, Bình Tây, Bình Tiên, Bình Phú, Phú Lâm, Chánh Hưng, Phú Định, Diên Hồng, Vườn Lài, Hòa Hưng, Minh Phụng, Bình Thới, Hòa Bình, Phú Thọ, Gia Định, Bình Thạnh, Bình Lợi Trung, Thạnh Mỹ Tây, Bình Quới, Hạnh Thông, An Nhơn, Gò Vấp, An Hội Đông, Thông Tây Hội, An Hội Tây, Đức Nhuận, Cầu Kiệu, Phú Nhuận, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất, Tân Hòa, Bảy Hiền, Tân Bình, Tân Sơn, Tây Thạnh, Tân Sơn Nhì, Phú Thọ Hòa, Tân Phú, Phú Thạnh.
Khu vực 2: gồm các phường Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Mỹ, Tân Hưng, Bình Đông, Đông Hưng Thuận, Trung Mỹ Tây, Tân Thới Hiệp, Thới An, An Phú Đông, An Lạc, Bình Tân, Tân Tạo, Bình Trị Đông, Bình Hưng Hòa, Hiệp Bình, Thủ Đức, Tam Bình, Linh Xuân, Tăng Nhơn Phú, Long Bình, Long Phước, Long Trường, Cát Lái, Bình Trưng, Phước Long, An Khánh.
Khu vực 3: gồm các phường Đông Hòa, Dĩ An, Tân Đông Hiệp, An Phú, Bình Hòa, Lái Thiêu, Thuận An, Thuận Giao, Thủ Dầu Một, Phú Lợi, Chánh Hiệp, Bình Dương, Hòa Lợi, Phú An, Tây Nam, Long Nguyên, Bến Cát, Chánh Phú Hòa, Vĩnh Tân, Bình Cơ, Tân Uyên, Tân Hiệp, Tân Khánh, Thới Hòa, Vũng Tàu, Tam Thắng, Rạch Dừa, Phước Thắng, Long Hương, Bà Rịa, Tam Long, Tân Hải, Tân Phước, Phú Mỹ, Tân Thành và Đặc khu Côn Đảo.
Khu vực 4: gồm các xã Vĩnh Lộc, Tân Vĩnh Lộc, Bình Lợi, Tân Nhựt, Bình Chánh, Hưng Long, Bình Hưng, Bình Khánh, An Thới Đông, Cần Giờ, Thạnh An, Củ Chi, Tân An Hội, Thái Mỹ, An Nhơn Tây, Nhuận Đức, Phú Hòa Đông, Bình Mỹ, Đông Thạnh, Hóc Môn, Xuân Thới Sơn, Bà Điểm, Nhà Bè, Hiệp Phước, Châu Pha, Long Hải, Long Điền, Phước Hải, Đất Đỏ, Nghĩa Thành, Ngãi Giao, Kim Long, Châu Đức, Bình Giã, Xuân Sơn, Hồ Tràm, Xuyên Mộc, Hòa Hội, Bàu Lâm, Hòa Hiệp, Bình Châu và Long Sơn.
Khu vực 5: gồm các xã Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Phước Hòa, Phước Thành, An Long, Trừ Văn Thố, Bàu Bàng, Long Hòa, Thanh An, Dầu Tiếng và Minh Thạnh.
Đối với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách được xác định như sau:
500 m²: đối với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác;
1.000 m²: đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung.
Do đó, trước khi thực hiện tách thửa, người sử dụng đất cần xác định đúng loại đất, khu vực hành chính và diện tích, kích thước của cả thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại để đánh giá khả năng tách thửa theo quy định mới.
👉 Tham khảo thêm: Dịch vụ tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Việc tách thửa tại TP.HCM hiện phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về pháp lý của thửa đất, diện tích, kích thước và lối đi theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND. Do đó, nếu không rà soát đầy đủ trước khi nộp hồ sơ, người sử dụng đất có thể gặp một số rủi ro sau:
Hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa: Thửa đất có diện tích đủ mức tối thiểu nhưng không đáp ứng yêu cầu về chiều rộng, chiều sâu hoặc các điều kiện khác thì vẫn có thể không được giải quyết tách thửa.
Không đáp ứng yêu cầu về lối đi: Trường hợp thửa đất sau khi tách không có lối đi phù hợp hoặc lối đi không bảo đảm kết nối với hạ tầng kỹ thuật khu vực, thoát nạn, phòng cháy và chữa cháy thì có thể phát sinh khó khăn khi cơ quan có thẩm quyền xem xét, xác nhận.
Sai lệch giữa hiện trạng và hồ sơ đất đai: Diện tích, ranh giới hoặc hiện trạng sử dụng đất thực tế không phù hợp với Giấy chứng nhận có thể làm phát sinh yêu cầu kiểm tra, đo đạc hoặc hoàn thiện lại hồ sơ trước khi thực hiện tách thửa.
Không xác định đúng quy định áp dụng: TP.HCM hiện áp dụng một quy định chung nhưng diện tích tối thiểu được phân thành 5 khu vực. Việc xác định sai khu vực hoặc áp dụng nhầm mức diện tích có thể dẫn đến chuẩn bị hồ sơ không phù hợp.
Phát sinh thời gian và chi phí: Khi hồ sơ phải bổ sung, chỉnh sửa hoặc xử lý các vấn đề liên quan đến ranh giới, lối đi, hiện trạng sử dụng đất, thời gian thực hiện thủ tục có thể kéo dài hơn dự kiến.
Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ tách thửa, cần kiểm tra đồng thời tình trạng pháp lý của thửa đất, quy hoạch, diện tích và kích thước sau tách, lối đi và hiện trạng sử dụng đất để hạn chế nguy cơ hồ sơ bị yêu cầu bổ sung hoặc không được giải quyết.
Với dịch vụ chuyên xử lý hồ sơ tách thửa theo quy định mới của UBND TP.HCM 2026, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy hỗ trợ khách hàng rà soát tình trạng pháp lý của thửa đất, chuẩn bị hồ sơ và thực hiện các công việc cần thiết trong quá trình giải quyết thủ tục. Nội dung hỗ trợ tập trung vào:
Rà soát hồ sơ và tình trạng pháp lý của thửa đất: Kiểm tra Giấy chứng nhận, diện tích, ranh giới, hiện trạng sử dụng đất và các thông tin liên quan để xác định khả năng thực hiện tách thửa.
Đánh giá điều kiện tách thửa: Đối chiếu thông tin thửa đất với quy định hiện hành về diện tích, kích thước, lối đi và các điều kiện liên quan để xác định phương án tách thửa phù hợp.
Tư vấn phương án tách thửa: Căn cứ hiện trạng và nhu cầu của khách hàng, tư vấn cách xác định ranh giới, diện tích thửa đất mới và thửa đất còn lại, hạn chế phát sinh vướng mắc trong quá trình giải quyết.
Chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ: Hướng dẫn, soạn thảo và rà soát các giấy tờ cần thiết phục vụ thủ tục tách thửa, bảo đảm thông tin giữa các tài liệu có sự thống nhất.
Hỗ trợ thực hiện thủ tục: Đại diện hoặc hỗ trợ khách hàng thực hiện các công việc trong phạm vi được ủy quyền, theo dõi tình trạng hồ sơ và phối hợp xử lý các yêu cầu phát sinh trong quá trình giải quyết.
Hỗ trợ xử lý hồ sơ cần bổ sung, điều chỉnh: Phân tích nội dung yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, hướng dẫn khách hàng hoàn thiện, điều chỉnh hồ sơ hoặc bổ sung tài liệu phù hợp.
Tư vấn xử lý vướng mắc phát sinh: Hỗ trợ các trường hợp có vấn đề liên quan đến hiện trạng đất, ranh giới, lối đi, diện tích sau tách hoặc các điều kiện khác ảnh hưởng đến khả năng thực hiện thủ tục.
Với kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp luật đất đai, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy đồng hành cùng khách hàng từ bước kiểm tra điều kiện, xây dựng phương án tách thửa đến hoàn thiện và xử lý hồ sơ. Qua đó, khách hàng có thể chủ động hơn trong quá trình thực hiện thủ tục và hạn chế những sai sót, vướng mắc không cần thiết.
👉 Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn tách thửa nhà đất tại Quận 8
Quy định về tách thửa tại TP.HCM đã được điều chỉnh theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, trong đó diện tích tối thiểu được xác định theo từng khu vực và loại đất. Việc đánh giá khả năng tách thửa vì vậy cần căn cứ vào đặc điểm cụ thể của từng thửa đất.
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy cung cấp dịch vụ chuyên xử lý hồ sơ tách thửa, tập trung vào việc kiểm tra hồ sơ thực tế và xác định những vấn đề có thể ảnh hưởng đến quá trình giải quyết. Khách hàng được tư vấn dựa trên tình trạng pháp lý, hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu tách thửa cụ thể, thay vì áp dụng một phương án chung cho mọi trường hợp.
Bên cạnh việc tư vấn điều kiện, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy hỗ trợ khách hàng trong quá trình chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ, theo dõi quá trình giải quyết và xử lý các yêu cầu bổ sung, điều chỉnh khi phát sinh. Đối với những hồ sơ có vướng mắc về diện tích, ranh giới, lối đi hoặc hiện trạng sử dụng đất, luật sư sẽ đánh giá vấn đề và tư vấn hướng xử lý phù hợp.
Thông tin, tài liệu khách hàng cung cấp được bảo mật trong quá trình sử dụng dịch vụ. Với cách tiếp cận dựa trên từng hồ sơ cụ thể, Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy hướng đến việc giúp khách hàng hạn chế sai sót khi chuẩn bị hồ sơ và chủ động hơn trong quá trình thực hiện thủ tục tách thửa.
👉 Tham khảo thêm: Tư vấn làm sổ hồng tại huyện Nhà Bè
Nếu Quý khách đang có nhu cầu tách thửa đất tại TP.HCM, cần kiểm tra điều kiện tách thửa, rà soát hồ sơ hoặc gặp vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục, có thể liên hệ Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy để được tư vấn và hỗ trợ xử lý theo từng trường hợp cụ thể.
📍 Địa chỉ văn phòng
Trụ sở chính: A-10-11 Centana Thủ Thiêm, số 36 Mai Chí Thọ, Phường Bình Trưng (Q.2 cũ), Tp.Hồ Chí Minh
Văn phòng giao dịch: Lầu 1, số 227A Xô Viết Nghệ Tĩnh, P. Gia Định, Tp.Hồ Chí Minh (Gần vòng xoay Hàng Xanh)
📞 Kênh tư vấn trực tuyến
💬 Hotline: 090.916.0684 (Tư vấn pháp luật nhanh)
📱 Zalo hỗ trợ: 097.884.5617 (Luật sư trực tuyến)
☎️ Điện thoại bàn: (028) 3899 1104
🕒 Thời gian làm việc
📅 Thứ 2 – Thứ 6: 08:00 – 21:00
❌ Thứ 7, Chủ nhật và Ngày lễ: Nghỉ
✉️ Kết nối số
📩 Email: info@luatsuhcm.com
🌐Website: luatsuhcm.com
🛡️ CAM KẾT: Mọi thông tin trao đổi giữa khách hàng và Luật sư đều được bảo mật tuyệt đối theo quy định của pháp luật và quy tắc đạo đức nghề nghiệp.
Chúng tôi trên mạng xã hội