Theo quy định tại khoản 42 Điều 3 Luật Đất đai 2024 về giải thích từ ngữ thì:
"Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa."
Như vậy, tranh chấp ranh giới đất là sự mâu thuẫn, bất đồng ý kiến giữa những người sử dụng đất liền kề nhau về việc xác định đâu là đường ranh giới chung phân chia các thửa đất của họ.
Đây là một trong những dạng tranh chấp đất đai phổ biến nhất. Về bản chất, các bên không tranh chấp quyền sử dụng toàn bộ thửa đất của nhau, mà chỉ tranh chấp một phần diện tích đất nằm ở khu vực giáp ranh mà họ cho rằng thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
Các biểu hiện chính của tranh chấp ranh giới đất thường gặp:
• Bất đồng về mốc giới: Các bên không thống nhất được vị trí của các cột mốc, cọc tre, hàng rào, bờ tường... vốn được dùng để phân định ranh giới. Mốc giới có thể bị mờ, bị di chuyển hoặc bị một bên tự ý thay đổi.
• Lấn chiếm đất: Một bên cho rằng bên còn lại đã tự ý dịch chuyển ranh giới, xây dựng công trình, trồng cây hoặc sử dụng một phần đất mà họ tin là của mình.
• Không có ranh giới rõ ràng trên thực tế: Đối với các thửa đất chưa được đo đạc cẩn thận hoặc chỉ phân định bằng các vật tự nhiên (bờ ao, con mương, gốc cây), khi có sự thay đổi về tự nhiên hoặc nhu cầu sử dụng, các bên dễ nảy sinh mâu thuẫn.
• Sai lệch giữa giấy tờ và thực tế: Số liệu đo đạc trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có thể khác biệt so với diện tích đất đang sử dụng trên thực tế, dẫn đến việc các bên không biết ranh giới chính xác nằm ở đâu.
Tình huống: Tranh chấp liên quan đến ranh giới đất (Ví dụ: cấp chồng lấn), một trong hai bên đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Tòa án nhân dân cấp huyện thụ lý, xem xét yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03-4-2019 của Tòa án nhân dân tối cao về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh. Nếu vậy thì nhiều vụ việc thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện chuyển lên Tòa án nhân dân cấp tỉnh sẽ dẫn đến quá tải.
Đối với trường hợp nêu trên, Tòa án xác định diện tích, ranh giới đất và đề nghị Ủy ban nhân dân điều chỉnh diện tích đất phù hợp với thực tế sử dụng mà không cần hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy, Tòa án nhân dân cấp huyện giải quyết thì có phù hợp với Công văn số 64/TANDTC-PC hay không?
Vấn đề cần giải quyết:
(1) Hành động "xác định lại ranh giới đất" của Tòa án cấp huyện có gián tiếp can thiệp và làm thay đổi nội dung của một quyết định hành chính (GCNQSDĐ) hay không?
(2) Phán quyết của Tòa án với nội dung "đề nghị UBND điều chỉnh" có khác biệt về bản chất so với việc "hủy một phần GCNQSDĐ" hay không? Về mặt hình thức, Tòa án không dùng từ "hủy", nhưng về mặt nội dung, phán quyết này vẫn buộc cơ quan hành chính phải thay đổi quyết định đã ban hành.
Hướng dẫn từ TANDTC như sau:
Tại mục 1 Phần I của Công văn số 02/GĐ-TANDTC ngày 19-9-2016 của Tòa án nhân dân tối cao về giải đáp nghiệp vụ đã hướng dẫn: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính cá biệt.
Khoản 1 và khoản 2 Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định:
“1. Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết.
2. Quyết định cá biệt quy định tại khoản 1 Điều này là quyết định đã được ban hành về một vấn đề cụ thể và được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể. Trường hợp vụ việc dân sự có liên quan đến quyết định này thì phải được Tòa án xem xét trong cùng một vụ việc dân sự đó”.
Như vậy, theo quy định tại Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà trong đó có việc cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất đang tranh chấp không đúng, gây thiệt hại đến quyền lợi của đương sự thì Tòa án phải xem xét giải quyết việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó trong vụ án dân sự và đưa cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Khoản 4 Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định về thẩm quyền của Tòa án đối với quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức như sau:
“Thẩm quyền của cấp Tòa án giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp có xem xét việc hủy quyết định cá biệt quy định tại khoản 1 Điều này được xác định theo quy định tương ứng của Luật tố tụng hành chính về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh”.
Khoản 4 Điều 32 của Luật Tố tụng hành chính quy định: Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết theo thủ tục sơ thẩm khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Tòa án.
Đối tượng hướng dẫn áp dụng theo Công văn số 64/TANDTC-PC là tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, còn đối tượng tranh chấp trong trường hợp nêu trên là tranh chấp quyền sử dụng đất. Đây là hai đối tượng tranh chấp khác nhau. Hơn nữa, pháp luật chỉ quy định thẩm quyền của Tòa án là hủy quyết định cá biệt hoặc bác yêu cầu khởi kiện của đương sự mà không quy định Tòa án có thẩm quyền đề nghị cơ quan hành chính nhà nước điều chỉnh quyết định.
Do vậy, đối với tranh chấp liên quan đến ranh giới đất bị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chồng lấn, nếu thấy cần thiết phải xem xét việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
[Công văn số 89/TANDTC-PC ngày 30/6/2020]
>>Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp ranh giới đất với hàng xóm tại Tòa án khu vực TP. HCM
Tình huống: Hộ gia đình ông A và hộ gia đình ông B có tranh chấp ranh giới thửa đất giữa hai gia đình. Quá trình giải quyết, Chủ tịch UBND quận C ra quyết định xử phạt hành chính đối với hành vi lấn chiếm đất tranh chấp của ông A. Ông A khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND quận C đã cấp cho ông B và quyết định xử phạt vi phạm hành chính của Chủ tịch UBND quận C đối với ông A. Tòa án đã thụ lý thành hai vụ án khác nhau. Trong trường hợp này thì Tòa án có nhập hai vụ án thành một vụ án để giải quyết không?
Vấn đề cần giải quyết: xác định Tòa án có được phép nhập hai vụ án hành chính có đối tượng khởi kiện khác nhau thành một vụ án để giải quyết hay không, mặc dù chúng đều xuất phát từ cùng một tranh chấp đất đai ban đầu.
Hướng dẫn từ TANDTC như sau:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 35 Luật Tố tụng hành chính năm 2015 thì:
“1. Tòa án nhập hai hoặc nhiều vụ án mà Tòa án đã thụ lý riêng biệt thành một vụ án để giải quyết bằng một vụ án hành chính khi có đủ các điều kiện sau đây:
a. Các vụ án thụ lý riêng biệt chỉ có một người khởi kiện đối với nhiều quyết định hành chính, hành vi hành chính đều do một cơ quan, tổ chức hoặc một người có thẩm quyền trong cơ quan, tổ chức ban hành, thực hiện và có mối liên hệ mật thiết với nhau hoặc các vụ án thụ lý riêng biệt có nhiều người khởi kiện đối với cùng một quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính:
b. Việc nhập hai hay nhiều vụ án hành chính thành một vụ án hành chính phải bảo đảm việc xét xử được nhanh chóng, hiệu quả, triệt để và không vi phạm thời hạn chuẩn bị xét xử. ”
Trong trường hợp này người khởi kiện khởi kiện 01 Quyết định của Ủy ban nhân dân quận C và 01 Quyết định của người có thẩm quyền của Ủy ban nhân dân quận C. Hai quyết định này có mối liên hệ mật thiết với nhau và do cùng một cơ quan, chỉ khác về thẩm quyền ban hành (Một quyết định của cơ quan và một quyết định của người đứng đầu cơ quan đó ban hành). Hai quyết định này đều liên quan đến diện tích đất mà các bên đang tranh chấp (một quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B bao gồm cả diện tích đất tranh chấp, một quyết định liên quan đến diện tích đất ông A lấn chiếm của ông B đã được Ủy ban nhân dân quận C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Do vậy, trong trường hợp này để việc xét xử được nhanh chóng, hiệu quả, triệt để thì Tòa án có thể nhập vụ án để giải quyết.
[Công văn số 206/TANDTC-PC ngày 27/12/2022]
Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Tranh chấp ranh giới đất - khởi kiện tại Toà án nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Tranh chấp ranh giới đất - khởi kiện tại Toà án chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com
Tác giả: Thảo Phan Kim
Chúng tôi trên mạng xã hội