Hỏi đáp pháp luật - Đăng ký, cấp giấy chứng nhận

Đăng ký quyền sử dụng đất ở đâu?

Câu hỏi:

Gia đình tôi được nhà nước giao 2 héc ta đất trồng cây hàng năm. Nhưng vừa qua diện tích đất trên bị thu hẹp do sạt lở tự nhiên. Hỏi trong trường hợp này tôi có phải đăng ký lại quyền sử dụng đất không? Xin hỏi việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện trong những trường hợp nào và được thực hiện ở đâu?

Trả lời:
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy trả lời:
* Theo quy định tại Điều 46 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 38 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thành lập thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh; do Uỷ ban nhân dân cấp huyện thành lập thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
* Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất.
1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:
a) Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;
b) Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau:
a) Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b) Người sử dụng đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;
d) Chuyển mục đích sử dụng đất;
đ) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
e) Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
g) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
h) Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, trong trường hợp diện tích đất nông nghiệp của gia đình bạn bị thu hẹp do sạt lở tự nhiên tức là có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất nên bạn cần phải thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất.

Không được cấp giấy chứng nhận có đúng không?

Câu hỏi:

Ông K nhận khoán 2 ha đất của nông trường chè X. Khi ông K đến Ủy ban nhân dân xã nộp đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cán bộ địa chính của xã trả lời rằng trong trường hợp này ông K không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cán bộ địa chính xã nói như vậy có đúng không?

Trả lời:
Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy trả lời:
Cán bộ địa chính xã trả lời ông K như vậy là đúng. Vì theo quy định tại Khoản 2 Điều 41 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì Nhà nước không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau:
a) Đất do Nhà nước giao để quản lý quy định tại Điều 3 của Nghị định này;
b) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý sử dụng;
c) Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là đất thuê hoặc thuê lại trong khu công nghiệp quy định tại điểm d khoản 5 Điều này;
d) Người đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật Đất đai;
đ) Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường.

Những trường hợp nào cần phải được cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Câu hỏi:

Những trường hợp nào cần phải được cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Trả lời:
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời:
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 41 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì trong quá trình sử dụng đất, những trường hợp sau đây phải được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
a) Tạo thửa đất mới do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
b) Tạo thửa đất mới do hợp nhiều thửa đất thành một thửa;
c) Tạo thửa đất mới trong trường hợp chuyển quyền một phần thửa đất, chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất, người sử dụng đất đề nghị tách thửa đất thành nhiều thửa mà pháp luật cho phép;
d) Khi người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hoặc để xây dựng nhà xưởng, cơ sở dịch vụ công nghệ cao và sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao trong khu công nghệ cao; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu phi thuế quan và khu công nghiệp, khu giải trí đặc biệt, khu du lịch trong khu thuế quan của khu kinh tế (gọi là cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp);
đ) Ranh giới thửa đất bị thay đổi khi thực hiện kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thực hiện quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; thực hiện văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật; thực hiện việc xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, thực hiện bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp pháp luật; thực hiện việc chia tách quyền sử dụng đất theo văn bản phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;
e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bị ố, nhòe, rách, hư hại hoặc bị mất.

Đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình?

Câu hỏi:

Diện tích đất mà gia đình ông bà C sử dụng là 80 m2, nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình ông bà C lại ghi nhầm là 68 m2. Trong trường hợp này thì cơ quan nào có trách nhiệm đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình ông bà C.

Trả lời:
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời:
Theo quy định tại Điều 42 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì khi phát hiện nội dung ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai sót thì Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp.
Như vậy trong trường hợp trên, cơ quan nhà nước có trách nhiệm đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình ông bà C là Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đã cấp giấy chứng nhận đó.
Để thực hiện việc đính chính nội dung ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình, ông bà C cần phải làm đơn gửi tới Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó, trong đơn ghi rõ những sai sót về nội dung đã ghi trên giấy, có ý kiến thẩm định bằng văn bản của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất hoặc biên bản kiểm tra của tổ kiểm tra do cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền đính chính thành lập.

Việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp được thực hiện như thế nào?

Câu hỏi:

Việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp được thực hiện như thế nào?

Trả lời:
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời:
Theo quy định tại Điều 42 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp được thực hiện theo quy định sau:
a) Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sạt lở tự nhiên đối với cả thửa đất; có thay đổi ranh giới thửa đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 38 của Luật Đất đai;
c) Trường hợp không thu hồi được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;
d) Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp giấy của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp giấy của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh đối với trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này.
Trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân đã được thi hành trừ các trường hợp quy định trên.

Cấp giấy chứng nhận khi vợ là người nước ngoài?

Câu hỏi:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình anh A chỉ ghi họ, tên anh A với lý do vợ anh A là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Vợ chồng A cho rằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình anh A cần phải ghi họ, tên của cả hai vợ chồng anh. Xin hỏi pháp luật quy định về vấn đề này như thế nào?

Trả lời:
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời:
Điều 43 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định về việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
1. Đối với tổ chức, tổ chức nước ngoài sử dụng đất thì ghi tên tổ chức theo quyết định thành lập, giấy đăng ký kinh doanh, giấy phép đầu tư.
Đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ghi tên đơn vị sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 83 của Nghị định này.
2. Đối với cơ sở tôn giáo sử dụng đất thì ghi tên cơ sở tôn giáo đó.
3. Đối với hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định sau:
a) Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng; trường hợp hộ gia đình đề nghị chỉ ghi họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng thì phải có văn bản thoả thuận của vợ và chồng có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
b) Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì ghi họ, tên chủ hộ.
c) Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất mà vợ hoặc chồng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai thì chỉ ghi họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng là cá nhân trong nước.
Đối với hộ gia đình sử dụng đất mà vợ hoặc chồng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai thì việc ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại điểm a và điểm b khoản này.
4. Đối với cộng đồng dân cư sử dụng đất thì ghi tên cộng đồng dân cư đó.
5. Đối với cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thì ghi họ, tên cá nhân đó.
6. Đối với trường hợp nhiều người sử dụng đất có quyền sử dụng chung thửa đất thì ghi tên tất cả những người sử dụng đất đó, trừ trường hợp nhà chung cư.
Đối với nhà chung cư thì việc ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 46 của Nghị định này.
7. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà việc ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phù hợp với quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều này, nếu có nhu cầu thì làm thủ tục chỉnh lý trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Như vậy, trong trường hợp trên, nếu vợ anh A là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 (cụ thể là các trường hợp như: người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; người có công đóng góp với đất nước; những nhà hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam) thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình anh A chỉ ghi họ, tên anh A. Nếu vợ anh A thuộc các trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình anh A ghi cả họ, tên anh A và họ, tên vợ anh A.

Hợp thửa vườn và ao như thế nào?

Câu hỏi:

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được thực hiện như thế nào?

Trả lời:
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời:
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất có vườn, ao được quy định tại Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai như sau:
1. Diện tích đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành được xác định theo quy định sau:
a) Diện tích đất ở là diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
b) Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 87 của Luật Đất đai, khoản 2 và khoản 3 Điều 80 của Nghị định này; hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch giữa diện tích đất ở được xác định lại và diện tích đất ở ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
c) Trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại điểm b khoản này và người bị thu hồi đất được bồi thường theo giá đất ở đối với diện tích đất ở đã được xác định lại.
2. Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất đó được xác định là đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 87 của Luật Đất đai; trường hợp ranh giới thửa đất chưa được xác định trong hồ sơ địa chính hoặc trên các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì diện tích đất ở được xác định không quá năm (05) lần hạn mức diện tích giao đất ở của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai nhưng tổng diện tích không vượt quá diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng; phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định thửa đất ở thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
3. Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì diện tích đất ở được xác định theo quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 87 của Luật Đất đai.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chung cư?

Câu hỏi:

Anh T mua một căn hộ chung cư, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà chung cư. Xin hỏi trong trường hợp này anh T có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Trả lời:
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời:
Theo quy định tại Điều 46 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì đất xây dựng nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng của những người sở hữu căn hộ chung cư; trường hợp nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư cho thuê thì quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu nhà chung cư.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà chung cư theo quy định sau:
a) Chủ đầu tư sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Trường hợp toàn bộ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu hoặc nhóm các chủ sở hữu là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới hoặc chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu hoặc nhóm chủ sở hữu nhà chung cư đó;
c) Trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư bán căn hộ của nhà chung cư thì người mua căn hộ của nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư được chỉnh lý cho phù hợp với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung.
Như vậy, anh T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung.

Cấp sổ chung hay sổ riêng?

Câu hỏi:

Ba anh em M sở hữu chung một ngôi nhà do bố mẹ họ để lại. Xin hỏi trong trường hợp này giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp chung cho ba anh em M hay được cấp riêng cho từng người?

Trả lời:
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời:
Theo quy định tại Điều 47 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì nếu ba anh em M tự thoả thuận phân chia toàn bộ diện tích đất thành từng thửa đất sử dụng riêng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất đó.
Trong trường hợp ba anh em M tự thoả thuận phân chia phần diện tích đất sử dụng riêng và có phần diện tích sử dụng chung thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho từng người; trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi phần diện tích đất sử dụng chung và phần diện tích đất sử dụng riêng.
Trong trường hợp ba anh em M không tự thoả thuận phân chia diện tích đất sử dụng riêng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho từng người; trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi diện tích đất là sử dụng chung.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho kinh tế trang trại?

Câu hỏi:

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng cho kinh tế trang trại được pháp luật quy định như thế nào?

Trả lời:
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời:
Điều 50 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng cho kinh tế trang trại như sau:
1. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn rà soát hiện trạng sử dụng đất và báo cáo Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đối với đất sử dụng cho kinh tế trang trại mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nội dung sau:
a) Hiện trạng sử dụng đất so với hồ sơ địa chính và quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt;
b) Kết quả đầu tư sản xuất, kinh doanh và dịch vụ phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối của trang trại;
c) Diện tích đất được Nhà nước giao, cho thuê; nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, nhận góp vốn của hộ gia đình, cá nhân khác; nhận khoán của tổ chức.
2. Trên cơ sở báo cáo của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt, Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định xử lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp cho kinh tế trang trại mà sử dụng đất không đúng mục đích; tự ý xây dựng nhà ở, công trình sử dụng vào mục đích kinh doanh phi nông nghiệp, các công trình kiến trúc khác thì phải tự khắc phục, tháo dỡ công trình để sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định; trường hợp không tự khắc phục, tháo dỡ thì Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện biện pháp cưỡng chế hoặc thu hồi đất;
b) Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được Nhà nước giao đất mà đã sử dụng để làm kinh tế trang trại thì được tiếp tục sử dụng trong thời hạn còn lại đối với diện tích đất không vượt quá hạn mức quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai; đối với diện tích đất vượt hạn mức thì xử lý theo quy định tại Điều 67 của Luật Đất đai;
c) Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được Nhà nước giao đất mà đã sử dụng để làm kinh tế trang trại thì phải chuyển sang thuê đất; thời hạn thuê đất là thời hạn còn lại của thời hạn giao đất;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm kinh tế trang trại do được Nhà nước cho thuê đất hoặc do nhận khoán của tổ chức, nhận góp vốn của hộ gia đình, cá nhân khác thì được tiếp tục sử dụng theo hợp đồng đã ký kết;
đ) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm kinh tế trang trại do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho thì xử lý theo quy định tại khoản 3 Điều 71 của Luật Đất đai.
3. Diện tích đất quy định tại các điểm b, c, d và đ khoản 2 Điều này (trừ trường hợp nhận khoán của tổ chức) mà có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn là không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất nông nghiệp?

Câu hỏi:

Gia đình ông K đang sử dụng hơn 200 m2 đất nông nghiệp nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Hỏi gia đình ông K có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó không?

Trả lời:
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời:
Theo quy định tại Điều 48 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì gia đình ông K đang sử dụng 200m² mà toàn bộ thửa đất đó không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó khi có đủ các điều kiện sau:
a) Đất không có tranh chấp;
b) Đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được xét duyệt; trường hợp đất được sử dụng sau thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được xét duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch hoặc kế hoạch đó. Thời điểm sử dụng đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận;
c) Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

Mua đất bằng giấy tay có được cấp giấy chứng nhận không ?

Câu hỏi:

Tôi có vấn đế khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận nhà mong VPLS giải đáp hộ.
Tôi có mua 1 mảnh đất 40m2 tại Phường 15, Tân Bình năm 2001 thông qua giấy tờ ký tay giữa 2 bên mua và bán, sau đó tôi đã xây nhà không phép để ở miếng đất này. Đất này trước đây là đất nông nghiệp nhưng do tốc độ đô thị hóa cao, nên vùng này hoàn toàn đã xây dựng nhà ở và hình thành khu dân cư đông đúc, ổn định.
Tôi đã có các giấy tờ sau:
-Bản vẽ hiện trạng thổ cư vẽ 14.3.2011
-Thông báo tạm cấp số nhà tên tôi từ năm 2002.
-Quyết định cho phép tồn tại căn nhà trên của quận cấp.
-Xác minh của phường 15 về:Vị trí khu đất(không nằm trong quy hoạch);Nguồn gốc quá trình sử dụng đất(Hiện nay không tranh chấp);
-Tờ xác định thời điểm đất ở ổn định liên tục của Phường 15
-Các biên lai đóng thuế sử dụng đất từ năm 2002 tới nay.
Tôi cũng đã gửi bộ hồ sơ trên đến Ủy ban nhân dân Quận Tân Bình và nhận được sự trả lời của phòng tài nguyên môi trường như sau:
Do nguồn gốc đất của ông sử dụng là đất của gia tộc do bà Hiến chỉ là người đại diện đứng tên trên GCN cấp năm 2002.nên việc bà Hiến tự ý chuyển nhượng cho ông giấy tay ngày 25/10/2002 khi chưa có ý kiến của các người trong gia tộc là không phù hợp vì vậy không thể giải quyết cấp GCN cho ông.
Giải thích như sau:
Năm 2001 tôi mua đất của bà Bành Thị Hiến.Sổ đỏ do bà này đứng tên trên sổ đỏ và bên cạnh có ghi là Đại diện gia tộc.Theo tôi biết là khu đất đó khoảng 2000m2 và Bà Hiến được sở hữu 500m2 và bà Hiến bán lô đất đó cho tôi là phần của Bà Hiến được gia tộc chia(chia miệng).Nên khi bán và ở cho đến nay không ai tranh chấp.Phòng TNMT cho rằng Bà Hiến không được quyền bán cho tôi và nếu muốn công nhận sổ hồng căn nhà của tôi(40m2) thì phải có chữ ký của các thân nhân trong gia tộc.
Vấn đề nằm ở chỗ Bà Hiến đã chết, và những người còn lại cũng đã già cả>70 tuổi và tứ tán ở đâu ko rõ.Việc ký vào bản đồng ý cho bán gần như là bất khả thi.
Diaoconline cho tôi hỏi trường hợp của tôi có thể được cấp GCN hay không và nếu không thì hướng giải quyết sẽ như thế nào.

Trả lời:
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời:
Trong trường hợp của bạn, việc bà Bành Thị Hiến tự bán đất cho bạn đã không đúng về mặt chủ thể trong hợp đồng mua bán này và hình thức của hợp đồng cũng không đúng quy định pháp luật. Bà Hiến chỉ là đại diện gia tộc đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất sử dụng chung), nếu bà Hiến muốn bán phần đất mà gai tộc đã phân chia, trước hết bà Hiến phải làm thủ tục tách sổ, đứng tên bà Hiến trên mảnh đất trên rồi mới có thể bán cho bạn.
Cũng như vấn đề của phòng tài nguyên và môi trường trả lời, hiện tại để được cấp giấy chứng nhận bạn cần phải có văn bản đồng ý của những người trong gia tộc. Nếu trong trường hợp này không thực hiện được, bạn chỉ có thể khởi kiện ra TAND để yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu (do hợp đồng không đáp ứng được yêu cầu về mặt chủ thể bên bán và hình thức).
Theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
Điều 137.
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường
Như vậy, bạn có thể khởi kiện ra tòa để tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên vô hiệu. Lúc này phía bên bà Hiến sẽ trả lại tiền mau đất cho bạn. Nếu bà Hiến chết có để lại di chúc, người được hưởng di sản thừa kế theo di chúc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài sản của người chết trong phạm vi phần di sản được hưởng. Nếu bà Hiến chết mà không để lại di chúc, người thừa kế theo pháp luật sẽ thực hiện nghĩa vụ tài sản này.
Theo quy định tại Điều 676 : Người thừa kế theo pháp luật.
Điều 676.
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Tư vấn cách làm sổ đỏ

Câu hỏi:

Gia đình mình mua đất tháng 10năm1990 có bản vẻ và giấy tờ là 40 m vuông liền kề 3 hộ ,vách tường riêng.Nhưng mới nay mỉnh đi làm sổ đỏ phải đo lại thi thực tế là 45 m vuông .Phòng Tài Nguyên và Môi Trường bảo tôi phải giải thích lý do tăng diện tích.Mình nói tất cả diện tich từ trước tới giờ vẫn vậy.Mình chỉ cần ra sổ đỏ 40 m vuông . Nhưng Phòng Tài Nguyên và Môi Trường bảo không được và trả hồ sơ .Nay gia đình mình muốn xây lai nhà nhưng kẹt không có sổ đỏ .Nay mình phải làm sao để làm được sổ đỏ đây

Trả lời:
Văn phòng luật sư Tô Đình Huy trả lời bạn như sau:

Những thông tin bạn cung cấp còn chung chung nên chúng tôi không thể trả lời bạn chi tiết được, mỗi một căn nhà có nguồn gốc sử dụng khác nhau và các giấy tờ liên quan khác nhau, cho nên để có thể trả lời bạn chính xác nhất, chúng tôi mong bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn cụ thể hơn. Tuy nhiên, tôi cũng có thể đưa ra một số ý kiến về câu hỏi của bạn như sau:

Bạn liên hệ phòng tiếp nhận và trả hồ sơ của UBND quận 5 nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở, hồ sơ gồm:

a. 02 bộ (01 bộ gốc và 01 bộ photo):

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu).

- Giấy tờ mua bán đất năm 1990

- Bản vẽ hiện trạng nhà đất

- Văn bản ủy quyền hợp lệ nếu người sử dụng đất không tự đi nộp hồ sơ.

- Tờ tường trình nguồn gốc sử dụng đất đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ (có chứng thực chữ ký của UBND phường) (trường hợp của bạn là phải có tờ tường trình này).

- - Giấy tờ hộ tịch có liên quan : khai tử, khai sinh (đối với thừa kế).

Chúng tôi trên mạng xã hội

Số điện thoại:

Địa chỉ email:

Gọi 0978845617 hoặc gởi yêu cầu trực tuyến