Ủy quyền bán đất hợp pháp không ?

Câu hỏi:

Trả lời:

Trả lời:
Theo quy định tại Điều 90 Luật Nhà ở thì nhà ở được phép giao dịch phải đảm bảo các điều kiện sau:
-  Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
-  Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
-  Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
            Việc mua bán bất động sản nói chung, đất tái định cư nói riêng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đều không được pháp luật thừa nhận. Khi một giao dịch pháp luật không thừa nhận luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho phía người mua. Mua bán bất động sản không hợp lệ, nếu có xảy ra tranh chấp tòa án tuyên xử hợp đồng vô hiệu. Hậu quả là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (nếu có).
Hợp đồng ủy quyền không có giá trị như một hợp đồng mua bán. Bản chất của hợp đồng ủy quyền chỉ là việc bên ủy quyền ủy quyền cho bên được ủy quyền thực hiện một số công việc nhân danh bên ủy quyền được liệt kê trong hợp đồng ủy quyền mà thôi ví dụ như bên ủy quyền có thể ủy quyền cho bên được ủy quyền quản lý, sử dụng, bán, cho thuê căn nhà chứ không hề chuyển giao quyền sở hữu căn nhà cho bên được ủy quyền.
Hơn nữa, đối với hợp đồng mua bán, khi đã hoàn tất hợp đồng mua bán căn nhà một cách hợp pháp thì thông thường bên bán nhà không có quyền đòi lại nhà đã bán, còn với hợp đồng ủy quyền thì bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt việc ủy quyền bất kỳ lúc nào khi đã thông báo một thời gian hợp lý cho bên được ủy quyền (đối với hợp đồng ủy quyền không có thù lao). Chưa kể đến việc nếu hợp dồng ủy quyền không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền thì theo luật định hợp đồng ủy quyền đó chỉ có thời hạn một năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền ( theo điều 582 BLDS)
Như vậy bạn không thể dùng hợp đồng ủy quyền để thay thế hợp đồng mua bán nhà được vì rất dễ gặp rủi ro. Căn cứ Điều 147 - BLDS nếu việc mua bán bất động sản khi chưa có giấy tờ hợp lệ che giấu bằng hợp đồng ủy quyền có các rủi ro như sau: (1) Thời hạn ủy quyền đã hết (2) Người ủy quyền hủy bỏ việc ủy quyền (3) Một bên trong hợp đồng ủy quyền chết hoặc bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi, bị hạn chế năng lực hành vi hoặc mất tích hoặc đã chết. Các sự kiện pháp lý này xảy ra trong thời gian hiệu lực của ủy quyền, hợp đồng ủy quyền đương nhiên mất hiệu lực.

         Bạn nên đợi đến khi lô đất tái định cư trên được cấp đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu một cách hợp pháp rồi mới thực hiện giao dịch mua bán để tránh những rắc rối về thủ tục cũng như tránh những tranh chấp, rủi ro có thể xảy ra khi giao dịch.