Thực hiện đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu bằng phương tiện điện tử

1. Trình tự đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu bằng hình thức online từ ngày 01/7/2025

Từ ngày 01/7/2025, theo quy định tại Mục 17(C) Phần V Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc người được giao quản lý đất có thể thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu thông qua phương tiện điện tử (đăng ký online) nhằm tiết kiệm thời gian, tăng tính minh bạch và ứng dụng công nghệ số trong lĩnh vực đất đai.

Hồ sơ đăng ký điện tử bao gồm các văn bản, tài liệu điện tử đã được xác thực, thể hiện đầy đủ thành phần, nội dung theo quy định tại Phần 1 – “Phần B. Hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất”. Việc đăng ký lần đầu bằng phương tiện điện tử được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về giao dịch điện tử.

1.1 Trình tự thủ tục thực hiện cụ thể như sau:

• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc người được giao quản lý đất truy cập Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng Dịch vụ công cấp tỉnh, nhập thông tin vào Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất điện tử, đồng thời đính kèm hồ sơ điện tử đầy đủ.

• Hệ thống của Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc cấp tỉnh sẽ tự động tiếp nhận hồ sơ và gửi thông báo phản hồi về kết quả tiếp nhận cho người đăng ký qua tài khoản cổng dịch vụ công, thư điện tử hoặc phương tiện điện tử khác theo đăng ký.

• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra tính hợp lệ và tiến hành xử lý theo đúng trình tự từ Phần II đến Phần V của “Phần C – Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất” được quy định trong Phụ lục.

• Sau khi giải quyết xong, cơ quan có thẩm quyền sẽ gửi kết quả giải quyết thủ tục hành chính cho người đăng ký thông qua phương tiện điện tử theo quy định tại Mục 6 và Mục 7 Phần 1 của “Phần A – Tiếp nhận hồ sơ, trả kết quả, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất”.
   

1.2. Hướng dẫn đối với việc tổ chức chính quyền địa phương hai cấp:

• Người yêu cầu đăng ký theo khoản 3 và khoản 4 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP được quyền lựa chọn một trong các nơi tiếp nhận hồ sơ trên phạm vi cấp tỉnh để nộp.

• Hồ sơ địa chính theo quy định tại khoản 1 Điều 128 Luật Đất đai 2024 sẽ được tập hợp và quản lý theo đơn vị hành chính cấp xã nhằm bảo đảm thống nhất và thuận tiện cho việc lưu trữ, tra cứu.

• Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính về đất đai không được yêu cầu người sử dụng đất thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ, giấy tờ liên quan đến đất đai do thay đổi tổ chức hành chính địa phương, mà phải thực hiện chỉnh lý đồng thời trong quá trình người dân làm thủ tục hoặc khi có nhu cầu thực tế phát sinh.

• UBND cấp xã khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo các điều 137, 138, 139 và 140 của Luật Đất đai 2024 sẽ không phải xác nhận riêng về tình trạng phù hợp quy hoạch, không tranh chấp và sử dụng đất ổn định.

 

1.3. Hiệu lực thi hành:

Nghị định 151/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2025 và được áp dụng cho đến trước ngày 01/3/2027. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan được sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới để phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền hai cấp, thì việc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất sẽ tuân theo các văn bản pháp luật mới được ban hành thay thế.
 

2. Hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu bằng phương thức điện tử gồm những gì?

 

Từ ngày 01/7/2025, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu thông qua phương tiện điện tử. Hồ sơ đăng ký điện tử cần đảm bảo là các văn bản điện tử, dữ liệu điện tử có xác thực, thể hiện đầy đủ các thành phần theo quy định tại Phụ lục I – Nghị định 151/2025, gồm các nhóm giấy tờ chính sau:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất: Theo mẫu số 15 ban hành kèm Nghị định 151/2025.

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:
  + Các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1 và 5 Điều 148, khoản 1 và 5 Điều 149 Luật Đất đai 2024.
  + Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
  + Trường hợp có phần đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận: Nộp thêm giấy tờ chứng minh chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm.

• Giấy tờ đặc thù (tùy trường hợp):
  + Giấy tờ thừa kế quyền sử dụng đất (nếu thừa kế chưa có Giấy chứng nhận)
  + Giấy mua, thanh lý, hóa giá nhà ở gắn với đất.
  + Giấy xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (nếu có vi phạm)
  + Văn bản xác định thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.
  + Văn bản thỏa thuận, phán quyết tòa án về quyền sử dụng thửa đất liền kề.
  + Hồ sơ thiết kế công trình, nghiệm thu hoặc miễn giấy phép xây dựng (nếu đăng ký công trình xây dựng trên đất nông nghiệp).
  + Quyết định xử phạt vi phạm và chứng từ nộp phạt (nếu thuộc trường hợp theo khoản 6 Điều 25 Nghị định 151).
  + Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy miễn/giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
  + Giấy xác nhận đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng không phép trước ngày 01/7/2025 (nếu cần).

• Các tài liệu bổ sung (nếu có):
  + Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất.
  + Giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục sang tên.
  +Xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện (trường hợp nhà không phép nhưng tồn tại hợp pháp).

Hồ sơ điện tử cần đảm bảo định dạng, chữ ký số hoặc xác thực theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường để hợp lệ. Trường hợp người dân cần hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ, rà soát tính hợp pháp hoặc thay mặt thực hiện thủ tục đăng ký, có thể liên hệ Văn phòng Luật sư Tô Đình Huy để được tư vấn chi tiết và đại diện pháp lý trọn gói.
 

3. Có cần đến cơ quan nhà nước nộp hồ sơ không nếu đã đăng ký điện tử?

Trong đa số trường hợp, người dân không cần đến cơ quan nhà nước, bởi mọi thủ tục có thể hoàn tất qua mạng. Tuy nhiên, có một số tình huống ngoại lệ sau đây có thể vẫn cần đến làm việc trực tiếp hoặc cung cấp thêm bản gốc để đối chiếu:

• Khi hồ sơ có dấu hiệu nghi ngờ hoặc thiếu rõ ràng cần xác minh thực địa;

• Khi cần bổ sung chữ ký trực tiếp nếu không sử dụng chữ ký số;

• Khi yêu cầu nhận kết quả là bản giấy có dấu đỏ;

• Khi đăng ký cho đối tượng đặc thù: người cao tuổi không có thiết bị, người dân vùng sâu vùng xa không có điều kiện truy cập mạng...
   

Trong những trường hợp này, cơ quan đăng ký có trách nhiệm hỗ trợ hướng dẫn, tiếp nhận bổ sung hồ sơ trực tiếp theo lịch hẹn trên hệ thống. Như vậy, việc thực hiện đăng ký đất đai điện tử vẫn đảm bảo linh hoạt cho người dân ở mọi điều kiện.
 

4. Việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất qua phương tiện điện tử lần đầu có giá trị pháp lý như hồ sơ giấy không?

Theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn liên quan, hồ sơ đăng ký được lập, ký và gửi thông qua phương tiện điện tử sẽ có giá trị pháp lý ngang bằng với hồ sơ nộp trực tiếp bằng bản giấy nếu đáp ứng các điều kiện:

• Sử dụng chữ ký số hợp lệ hoặc tài khoản định danh được xác thực;

• Hồ sơ số hóa phải đúng cấu trúc, đầy đủ, rõ ràng theo quy chuẩn của hệ thống thông tin đất đai;

• Việc tiếp nhận, xử lý và cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia được thực hiện theo quy định.

Điều này thể hiện sự chuyển đổi số toàn diện trong lĩnh vực đất đai, tạo tiền đề cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) điện tử, một xu hướng pháp lý hiện đại đang được áp dụng tại nhiều quốc gia.
 

5. Những trường hợp nào cần đặc biệt lưu ý khi đăng ký lần đầu bằng phương tiện điện tử?

Người dân hoặc tổ chức cần đặc biệt lưu ý nếu thuộc một trong các nhóm sau:

• Chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng sử dụng ổn định lâu dài (thường gặp ở đất ông bà để lại, khai hoang, chuyển nhượng giấy tay);

• Nhà ở, công trình không có giấy phép xây dựng, nhưng đã sử dụng ổn định, không bị xử phạt hoặc cưỡng chế;

• Tranh chấp, khiếu nại đất đai chưa được giải quyết dứt điểm tại thời điểm đăng ký;

• Đăng ký đất đai đối với đối tượng tôn giáo, tín ngưỡng, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Các trường hợp trên dễ bị cơ quan có thẩm quyền từ chối hoặc yêu cầu bổ sung nhiều lần nếu hồ sơ không rõ ràng. Do đó, việc chuẩn bị kỹ tài liệu chứng minh, giải trình hợp lý, hoặc nhờ luật sư hỗ trợ về pháp lý và kỹ thuật hồ sơ điện tử là điều cần thiết.
>>> Tham khảo thêm các bài viết:
 "Tư vấn thủ tục chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất theo quy định mới nhất"
"Tư vấn thủ tục giao đất thực hiện hoạt động lấn biến theo quy định từ tháng 7/2025" 

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về việc gia hạn phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định mới nhất nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề “Thực hiện đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu bằng phương tiện điện tử” chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do - Hạnh phúc

ĐƠN ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Kính gửi:…………………………(1)

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý đất:

(Trường hợp nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản thì kê khai tên người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản đó theo Mẫu số 15a)

a) Họ và tên(2):……………………………………………………….

b) Giấy tờ nhân thân pháp nhân (3):……………………………………...

c) Đại chỉ (4):…………………………………………………………………………….

d) Điện thoại liên hệ (nếu có)............. Hộp thư điện tử (nếu có):........................................

2. Thửa đất đăng ký (người sử dụng đất là tổ chức thì không phải kê khai mục này): (Trường hợp đăng ký nhiều thửa đất nông nghiệp mà không đề nghị cấp Giấy chứng nhận hoặc đề nghị cấp chung một Giấy chứng nhận cho nhiều thửa đất nông nghiệp thì không kê khai các nội dung tại Mục này mà chỉ ghi tổng số thửa và kê khai từng thửa đất theo Mẫu số 15b)

a) Thửa đất số:………………………………...; 2.2. Tờ bản đồ số: ………………………

b) Địa chỉ (5): ………………………………………………………………………………………………………

c) Diện tích (6):…... m2; sử dụng chung:……m2; sử dụng riêng:………… m2

d) Sử dụng vào mục đích (7):…………………………………; từ thời điểm:................................

đ) Thời hạn đề nghị được sử dụng đất (8):…………………………………………………………

e) Nguồn gốc sử dụng đất (9):……………………………………………………………………

g) Có quyền hoặc hạn chế quyền đối với thửa đất liền kề số ................ tờ bản đồ số, của .........., nội dung về quyền đối với thửa đất liền kề…………………………………………………….(10)

3. Nhà ở, công trình xây dựng (người sử dụng đất là tổ chức thì không phải kê khai mục này):

(Chi kê khai nếu có nhu cầu đăng ký hoặc chứng nhận quyền sở hữu tài sản, Trưởng hợp có nhiều nhà ở, công trình xây dựng khác trên cùng 01 thửa đất thì chỉ kẽ khai các thông tin chung và tổng diện tích của các nhà ở, công trình xây dựng; đồng thời lập danh sách nhà ở, công trình theo Mẫu số 15c)

a) Loại nhà ở, công trình xây dựng (11):…………………………………………………………

b) Diện tích xây dựng (12):…………………………. m2.

c) Diện tích sàn xây dựng/diện tích sử dụng (13):………………………………… m2

d) Sở hữu chung (14):……………………… m2; sở hữu riêng (14): ):……………………… m2

đ) Số tầng: ..... tầng; trong đó, số tầng nổi: ..... tầng, số tầng hầm: .....tầng.

e) Nguồn gốc (15): ..........................................................................

g) Năm hoàn thành xây dựng (16):………………………………………………..

h) Thời hạn sở hữu đến (17):……………………………………………………….

i) Cam kết về việc đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng (18):

4. Đề nghị của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: (Đánh dấu vào ô lựa chọn)

a) Đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất

b) Đề nghị cấp Giấy chứng nhận

c) Đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất (đối với cả nhân)

d) Đề nghị khác (nếu có):………………………………………………………………………

5. Những giấy tờ nộp kèm theo (19);

………………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………………

Tôi/chúng tôi xin cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng sự thật, nếu sai tôi/chúng tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

..., ngày .... tháng ... năm ... Người sử dụng đất/Người kê khai (Ký, ghi rõ họ tên hoặc đóng dấu (nếu có))