Đã có nghị định hướng dẫn cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai

1. Phạm vi điều chỉnh

- Nghị định này quy định:

• Quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15, gồm: điểm b khoản 2, điểm c khoản 3, điểm d khoản 10, điểm d khoản 13 và khoản 14 Điều 3; khoản 11 Điều 4; khoản 8 Điều 7; khoản 3 Điều 8; khoản 4 Điều 9; khoản 4 và khoản 7 Điều 11; điểm b khoản 3 Điều 12;

• Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định liên quan đến tổ chức thi hành Luật Đất đai;

• Sửa đổi, bổ sung quy định về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai.

- Các nội dung quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong Nghị quyết số 254/2025/QH15 thực hiện theo Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11 tháng 12 năm 2025 của Quốc hội quy định chi tiết một số cơ chế tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

2. Đối tượng điều chỉnh

Nghị định này áp dụng đối với cơ quan nhà nước, người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân có liên quan đến thực hiện quy định tại Nghị định này.

3. Hướng dẫn chi tiết các vấn đề liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đối với diện tích đất còn lại không thoả thuận được của dự án thông qua thoả thuận nhận quyền sử dụng đất

- Quy định về xác định diện tích đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án:

• Diện tích đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được xác định theo diện tích đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất;

• Diện tích đất quy định tại điểm a khoản này không bao gồm:

o Diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, sử dụng;

o Diện tích đất của người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và không có tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất trên đất đó.

- Quy định về xác định số người sử dụng đất phải thỏa thuận trong phạm vi dự án:

• Số người sử dụng đất phải thỏa thuận trong phạm vi dự án bao gồm: người có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất;

• Việc xác định số lượng người sử dụng đất được tính như sau:

o Hộ gia đình sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

o Nhóm người chung quyền sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

o Vợ và chồng có chung quyền sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

o Cộng đồng dân cư sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

o Trường hợp người sử dụng đất có nhiều thửa đất trong phạm vi dự án thì được tính là 01 người sử dụng đất;

o Người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được tính là 01 người sử dụng đất:

Có tài sản gắn liền với đất;

Có chi phí đầu tư vào đất;

Có tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất.

- Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được quy định tại điểm b khoản 2 và điểm d khoản 13 Điều 3 của Nghị quyết số 254/2025/QH15. Trường hợp dự án thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư thì Hội dồng nhân dân cấp tỉnh xem xét việc thu hồi phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Trình tự, thủ tục hành chính được quy định chi tiết tại Phụ lục của Nghị định này.

4. Các trường hợp khác không được bồi thường về đất

Điều 4 Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn điểm d khoản 10 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 về các trường hợp không được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất thuộc các trường hợp khác do Chính phủ quy định:

- Sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

- Sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau đối với đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý.

>> Tham khảo thêm: Giải quyết tranh chấp về đền bù khi bị nhà nước thu hồi đất

>> Tham khảo thêm: Tư vấn về quy trình nhà nước thu hồi đất

5. Căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và các trường hợp sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định

Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và các trường hợp sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định tại Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15:

- Căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, bao gồm:

• Quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 158 của Luật Đất đai, Điều 6 của Nghị quyết số 254/2025/QH15;

• Các phương pháp định giá đất quy định tại các điểm a, b và c khoản 5, các điểm a, b và c khoản 6 Điều 158 của Luật Đất đai, các Điều 4, 5 và 6 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 151/2025/NĐCP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP).

Khi áp dụng phương pháp định giá đất mà phải ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng thì căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố; trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa công bố thì căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố;

• Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều 8 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP;

• Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; đ) Kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành;

• Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội;

• Yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và quản lý giá đất của từng địa phương.

- Các trường hợp sửa đổi bảng giá đất, bao gồm:

• Khi sửa đổi hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này mà hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường này cao hơn mức tối đa hoặc thấp hơn mức tối thiểu. Mức tối đa, mức tối thiểu của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định;

• Khi có thay đổi địa giới đơn vị hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố, đoạn đường trong bảng giá đất mà không ảnh hưởng đến giá đất trong bảng giá đất;

• Do yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và quản lý giá đất mà không thuộc trường hợp quy định tại điểm a và b khoản này.

- Các trường hợp bổ sung bảng giá đất, bao gồm:

• Bổ sung giá đất của các khu vực, vị trí, đường, phố chưa có tên trong bảng giá đất hiện hành;

• Bổ sung giá đất tại nơi tái định cư tại chỗ quy định tại khoản 6 Điều 3 của Nghị quyết số 254/2025/QH15.

6. Các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích khác

Điều 9 Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích khác theo quy định tại khoản 4 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15:

- Ngoài các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích quy định tại khoản 1 Điều 218 của Luật Đất đai, các trường hợp khác sử dụng đất kết hợp đa mục đích, bao gồm:

• Loại đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 của Luật Đất đai được sử dụng kết hợp với mục đích năng lượng tái tạo, điện năng lượng mới; nghiên cứu, phát triển, ứng dụng công nghệ cao, công nghệ số;

• Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích sự nghiệp khác, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 30 của Luật Đất đai;

• Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 30 của Luật Đất đai.

- Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích quy định tại khoản 1 Điều 9 Nghị định này thực hiện như quy định về sử dụng đất kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn thủ tục sử dụng đất kết hợp đa mục đích

7. Phân cấp, phân quyền phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai

Phân cấp thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện trong lĩnh vực đất đai được quy định tại Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất.

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Nghị quyết số 190/2025/QH15 của Quốc hội về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện đối với các nhiệm vụ quy định tại khoản này cho phù hợp.

- Quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp:

• Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất;

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, xác định lại diện tích đất ở;

• Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động đối với trường hợp không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP;

• Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điểm a, b và c khoản này có thẩm quyền đính chính giấy chứng nhận đã cấp có sai sót; thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Các trường hợp đang thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp, xác định lại diện tích đất ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng thực hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP hoặc tiếp tục giao cho cơ quan, người có thẩm quyền đang giải quyết tiếp tục thực hiện.

- Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục hành chính về đất đai tại Chương IV về sửa đổi, bổ sung phân cấp thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện trong lĩnh vực đất được thực hiện theo quy định tại Điều 15 Nghị định này.

8. Quy định khác

Ngoài ra, Nghị định 49/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định liên quan:

- Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP)

- Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP)

- Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP)

- Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP)

9. Hiệu lực thi hành

- Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 31 tháng 01 năm 2026.

- Chương IV (Sửa đổi, bổ sung quy định phân cấp, phân quyền phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai) Nghị định này được thực hiện đến trước ngày 01 tháng 3 năm 2027. Trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đã được sửa đổi, bổ sung, ban hành mới để phù hợp với việc tổ chức chính quyền 02 cấp thì thực hiện theo các văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành.

Các quy định về giá đất, về giá bán nhà ở tái định cư, về trưng dụng đất không quy định tại Nghị định này thì tiếp tục thực hiện theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 226/2025/NĐ-CP).

10. Kết luận

Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31-01-2026 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn về mặt thủ tục hành chính. Điều này có ý nghĩa trong việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, giúp các địa phương chủ động hơn trong việc quản lý tài nguyên đất đai và phục vụ người dân nhanh chóng hơn.

>> Tham khảo thêm: Luật sư chuyên về đất đai tại Tp.HCM

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Đã có Nghị định hướng dẫn cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Đã có Nghị định hướng dẫn cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.