Căn cứ bồi thường khi thu hồi đất và các tranh chấp liên quan

1. Trình tự, thủ tục khi thu hồi đất

- Cần xem xét về thẩm quyền thu hồi đất; trình tự, thủ tục thu hồi đất; xác định các trường hợp thu hồi đất; căn cứ pháp lý để cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất. Căn cứ quy định tại Điều 87 và Điều 89 Luật Đất đai 2024 về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

Bước 1: Thông báo thu hồi đất

+ Thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất thuộc về UBND cấp tỉnh và UBND cấp xã tùy từng trường hợp cụ thể.

+ Thời hạn thông báo thu hồi đất: Trước khi có quyết định thu hồi đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi cho người sử dụng đất biết trước thời điểm thu hồi một khoảng thời gian nhất định, cụ thể:

• Chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp.

• Chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

+ Thông tin thông báo thu hồi đất: gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn), địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Bước 2: Điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

Cơ quan nhà nước tiến hành:

• Thông báo thu hồi đất đến người dân và công khai rộng rãi

• Đo đạc, kiểm đếm đất và tài sản trên đất

• Xác định nguồn gốc đất, thiệt hại và nhu cầu tái định cư

Trường hợp người dân không phối hợp, sẽ thực hiện vận động, sau đó có thể áp dụng kiểm đếm bắt buộc và cưỡng chế kiểm đếm theo quy định.

Bước 3: Lập và lấy ý kiến phương án bồi thường

Cơ quan chức năng:

• Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

• Niêm yết công khai trong 30 ngày

• Tổ chức lấy ý kiến và đối thoại với người dân

• Hoàn thiện và trình phê duyệt

Đây là bước quan trọng để đảm bảo công khai, minh bạch và sự đồng thuận.

Bước 4: Ban hành quyết định thu hồi đất

UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất khi:

• Phương án bồi thường đã được phê duyệt

• Đã bố trí tái định cư hoặc đảm bảo quyền lợi chỗ ở cho người dân

Nguyên tắc: phải đảm bảo quyền lợi trước khi thu hồi đất.

Bước 5: Cưỡng chế thu hồi đất (nếu có)

Chỉ thực hiện cưỡng chế khi đủ các điều kiện:

• Người dân không chấp hành sau khi đã vận động

• Quyết định cưỡng chế được công khai và có hiệu lực

• Người bị cưỡng chế đã nhận quyết định hợp lệ

Cưỡng chế là biện pháp cuối cùng, được áp dụng rất chặt chẽ.

👉 Tham khảo thêm: Giải quyết tranh chấp về đền bù khi bị nhà nước thu hồi đất

2. Tranh chấp liên quan đến thu hồi đất

Các vụ án hành chính liên quan đến thu hồi đất, cần lưu ý một số vi phạm phổ biến từ đó có căn cứ đánh giá tính hợp pháp của quyết định hành chính, hành vi hành chính làm căn cứ khởi kiện về thu hồi đất. Cụ thể:

- Không thông báo trước cho người có đất bị thu hồi theo quy định Luật Đất đai 2024;

- Không công khai phương án đền bù, tái định cư;

- Thu hồi đất không đúng đối tượng, không đúng với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt;

• Trong thực tế thường xảy ra trường hợp thu hồi đất vượt quá quy hoạch sử dụng đất thực hiện dự án được phê duyệt.

• Căn cứ lập quy hoạch, nội dung quy hoạch, thẩm định phê duyệt quy hoạch, báo cáo thực hiện quy hoạch và đặc biệt nghiên cứu kĩ bản đồ địa chính để xác định chênh lệch về diện tích đất thu hồi so với diện tích đất trong quy hoạch hoặc phát hiện việc diện tích bằng nhau nhưng sai vị trí quy hoạch được duyệt.

- Sai lệch hồ sơ, vị trí đất thu hồi trên thực địa.

Việc xác định đúng loại đất, vị trí đất bị thu hồi có ý nghĩa quan trọng, quyết định đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.

👉 Tham khảo thêm: Tư vấn về quy trình nhà nước thu hồi đất

3. Tranh chấp liên quan đến bồi thường khi thu hồi đất

Đây là trường hợp phổ biến mà đương sự khởi kiện khi bị thu hồi đất do ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp. Trước khi tiến hành khởi kiện về hành vi hành chính, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có liên quan thì cần xem xét đến tính hợp pháp. Các tranh chấp liên quan đến bồi thường khi thu hồi đất thường là về trình tự, thủ tục; nội dung phương án bồi thường; điều kiện được bồi thường khi thu hồi đất. Cần xem xét đến các vấn đề cụ thể, như sau:

3.1 Về trình tự, thủ tục bồi thường thu hồi đất

- Khi xem xét về trình tự, thủ tục bồi thường khi thu hồi đất, cần lưu ý:

+ Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đúng quy định của pháp luật phải xác định:

• mục đích thu hồi, diện tích, loại đất, tài sản có trên đất có phù hợp với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• biên bản kiểm kê tài sản;

• bảng giá đất của địa phương

• và các văn bản của địa phương về chính sách đối với hộ gia đình, cá nhân khi có đất bị thu hồi để thực hiện dự án.

+ Đồng thời, phải xem xét rõ nguồn gốc đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận hay không, để đối chiếu với phương án đền bù xem có phù hợp hay không.

3.2 Nội dung phương án bồi thường

- Cần xem xét lại vị trí từng loại đất trên thực địa có đúng với vị trí loại đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Trường hợp nhà và tài sản khác có diện tích không đúng vị trí ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải điều chỉnh lại vị trí đúng theo thực tế sử dụng để áp dụng chính sách bồi thường khi thu hồi đất. Trong trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh lại vị trí nhà mà vẫn áp dụng vị trí ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để áp giá bồi thường là không đúng quy định của pháp luật.

3.3 Điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

Căn cứ khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp nêu trên được bồi thường về đất khi có một trong các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024;

- Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;

- Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 có ý nghĩa rất quan trọng khi:

• Xác định ai là người đủ điều kiện được bồi thường

• Đánh giá tính hợp pháp của phương án bồi thường

• Làm căn cứ giải quyết khiếu kiện hành chính

⇒ Trong nhiều vụ án hành chính lĩnh vực đất đai, cơ quan nhà nước từ chối bồi thường với lý do “chưa có Giấy chứng nhận”. Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì việc từ chối là trái pháp luật.

Trong thực tế, rất nhiều giao dịch chuyển nhượng đất chưa hoàn tất thủ tục đăng ký do nhiều nguyên nhân khách quan. Nếu không được công nhận, người nhận chuyển nhượng sẽ bị thiệt hại nghiêm trọng khi Nhà nước thu hồi đất.

👉 Tham khảo thêm: Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai

Chuyên đề trên đây là chia sẻ của chúng tôi về vấn đề Căn cứ bồi thường khi thu hồi đất và các tranh chấp liên quan nhằm hỗ trợ người đọc có thêm kiến thức về pháp luật, không nhằm mục đích thương mại. Các thông tin trong chuyên đề Căn cứ bồi thường khi thu hồi đất và các tranh chấp liên quan chỉ là quan điểm cá nhân người viết, người đọc chỉ tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý Khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên môn từ Luật sư của chúng tôi đối với các vấn đề cụ thể. Các yêu cầu giải đáp thắc mắc hãy liên hệ trực tiếp với Văn phòng của chúng tôi theo địa chỉ phía trên hoặc liên hệ qua Hotline: 0978845617, Email: info@luatsuhcm.com.